La sous-location est un concept populaire pour ceux qui cherchent à augmenter leurs revenus en louant une partie de leur propriété à un tiers. Dans cet article, nous examinerons les aspects juridiques et pratiques de la sous-location, une pratique encadrée et devant répondre aux besoins
D’après un sondage, 58% des français seraient prêts à sous-louer leur résidence principale durant leur absence et près de 11% aurait déjà sous-loué.
Qu’est-ce que la sous-location ?
La sous-location consiste à mettre à disposition d'un tiers son appartement ou sa maison, partiellement ou en totalité, en échange d'une contrepartie financière. En l'absence de contrepartie, il ne peut être question de sous-location, mais d’un hébergement à titre gratuit. Ainsi, la sous-location suppose le versement d'un loyer.
Par conséquent, si le locataire reçoit des membres de sa propre famille par exemple ou bien si le locataire met son logement à la disposition de ses amis de façon ponctuelle, il ne peut s'agir de sous-location, puisqu'il n'y a aucun règlement de loyer. Lorsque la location du logement est effectuée gracieusement, elle ne constitue pas non plus une sous-location. En effet, le locataire est en droit de pouvoir accueillir les personnes de son choix en toute liberté. Toutefois, il faut faire attention, car si le locataire abandonne son logement afin de le mettre à la disposition de ses proches, cette situation peut être assimilée à une sous-location, bien que celui-ci continue à payer le loyer auprès du propriétaire.
Est-ce légal de sous-louer ?
La sous-location est interdite par principe
Sur le principe, la sous-location d'un logement en tant que lieu de résidence principale est prohibée. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule en effet que le locataire ne peut pas sous-louer le logement ou même céder le contrat de location sans l'accord écrit du bailleur, notamment en ce qui concerne le prix du loyer.
La conclusion du contrat de location au titre de la résidence principale impose aussi au locataire de disposer à titre personnel de son logement durant 8 mois par an au minimum ( excepté en cas de contraintes professionnelles, de problèmes de santé ou encore de cas de force majeure). A noter que cette contrainte a été consolidée par la décision de la Cour de Cassation du 14 janvier 2016 (Cass. Civ III : 14.1.16).
L’accord écrit du propriétaire
Ainsi, le locataire qui désire procéder à une sous-location ne peut le faire que sous la condition impérative d'avoir au préalable recueilli une autorisation formelle de son bailleur.
Le propriétaire reste maître de son choix quant à la possibilité de permettre au locataire de sous-louer ou non. Lorsqu'il ne désire pas accorder son accord, il ne lui est pas nécessaire de motiver son désaccord. En cas d'accord, il doit le signifier à son locataire par écrit. Le propriétaire donnera non seulement son aval concernant le principe de la sous-location, mais également sur le montant du loyer. Il précisera notamment que le montant du loyer de la sous-location ne peut excéder celui du loyer, de manière à prévenir toute spéculation du locataire. Il est aussi important de spécifier qu'il ne donne cet accord que dans la mesure où le locataire prend l'engagement de réaliser les démarches requises, en particulier s'il pratique la location à titre saisonnier : faire une déclaration de location à la mairie, réaliser le paiement de la taxe de séjour si cette dernière est prévue par la commune et remplir les démarches de déclaration en ligne si celle-ci est concernée.
Le cas particulier de la cohabitation intergénérationnelle
Prévue dans la loi Elan du 23 novembre 2018, la cohabitation intergénérationnelle est une sorte de sous-location. Elle donne la possibilité aux seniors isolés, qui sont propriétaires ou bien locataires, de faire bénéficier une personne âgée de moins de 30 ans de la jouissance d'une partie de leur logement moyennant une modeste participation. Le senior doit avertir le propriétaire de sa volonté de faire appel à la cohabitation intergénérationnelle, toutefois ce dernier ne peut y faire opposition.
Comment sous-louer légalement ?
Les règles générales à respecter
Le locataire est tenu de faire une déclaration des loyers perçus de la part du sous-locataire. Le plus souvent, la sous-location du logement est effectuée en meublé : les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Par contre, si le logement est sous-loué nu, les loyers devront alors être déclarés comme bénéfices non commerciaux.
Par ailleurs, le montant de la redevance de sous-location ne pourra pas excéder celui du loyer de base (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Si la sous-location est partielle, on prend en considération le coût du mètre carré du loyer.
On entend par sous-location partielle le fait de louer une chambre à un étudiant ou encore le fait de prendre possession d'une pièce annexe ou bien d'un garage moyennant le versement d'un loyer.
La durée de la sous-location ne dépend pas de la durée du bail principal, sous réserve qu'elle ne la dépasse pas.
Quelques municipalités encadrent la sous-location à caractère saisonnier. Elle est limitée en durée ( pour une moyenne de 4 mois), et est soumise à une obligation de déclaration par voie électronique (dans les très grandes agglomérations, le numéro de cette déclaration devra apparaître sur les annonces de location).
Comment fixer le prix ?
Le montant du prix du loyer de la sous-location est soumis à un certain nombre de règles. Tout d'abord, le locataire ne peut facturer à son sous-locataire un prix dépassant le montant total de son loyer. De plus, il convient de savoir que le montant dépend obligatoirement de la surface du logement qui est occupée par le sous-locataire. Ainsi, si vous sous-louez une chambre à un étudiant, le montant du loyer ne peut excéder le prix du mètre carré acquitté par le locataire principal. La superficie retenue est obligatoirement la surface habitable. Pour finir, lorsque le montant a été défini, il ne faut pas omettre de le faire approuver par votre propriétaire.
Quels sont les documents associés au contrat de sous-location ?
Le locataire principal et le sous-locataire conviendront des modalités du bail et les mettront par écrit dans le contrat : durée du bail, modes de résiliation, somme et jour du paiement du loyer, conditions et modalités de sa révision, somme et modalités de remboursement du dépôt de garantie, les obligations respectives du locataire principal ainsi que du sous locataire.
Le locataire principal ne peut accorder au sous-locataire davantage de droits que ce dont il bénéficie lui-même. Par conséquent, suivant que ce dernier est titulaire lui-même d'un bail de trois ans pour un logement vide ou alors d’un bail de trois ans pour un logement meublé ou alors d’un bail d’un an (ou encore de 9 mois s’il s’agit d’un étudiant), la durée d’engagement possible va différer. Il ne doit s’engager que sur une période certaine ne dépassant pas la durée de son propre bail car le propriétaire peut décider de reprendre entièrement possession du logement et lui demander de prendre congé.
Par conséquent, il vaut mieux une bonne entente entre le locataire et son sous locataire concernant les conditions liées à la sous location. Le but étant d’inclure ces conditions dans le bail de sous location qui définit les règles.
Avec le contrat de sous-location, le locataire devra fournir l’accord écrit qu’il a préalablement obtenu du propriétaire et une copie de son contrat de bail principal. Il devra rédiger le contrat de sous-location en listant l’ensemble des modalités de cette sous-location, surtout s’il s’agit d’un bail civil, aussi appelé contrat “Code civil”.
Comment déclarer les revenus d’une sous-location ?
Le locataire est tenu à la déclaration des revenus locatifs perçus de la sous-location. Le plus souvent, la sous-location du logement se fait en meublé : ces loyers sont alors à reporter dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux. Par contre, en cas de sous-location vide, ces loyers doivent être imposés au titre des bénéfices non commerciaux.
En effet, le locataire principal qui perçoit des revenus dans le cadre d'une sous-location est tenu de les déclarer au fisc au titre de revenus imposables.
Le fait de ne faire aucune déclaration de ses revenus locatifs, y compris dans le cadre d'une sous-location, constitue un acte de fraude fiscale. Vous vous exposez à une majoration de 10% du total de vos revenus imposables, majorée à 40% dans le cadre d'une non-déclaration intentionnelle et à 80% lorsqu'il s'agit d'un abus de droit.
Le locataire-bailleur peut profiter et bénéficier d'une exonération fiscale lorsque :
- il ne met en sous-location seulement une fraction de sa résidence principale ;
- les pièces sous-louées représentent la résidence principale du sous-locataire ;
- le montant du loyer est inférieur ou égal aux limites fixées par l'administration fiscale (192 €/m² par an en Île-de-France et 142 €/m² par an en 2022 dans les autres régions, hors charges locatives).
Quelles sont les conséquences en cas de sous-location non autorisée du logement ?
Pour le locataire principal
Le bailleur est autorisé à rompre le contrat de bail en adressant un courrier de résiliation : la mise en sous-location effectuée sans son accord est un motif sérieux et légitime.
Il peut par ailleurs réclamer le versement du montant des sous-locations perçues de manière illégale et la réparation du préjudice subi, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (arrêt du 12 septembre 2019 - n° 18-20.727).
Dans cette optique, la sous-location irrégulière est susceptible de faire courir au locataire le risque d'un chantage à la dénonciation lors d'un éventuel litige avec la personne sous-locataire.
A noter également que le locataire demeure toujours responsable des éventuelles détériorations matérielles du bien et des éventuels impayés de loyer. Par ailleurs, le défaut de sous-location légale entraîne également une impossibilité de se retourner contre le sous-locataire et supprime toute garantie d'assurance lors d'un sinistre.
Pour le sous-locataire
En occupant de façon non régulière un logement en sous-location, le sous-locataire ne peut solliciter l'aide au logement.
Le sous-locataire n'a aucun droit sur le logement et peut être mis en demeure de quitter les lieux sans préavis en cas de résiliation du bail.
Il ne disposera pas non plus de quittance de loyer nominative ni de pièce justificative officielle permettant de compléter le dossier de location de son prochain logement.
Peut-on toucher les APL en sous-location ?
Depuis le mois de janvier 2020, le dispositif de la loi Elan autorise désormais certains sous-locataires à bénéficier des APL de la même façon que le locataire principal. Mais, outre le fait de respecter le plafond de ressources, les deux personnes sont assujetties à une multitude de critères d'éligibilité.
Ainsi, le locataire doit avoir plus de soixante ans, sans lien de parenté avec son sous-locataire, résider dans le logement et avoir recueilli au préalable et par écrit un accord du propriétaire en vue de cette sous-location. Le sous-locataire doit également être âgé de moins de 30 ans ou de plus de 60 ans et ne pas acquitter un montant supérieur au loyer du locataire principal. Le montant des APL se calcule sur la quote-part du loyer du locataire et non sur son loyer total. A savoir que la CAF procède le plus souvent au versement de l'APL par virement sur le compte bancaire du locataire principal, mais que si celui-ci est d'accord, cette allocation pourra être directement versée au sous-locataire.
Conclusion
En conclusion, la sous-location d'un logement par un locataire est illégale de fait en France, mais peut être autorisée sous certaines conditions. Il est important que le locataire obtienne l'accord écrit du propriétaire avant de procéder à la sous-location. La réglementation en la matière est stricte et les revenus générés par la sous-location doivent être déclarés aux autorités fiscales. En respectant ces conditions, la sous-location peut être considérée comme légale. Il existe de nombreuses plateformes telles que le bon coin ou encore airbnb pour sous-louer rapidement sa résidence principale.
Pour vos sous-location, vous pouvez faire appel à des agences de location spécialisées dans la location de courte durée comme SmartRenting.
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