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De plus en plus de personnes souhaitent investir dans l'immobilier locatif, mais se heurtent à un problème majeur : l'apport personnel. Les banques exigent en effet souvent des apports conséquents pour accorder des prêts immobiliers, ce qui peut rendre l'investissement locatif inaccessible pour certains. Pourtant, il existe des solutions pour investir dans l'immobilier locatif sans avoir à mettre en place un gros apport personnel. Dans cet article, nous vous présenterons les différentes options qui s'offrent à vous pour réaliser un investissement locatif sans apport.
Les différentes options pour un investissement sans apport
Il existe plusieurs dispositifs pour faciliter l'accès à la propriété pour les personnes ne disposant pas d'un apport conséquent.
Investir dans un logement ancien pour le mettre en location
Il est possible d’obtenir un prêt immobilier finançant l’intégralité de son investissement immobilier. Cela implique de rassurer votre conseiller sur votre capacité à rembourser le crédit :
- présentez-lui loyers hypothétiques perçus réaliste,
- listez l’ensemble des frais annexes (assurances, travaux, charges de copropriété, impôts locaux…),
- calculez l’’épargne mensuel que vous êtes capable de payer
Avant de vous accorder un prêt amortissable, votre banque étudiera avec sérieux votre situation patrimoniale afin de connaître votre capacité d'endettement futur qui ne doit pas dépasser 35% de vos revenus. Le calcul de la capacité d’endettement est le suivant (revenus-charges x 35) / 100. Les charges sont donc prises en compte dans le calcul, c’est-à-dire que si vous gagnez 1000 euros par mois et que vous avez 200 euros de charges par mois, votre taux d’emprunt est de 280 euros et non de 350 euros.
La banque s’assurera également qu’il vous reste un reste à vivre suffisant. Puis, il n’y a aucunement besoin d’être le propriétaire de votre résidence principale.
Investir dans le neuf sans apport grâce au dispositif pinel
Le dispositif Pinel est surtout connu pour avoir comme avantage le fait de pouvoir défiscaliser. Cependant, ce n’est pas son seul avantage, un autre de ses avantages est qu’il est possible, grâce à lui, de financer son bien locatif sans apport. Cela est dû à la solidité de ce dispositif et que les banques ont la certitude que l’acquéreur va bien percevoir un loyer. L’avantage fiscal est aussi un point qui rassure la banque dans le fait de prêter sans apport.
En effet, il existe de nombreux avantages fiscaux inhérents au dispositif Pinel qui sont ensuite intégrés dans le calcul permettant de connaître votre "reste à vivre". Toutefois, il est important de savoir que le dispositif Pinel nécessite un très long engagement de la part du bailleur. La durée est entre 6 et 12 ans.
Par conséquent, il est très important d’avoir une situation stable. De plus, il ne faut pas oublier qu’un plafond maximum de loyer existe avec la loi Pinel. Il faut donc vérifier que le montant des loyers reçus est suffisant pour rembourser la majeure partie de votre emprunt.
Acheter un bien déjà loué
Il y a aussi la possibilité d’acheter un logement qui est déjà loué. Cela peut donner du crédit à votre dossier de prêt car le montant des loyers que vous percevrez est connu d’avance. Toutefois, la banque ne tiendra compte que de 70% du montant du loyer pour savoir si votre prêt pourra être autofinancé par les loyers perçus. En effet, il faut prendre en compte les charges attenantes correspondant aux 30% restants.
Le PTZ
Le prêt à taux zéro aide les primo-accédant à acheter une résidence principale. Ce prêt est considéré comme étant un apport personnel de l’acheteur par les banques. Depuis 2016, il est possible de mettre en location un bien immobilier acheté à l’aide d’un PTZ. Cependant, cela reste sous condition :
- être muté à plus de 50 km de son domicile
- divorce ou rupture du PACS
- être titulaire d’une carte d’invalidité
- être au chômage depuis plus d’un an
- vous décédez et dans ce cas
De plus, il y a également des règles de location spécifiques :
- la durée totale de location ne peut dépasser 6 ans
- doit être utilisé comme résidence principale par le locataire
- le loyer ne peut pas dépasser les plafonds d’un logement social
- le locataire est soumis à un plafond de ressources
Cependant, après 6 ans, il est tout à fait possible de mettre son bien en location sans contraintes.
Le cas des SCI pour un investissement locatif sans apport
Dans le cas d’une SCI, il est plus facile de faire un emprunt bancaire sans apport. En effet, le risque est divisé entre tous les associés. Pour octroyer le prêt, la banque prendra en compte l’ensemble des profils afin de connaître le taux d’endettement. Comme dans le cas d’un prêt avec un particulier, la banque demande généralement des garanties telles que :
- une garantie hypothécaire
- un cautionnement par une société spécialisée
- un cautionnement solidaire de la totalité des associés à hauteur de leur participation dans la SCI
Avantages et inconvénients de l'investissement locatif sans apport
Investir dans l'immobilier locatif sans apport présente de nombreux avantages. Tout d'abord, cela permet d'acquérir un bien immobilier sans avoir à mettre en place un apport personnel important, ce qui est souvent un frein pour les investisseurs. En outre, certains dispositifs permettent de bénéficier d'avantages fiscaux, ce qui peut réduire les coûts de l'investissement. L’intérêt principal est l’effet de levier, c’est-à-dire, emprunter à un taux inférieur au rendement de son actif.
Cependant, il est important de noter que les taux d'intérêts appliqués aux prêts accordés sans apport peuvent être plus élevés que pour un investissement locatif classique, ce qui peut augmenter les coûts de remboursement. De plus, les conditions d'éligibilité pour les dispositifs mentionnés ci-dessus sont plus strictes et certaines personnes peuvent ne pas être éligibles pour bénéficier de ces prêts.
Il est important de noter qu'il est crucial de bien étudier les différentes options avant de choisir celle qui conviendra le mieux à votre situation. Il est également recommandé de vérifier votre éligibilité pour les différents dispositifs et de prendre en compte les avantages et les inconvénients de l'investissement locatif sans apport avant de prendre une décision. Il est également important de faire une étude de marché pour s'assurer que l'on investit dans un bien qui a des chances de se louer facilement et de rapporter un bon revenu locatif.
Conclusion
En conclusion, il est possible d'investir dans l'immobilier locatif sans apport grâce aux différents dispositifs mis en place, mais il est important de bien étudier les différentes options et de prendre en compte les avantages et les inconvénients avant de se lancer. Il est également important de faire une étude de marché pour s'assurer que l'on investit dans un bien qui a des chances de se louer facilement et de rapporter un bon revenu locatif. Il est également essentiel de considérer la fiscalité, les taux d'intérêts et les conditions d'éligibilité pour chaque dispositif avant de faire un choix. Enfin, il est important de souligner que l'investissement locatif reste un placement à long terme, qui nécessite une réflexion et une analyse minutieuse avant de se lancer. Il est donc recommandé de consulter des professionnels de l'immobilier pour vous aider à faire les bons choix.
