La clause résolutoire du bail de location

La clause résolutoire du bail de location permet au bailleur de résilier automatiquement le contrat de location en cas de non-respect des obligations par le locataire, sans devoir engager une procédure judiciaire longue. C’est une garantie juridique qui s’applique aux baux d’habitation, qu’ils soient meublés ou vides. Voici un guide pratique pour comprendre ses avantages, son fonctionnement et son application.

Les avantages d’une clause résolutoire dans un bail de location

• Sécurité juridique : La clause résolutoire protège le bailleur contre les locataires défaillants, en rendant possible une résiliation automatique du bail dans les cas prévus par la loi. Elle réduit les délais et simplifie la procédure de récupération du logement.
• Procédure accélérée : Avec une clause résolutoire, le juge n’a pas à prononcer la résiliation, mais vérifie uniquement la conformité des démarches. Sans clause, le bailleur doit entamer une procédure judiciaire complète, plus longue et coûteuse.
• Encadrement légal : La clause résolutoire ne peut être invoquée que dans des cas précis, limitant les abus :

• Non-paiement du loyer ou des charges.
• Absence de souscription d’une assurance habitation.
• Non-versement du dépôt de garantie.
• Troubles de voisinage constatés judiciairement.

Exemple de clause résolutoire du bail de location

Voici une formulation type à inclure dans un bail :

« À défaut de paiement du loyer ou des charges dans les deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux, ou en cas d’absence d’assurance habitation un mois après mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur. »

Comment mettre en œuvre la clause résolutoire?

L’application de la clause suit une procédure stricte pour respecter les droits des locataires :

• Commandement :

• Le bailleur fait appel à un huissier pour adresser un commandement de payer ou de se conformer à l’obligation (exemple : fournir une attestation d’assurance).
• Ce document doit mentionner clairement l’infraction et les délais impartis.

• Délais légaux :

• 1 mois pour présenter une attestation d’assurance.
• 2 mois pour régler un loyer impayé.

• Action en justice :

• Si le locataire reste en infraction, le bailleur peut saisir le tribunal pour valider la clause et prononcer l’expulsion.
• Le locataire peut demander des délais supplémentaires (jusqu’à 3 ans) en cas de difficultés financières, conformément au Code civil.

Que faire en cas de troubles de voisinage ?

Dans les cas de nuisances causées par le locataire, la procédure inclut :

• Une constatation judiciaire des troubles (décision du tribunal ou rapport d’huissier).
• Une mise en demeure de cesser les nuisances.
• Si les troubles persistent, application de la clause avec une expulsion possible.

Points de vigilance pour les bailleurs

• Clause limitée aux cas légaux : Toute autre infraction non prévue par la loi ne peut justifier une résiliation automatique.
• Suspension possible des délais : En cas de surendettement du locataire, une commission peut geler l’exécution de la clause résolutoire pour une durée maximale de 2 ans.
• Obligation de preuve : Le bailleur doit conserver des preuves écrites (commandements, constats) pour défendre sa demande devant le tribunal.

Pourquoi intégrer une clause résolutoire du bail de location dans votre bail ?

Elle garantit une meilleure protection en cas de litiges et permet une gestion efficace des impayés ou des abus. Cependant, une bonne rédaction est essentielle pour qu’elle soit conforme au cadre légal. Les logiciels comme Ublo simplifient cette gestion en automatisant les processus administratifs liés à la gestion locative.

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