L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers. Il est calculé par l’INSEE tous les trimestres et est actuellement plafonné grâce au bouclier loyer.
Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?
Chaque année, les bailleurs peuvent réviser les loyers de leurs bien loués meublés ou vides sous certaines conditions. Ils doivent en effet se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL) pour procéder à la révision. Cet indice concerne les logements du parc locatif privé et social et est calculé tous les trimestres par l’INSEE. Il permet de déterminer le montant maximum de la révision que le propriétaire peut appliquer pendant l’année. Les conditions de révision doivent également être mentionnées sur le bail. Soit le bailleur décide d’une date de révision en accord avec son locataire. Soit la date de révision correspond à celle du dernier indice publié lorsque le contrat est signé.
Pour le 1er trimestre de l’année 2023, l’IRL est de 138,61. Sa hausse est plafonnée à 3,5% en raison du bouclier loyer voulu par le Gouvernement lors de la promulgation de la loi sur le pouvoir d’achat.
Le calcul de l’IRL
Comment calcule-t-on l’indice de référence des loyers ? Il correspond à la moyenne de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, sur l’année qui vient de s’écouler.
Pour procéder à l’augmentation du loyer, le propriétaire doit ensuite suivre cette formule :
Montant du loyer actuel x (nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente).
Prenons un exemple concret pour illustrer ce calcul. Un bailleur loue un bien pour 550€. Le bail a été signé en octobre 2021. En octobre 2022, il y a donc une première révision de loyer. A ce moment-là, l’indice est de 136,27. L’année précédente à la même période, l’indice était de 131,67. Le montant du loyer révisé est donc le suivant : 550x136,27/131,67 = 569,21€.
Bon à savoir : la révision du loyer ne peut pas s’appliquer rétroactivement. Autrement dit, si le propriétaire oublie d’augmenter le loyer pendant la période concernée, il perd cette révision et devra calculer sa prochaine révision sur le nouvel IRL.
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Les autres types d’indices
Il existe d’autres indices de références selon les types de biens loués. Il y a l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui s’appliquent aux locataires commerçants et aux artisans qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Il est également calculé tous les trimestres par l’INSEE. Actuellement, l’ILC est de 126,05 soit une hausse inquiétante de 6,29% sur un an. Son évolution est plafonnée à 3,5% pour les PME donc le chiffre d’affaires ne dépasse pas 50 millions d’euros. La formule pour calculer la révision de loyer est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente).
Depuis 2011, il existe aussi l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour réviser les loyers des locaux utilisés pour des activités tertiaires qui ne sont ni commerciales ni artisanales. Cela comprend donc les activités libérales comme les cabinets médicaux, les entrepôts logistiques ou les locations de bureaux. Sa méthode de calcul est la même que l’ILC.
Focus sur le parc social
En France, la révision des loyers dans le parc social est un mécanisme encadré par la loi nécessaire pour assurer l’accessibilité financière des logements sociaux. Selon les dispositions en vigueur, les loyers peuvent être révisés chaque année, à la date anniversaire du contrat de location. Cette révision est effectuée sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE.
En pratique, la révision des loyers dans le parc social peut prendre différentes formes. Dans certains cas, le loyer peut être augmenté en fonction de l’IRL, dans d'autres, l'augmentation est limitée à un pourcentage fixe définit par la loi. Il est important de noter que la révision des loyers dans le parc social peut être contestée par les locataires. En effet, si le locataire estime que la révision est excessive, il peut saisir la commission de conciliation départementale. Cette commission a alors pour mission de trouver un accord entre le locataire et le bailleur, afin de régler le litige. En cas d'échec de la conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance, qui décidera alors de réduire ou d'annuler l'augmentation de loyer.
