Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier. L’une d’entre elles est la nue-propriété qui implique un usufruitier et un nu-propriétaire. On vous explique ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.
La nue-propriété, qu’est-ce que c’est ? Pour le dire assez simplement, acheter en nue-propriété revient à acheter un bien qui a fait l’objet d’un démembrement. Deux personnes se partagent le droit de propriété. Il y a d’un côté celui qu’on appelle l'usufruitier qui a deux choix : soit il occupe le logement soit il le loue pour percevoir un revenu. De l’autre côté, on retrouve le nu-propriétaire, qui dispose du bien et qui est le seul autorisé à le vendre.
Cependant, l’usufruit n’est pas éternel. Il dure généralement entre 10 et 20 ans. Après cette période définie par un contrat ou jusqu’au décès de l'usufruitier si c’est une vente en viager, le nu-propriétaire récupère entièrement son bien et peut à son tour l’occuper ou le louer.
Les avantages de la nue-propriété
Quels sont donc les avantages d’un tel investissement ? Tout d’abord, un achat en nue-propriété est moins cher qu’un achat classique. La réduction peut aller de 30 à 50% si on compare avec les prix habituels du marché.
En tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas non plus à vous soucier des travaux d’entretien du bien puisqu’ils sont à la charge de l’usufruitier. En revanche, pour les grosses transformations, c’est au nu-propriétaire de payer. Cela concerne les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures ainsi que la réparation des digues, des murs de soutènement et des clôtures.
Dès que la période de démembrement est terminée, le nu-propriétaire récupère immédiatement son bien et ce, sans régler de frais supplémentaires. Enfin, plus besoin de s’occuper des aspects compliqués d’une gestion locative et de craindre les vacances puisque c’est l'usufruitier qui gère toute cette partie-là.
Les inconvénients de la nue-propriété
Puisque l’investissement en nue-propriété n’est pas un investissement locatif classique, le principal inconvénient est que le nu-propriétaire ne peut pas percevoir de loyers pendant tout le démembrement. C’est l'usufruitier qui bénéficie de ces revenus. En cas d’emprunt immobilier, il faut donc être capable de rembourser d’une autre manière. Ainsi, il est nécessaire d’anticiper et de réunir un budget conséquent avant de se lancer, ce que les banques apprécieront.
Il faut être aussi particulièrement vigilant lors de la rédaction du contrat entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. N’oubliez pas de détailler les responsabilités de chacun pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
La fiscalité
Parlons maintenant plus spécifiquement de la fiscalité de la nue-propriété. Celle-ci est plutôt avantageuse. En effet, vous n’aurez pas à vous acquitter de la taxe foncière ni de la taxe d’habitation puisqu’elles sont à la charge de l’usufruitier. Vous n’êtes pas redevable non plus de l’impôt sur la fortune immobilière.
Il est également plus facile de céder un bien en nue-propriété à un héritier puisque les droits de donation ou de succession sont réduits. Si le nu-propriétaire possède déjà un patrimoine immobilier conséquent, il a la possibilité de déduire de ses revenus fonciers les intérêts de son emprunt.
