Est-ce que l'état des lieux est-il obligatoire ? Lors de la mise en location d'un logement, le locataire et le propriétaire procèdent généralement à la rédaction de ce que l'on nomme un état des lieux d'entrée. Ce document écrit, signé par les deux parties, indique l'état précis de la location au moment de l'entrée du locataire. On procède de la même manière au moment du départ du locataire. En confrontant les deux documents, le propriétaire peut ainsi contrôler si le locataire a rendu le logement tel qu'il l'a reçu.
Cependant, il arrive que l'état des lieux ne se fasse pas, pour diverses raisons. Alors, l'état des lieux est-il obligatoire ou non ? Si son absence n'est pas illégale, elle peut entraîner des conséquences désastreuses. Voici donc quelques explications.
RÉALISER UN ÉTAT DES LIEUX EST-IL UNE OBLIGATION ?
État des lieux, obligatoire ou non ? Assez paradoxalement, le droit indique que l'état des lieux est un document à annexer au bail pour les logements nus ou meublés constituant une résidence principale. Mais il ne dit pas que cette absence met en cause la validité du bail. Autrement dit, l'état des lieux est un document légal obligatoire, mais son absence ne vous empêchera pas de mettre votre bien en location. Tout simplement, cette location est faite à votre propre risque, car l'état de votre propriété et de ses équipements ne sont décrits sur aucun document formel. Au moment du départ du locataire, des difficultés peuvent survenir.
Pour un maximum de sécurité, il est recommandé d'établir un état des lieux au début et à la fin de la location, incluant les informations requises par la loi Alur. Cette dernière précise que l'état des lieux, obligatoire dans les textes, devra donc être écrit suivant un modèle type et inclure les éléments suivants :
- la date de la réalisation de l'état des lieux ;
- La situation géographique du logement ;
- Les identité du propriétaire et du locataire ;
- Le relevé des compteurs individuels d'eau et/ou d'énergie ;
- Le relevé des clés du logement loué ;
- Une description précise de chacune des pièces ( plancher, murs, plafond, les fenêtres, la porte, etc.) et de chacun des équipements du logement loué ainsi que leur condition ;
- Le barème de la vétusté, si le propriétaire et le locataire en ont décidé l'utilisation.
De plus, afin que l'état des lieux soit valide, il faut qu'il prenne la forme d'un état des lieux contradictoire. C'est-à-dire qu'il devra être obligatoirement signé par l'ensemble des parties prenantes afin de certifier leur accord sur les renseignements qu'il comporte.
ABSENCE D’ÉTAT DES LIEUX : QUELLES CONSÉQUENCES ?
En effet, la négligence de cette obligation de réaliser un état des lieux peut être préjudiciable tant pour le locataire que pour le bailleur. Sur ce point, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur les contrats de bail à usage d'habitation est très explicite : il stipule que " si l'état des lieux n'a pas été fait, le locataire est présumé l'avoir reçu en bon état et doit le restituer comme tel, sauf preuve contraire ".
Ainsi, si le locataire a refusé de procéder à l'état des lieux ou s'il existe un manquement de la part du bailleur et du locataire, celui-ci est supposé avoir réceptionné le logement en bon état, quelles que soient les circonstances. Le propriétaire aura donc tous les droits de demander, à la sortie du locataire, des remises en état pour les éventuelles imperfections déjà existantes à l'entrée dans les lieux.
Cependant, le locataire peut déroger à cette clause s'il parvient à démontrer que le logement était initialement en mauvais état, notamment à l'aide de photos ou de témoignages.
Par contre, si le propriétaire a refusé l'état des lieux obligatoire, c'est à lui de démontrer le bon état initial de son logement s'il souhaite pouvoir réclamer au locataire des réparations pour les éventuelles détériorations.
L’INTÉRÊT DE L’ÉTAT DES LIEUX POUR LE LOCATAIRE ET LE BAILLEUR
Il est de l'intérêt commun des deux parties de signer un état des lieux d'entrée et de sortie du logement. Se plier à l'obligation de dresser un état des lieux est un faible prix à payer afin de bénéficier ensuite d'une très grande tranquillité, surtout qu'il ne s'agit la majorité du temps que d'une procédure gratuite, excepté si elle est réalisée par un huissier ou un mandataire immobilier.
Le locataire, lui, a un intérêt à procéder à l'état des lieux obligatoire qui est double. Il lui permet de se protéger contre toute éventuelle faute du propriétaire.
De son côté, le propriétaire a tout intérêt à faire établir un état des lieux afin de démontrer que son logement est en bon état, en conformité avec la loi. En cas de réclamations infondées du locataire pour des réparations, ce document lui permettra de se prémunir juridiquement. Au départ du locataire, l'état des lieux de sortie permettra au bailleur de mettre en lumière les éventuels dégâts et de prélever, si besoin, tout ou partie du dépôt de garantie afin de remettre le logement en état. S'il omet de faire l'état des lieux de sortie, il ne pourra rien exiger du locataire. L’état des lieux est donc un indispensable pour déterminer si le dépôt de garantie sera rendu en totalité. Vous pouvez retrouver notre guide pour réaliser un état des lieux afin de louer votre logement sereinement.
QUE FAIRE EN CAS DE LITIGE ?
Si votre locataire se refuse à établir l'état des lieux obligatoire, le propriétaire doit en premier lieu insister pour qu'il signe le fameux document. Si son locataire fait toujours la sourde oreille, il convient de lui adresser une lettre en recommandé avec accusé de réception pour convenir avec lui de la date à laquelle sera établi l'état des lieux. Enfin, il est envisageable de recourir à un huissier de justice, qui conviendra de fixer un rendez-vous aux deux parties pour la signature de cet état des lieux en sa présence.
En dehors de cela, il peut arriver qu'un différend émerge lors de la réalisation de l'état des lieux. Dès lors, deux solutions pourront être mises en place par le propriétaire ou le locataire. Tout d'abord, porter son litige devant une commission départementale de conciliation, puis en cas de désaccord persistant, de saisir le tribunal d'instance. Ou encore, dans le deuxième cas, de faire appel à un huissier qui mettra les deux parties en accord.
À savoir : la loi Alur de 2014 autorise le locataire à faire modifier et à contester l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à partir de sa date de signature. Si le propriétaire du logement refuse les corrections demandées, le dossier peut, là aussi, être porté devant la commission départementale de conciliation. Ne perdez jamais de vue que l'état des lieux est un moment de discussion et de la recherche d'un compromis. Privilégiez donc le dialogue avant de songer à prendre des mesures juridiques.
L’utilisation de photos grâce à une solution en ligne permet de garder une trace numérique des éléments et permet d’être plus objectif. En effet, des photos sont plus difficiles à contester qu'un texte écrit sur papier. Cela peut éviter d’éventuelles contestations et conflits.
De plus, l’état des lieux réalisés par un agent immobilier est payant. Une partie des frais demandés doit être payée par le locataire. Cependant, ils ne peuvent dépasser 50% des frais facturés par l’agence immobilière.
LE SAVIEZ-VOUS ?
Si l'état des lieux est une obligation, la manière dont il se traduit dépendra de vos volontés et de vos besoins : il peut être établi sur support papier ou l’état des lieux peut être dématérialisé. Il peut être remis en main propre ou par voie numérique à chacune des deux parties après sa signature.
