Location vide et location meublée, quelles différences ?

Différences entre location meublée et vide

Au fil du temps, les règles concernant la location meublée se sont alignées avec la location vide. C’est le résultat d'une évolution législative visant à harmoniser les cadres réglementaires. La loi du 6 juillet 1989 a joué un rôle clé en rassemblant ces deux types de locations sous une même juridiction. Cependant, la distinction entre elles est toujours perceptible, notamment en ce qui concerne la flexibilité contractuelle.

En location vide, la loi établit un modèle unique de bail, simplifiant le processus pour les propriétaires et les locataires. Le bail dure généralement trois ans, offrant une stabilité pour les deux parties. En revanche, la location meublée offre une variété de contrats, chacun adapté aux besoins spécifiques des locataires et avec des durées plus courtes, idéales pour les étudiants ou les professionnels en déplacement. Ces contrats offrent une plus grande souplesse, permettant aux bailleurs de personnaliser les termes en fonction du profil du locataire, que ce soit pour une location étudiante, une location saisonnière ou une location de courte durée.

En ce qui concerne le dépôt de garantie, la location vide permet de demander un montant équivalent à un mois de loyer hors charges, tandis que la location meublée autorise un dépôt de garantie maximal de deux mois de loyer. Cette différence reflète la nature des biens meublés, nécessitant une protection accrue en raison de la présence d'équipements et de mobilier.

Tableau comparatif

Ce tableau comparatif est un bon outils pour visualiser les différences entre ces deux types de location

Les avantages fiscaux

En fonction du type de location choisi, le régime fiscal varie considérablement.

Les revenus issus de la location vide sont classés en tant que revenus fonciers, tandis que ceux provenant de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour ces deux types de location il existe deux modes d’imposition : l’imposition au forfait et l'imposition au réel.

‍‍

Imposition forfaitaire sur les revenus locatifs:

L'abattement forfaitaire est plus avantageux en location meublée (50 %) par rapport à la location vide (30 %). Bien que cela puisse suggérer que le meublé est plus attractif en cas d'imposition forfaitaire, il est essentiel de ne pas se limiter à cette seule différence. Les revenus des locations meublées sont assujettis à la Contribution Économique Territoriale (CET), un impôt local dont le montant peut varier d'une ville à l'autre. Il est donc recommandé de se renseigner auprès du centre des impôts local pour connaître les détails spécifiques.

Si les frais, travaux, et charges pour le logement dépassent le montant de l'abattement forfaitaire, il est avantageux de déclarer au réel. De plus, les revenus locatifs doivent être déclarés au réel s'ils dépassent les seuils établis pour l'imposition forfaitaire.

‍

Imposition au réel sur les revenus locatifs :

Que ce soit en location vide ou meublée, la déduction des frais et charges sur les loyers est une pratique commune. Cependant, la déclaration des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) est plus complexe et peut nécessiter l'assistance d'un comptable. La différence entre les deux régimes devient plus significative en cas de déficit généré par des charges importantes.

En location vide, le régime réel présente un avantage majeur : la capacité d'imputer le déficit généré par la location sur le revenu global du propriétaire. Concrètement, cela signifie que si les charges, frais, et dépenses liés au logement excèdent les revenus locatifs, la différence (déficit) peut être déduite du revenu global du propriétaire, réduisant ainsi son imposition totale sur l'ensemble de ses revenus.

En revanche, en location meublée, cette possibilité n'est pas automatique. Pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, le propriétaire doit opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Cependant, cette option est soumise à plusieurs conditions strictes. Le propriétaire doit notamment dépasser certains seuils de recettes locatives et tirer de la location meublée la majorité de ses revenus professionnels.

‍

Les autres logements meublés

Il existe plusieurs sortes de locations meublées :

1. Bail de location meublée mobilité :

La législation ELAN de 2019 a introduit une nouvelle forme de location meublée connue sous le nom de bail meublé "mobilité". Sa durée varie de un à dix mois. Ce type de bail est destiné aux locataires suivant une formation professionnelle, aux étudiants en enseignement supérieur, aux individus en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle, ou en mission temporaire liée à leur activité professionnelle.

2. Location meublée courte durée, au mois ou de tourisme :

Pour les meublés de tourisme, la location ne peut dépasser 90 jours. Les termes du contrat sont réglementés par le Code du tourisme, et l'activité doit être déclarée à la mairie concernée. Cette option est idéale pour ceux qui cherchent une location temporaire, que ce soit pour des vacances ou des missions professionnelles courtes.

3. Location meublée à l'année en résidence secondaire :

Le bail d'habitation pour un logement meublé utilisé comme résidence secondaire est plus souple, suivant les règles des baux du Code civil. Ce cadre offre une certaine flexibilité, car de nombreux éléments sont régis par la liberté contractuelle des parties. Il convient particulièrement à ceux qui cherchent une résidence secondaire meublée tout au long de l'année.

Ces options variées en matière de location meublée permettent aux propriétaires de s'adapter aux besoins spécifiques du marché, offrant ainsi une gamme étendue de choix pour répondre à différentes demandes locatives.

Location meublée ou vide : laquelle choisir ?

Le choix entre la location vide et meublée ne se résume pas uniquement à la rentabilité, mais prend en compte plusieurs éléments. Le régime de la location meublée est généralement privilégié pour des surfaces plus petites destinées à des locataires sur des durées relativement courtes, tels que des étudiants ou des salariés en mutation professionnelle. Outre la flexibilité accrue du bail meublé et une fiscalité plus attractive, d'autres avantages sont à considérer. Cependant, la location vide présente également des atouts, tels qu'un turnover de locataires moindre, des charges d'entretien potentiellement plus faibles, des dépenses d'équipement modérées, et la possibilité de créer des déficits fonciers. Pour prendre une décision éclairée, il est essentiel d'intégrer tous ces paramètres ainsi que les besoins spécifiques et les objectifs financiers du propriétaire.

FAQ

‍De quoi doit être équipé un logement meublé?

Pour être considéré comme un logement meublé selon la loi, un bien doit être équipé des éléments suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

Peut-on transformer une location vide en location meublée?

Il est possible de transformer une location meublée en location vide sans qu'il soit nécessaire de suivre des démarches administratives spéciales. Depuis l'ordonnance du 8 juin 2005 (article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation), aucune formalité particulière n'est requise pour effectuer ce changement de statut, à condition que le logement soit vacant, c'est-à-dire sans locataire, au moment de la transition.

Cependant, il est important de noter que cette transformation ne peut avoir lieu en cours de bail ni par résiliation du bail avec un locataire en place, sauf en présence d'arguments sérieux. Il est nécessaire d'attendre que le logement soit libre de tout occupant pour effectuer ce changement de statut. Une alternative pourrait être de discuter avec le locataire au moment du renouvellement du bail pour qu'il accepte la location en meublé. Cependant, en cas de refus, il faudra attendre son départ volontaire, car il n'est pas possible de le contraindre à changer un bail en cours.