Trouver son locataire idéal peut s’avérer être un véritable casse-tête. C’est pourtant un enjeu de taille car en choisissant un locataire sérieux, un bailleur peut s’éviter de nombreux problèmes. Voici quelques...
I - Vérifiez les revenus du locataire
Les impayés sont l’une des plus grandes craintes des propriétaires. Si certains outils peuvent aider à lutter contre cela pendant la location, il est bon de s’assurer que cela n’arrivera pas avant la signature du contrat.
Pour s’en protéger, il faut s’assurer que le locataire candidat ait les moyens de payer les loyers. Pour cela, il faut regarder ses revenus, et vérifier que le loyer ne représente pas plus de 25% à 33% du salaire. Bien entendu, ce chiffre n’est pas obligatoire et peut être adapté selon le profil du candidat.
Deux autres points à surveiller, ce sont les revenus disponibles après avoir payé le loyer, et les revenus complémentaires que le locataire peut recevoir (comme des aides APL).
II - S’assurer de la solvabilité du locataire
Pour cela il faut se concentrer sur les pièces justificatives. Ces dernières sont listées dans la loi, car le bailleur ne peut pas demander les justificatifs de son choix.
Ces documents sont très importants pour vérifier l’adresse actuelle, l’identité, l’activité professionnelle ainsi que les revenus du potentiel locataire.
Afin de se prémunir contre les faux documents, qui sont en augmentation, il est possible d’utiliser des outils informatiques comme l’AI.
Quelques actions peuvent également aider à vérifier l’authenticité de ces derniers :
- Recouper les différentes données et voir si elles sont cohérentes entre elles
- Aller sur le site des impôts et vérifier l’avis d’imposition
- Vérifier l’employeur en effectuant une recherche internet
- Utiliser des outils externes pour vérifier le dossier
Attention, si le locataire utilise de faux documents, il s’expose à une peine pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 45 000€ d’amende.
III - S’assurer contre les impayés
Si les impayés ne représentent qu’environ 3%, il faut que les propriétaires puissent se protéger contre ces derniers. Pour cela, ils ont la possibilité de souscrire à une assurance, ou de demander des garants.
Pour ces derniers, il y a le garant physique, et le garant moral. Leur rôle est de payer le loyer à la place du locataire en cas de défaut de paiement.
Pour ces garants, il faut également leur demander des justificatifs prouvant qu’ils sont en capacité de prendre en charge le loyer. Ces justificatifs sont les mêmes que ceux du locataire (pièce d’identité, pour les personnes morales extrait Kbis, justificatif du domicile, contrat de travail ou de stage ou extrait Kbis.., document prouvant les ressources).
III - Juger le sérieux du candidat pour trouver le locataire idéal
Les documents ne suffisent pas à attester du sérieux d’un candidat. Comme pour un entretien d’embauche, le face-à-face permet de vérifier le sérieux du candidat.
Pour cela, il faut observer attentivement son comportement (comme le langage corporel, ou la ponctualité par exemple). Il est également possible de contacter le dernier propriétaire du locataire, afin de lui poser des questions sur ce dernier. Enfin, il est possible pour le propriétaire d’effectuer une recherche sur les réseaux sociaux du locataire afin d’avoir une meilleure connaissance de la personne.
IV - Les interdits du propriétaire
S’il est possible pour le propriétaire de faire une recherche sur internet au sujet du candidat, c’est parce que ces informations sont publiques. Toutefois, il lui est interdit de rechercher des informations qui relèvent de la vie privée. C’est le cas par exemple de :
- La copie de relevé bancaire
- L’attestation de bonne tenue du compte
- La carte d’assuré social
- Extrait de casier judiciaire
La loi interdit également au bailleur toute discrimination. Il lui est ainsi interdit de refuser un candidat pour son origine, son sexe, son orientation sexuelle, son état de santé, son apparence physique ou encore ses opinions politiques. Dans la cas ou il ne respecterait pas cela, le propriétaire s’expose à 3 ans d’emprisonnement et jusqu’à 45 000€ d’amende, si le locataire peut fournir des preuves de la discrimination.
Il est également interdit au bailleur de demander d'acompte ou de chèque de réservation (cela n’est autorisé uniquement pour les locations courtes durées). Pour le locataire, il faut aussi se méfier des personnes qui demandent d’envoyer la copie des justificatifs par mail, car le risque d’usurpation d’identité est très présent.
Pour résumer, lorsque l’on recherche le locataire idéal, il faut :
- Apprendre à le connaître en discutant avec ce dernier
- Vérifier le dossier et la solvabilité pour réduire les risques d’impayés
- Demander une caution ou une assurance pour garantir les loyers
V - L’entrée du locataire
Après avoir trouvé le locataire idéal, il faut réussir à organiser l’entrée de ce dernier. Moment très stressant, car il faut que tous les éléments du contrat soient correctement mis en place dès le départ de la relation.
Et les démarches sont nombreuses et chronoghages. Collecte des documents, organisation de l’état des lieux etc.. C’est pour cela qu’il existe des outils permettant de faciliter cette étape pour débuter cette nouvelle location sereinement.
N’hésitez pas à aller regarder notre webinar sur le sujet, nous vous expliquons en détails comment effectuer une rentrée locataire.
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