Logement dégradé par le locataire: que faire ?

La question d’un logement dégradé par le locataire suscite des préoccupations légitimes chez les propriétaires immobiliers. Comme exemple de dégradation locative, nous pouvons évoquer une situation où le locataire décide d’installer des étagères sans utiliser les chevilles adéquates, ce qui entraîne une charge excessive sur le mur. Au fil du temps, les étagères se détachent, provoquant des fissures importantes dans le mur. Le locataire ne signale pas ce problème, laissant le propriétaire découvrir les dégâts au moment de l'état des lieux de sortie. Face à ce défi, il est important de comprendre les différentes stratégies et les étapes nécessaires pour minimiser les conséquences financières tout en préservant une relation saine avec son locataire.

Responsabilités locatives et évaluation des dommages

En vertu de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre en charge l'entretien courant du logement et des équipements spécifiés dans le contrat de bail. Sa responsabilité s'étend aux dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, limitées aux locaux dont il a la jouissance exclusive, excluant ainsi les parties communes.

L'évaluation des dégradations s'opère par la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Si ces dommages sont significatifs, ils pourraient entraver la future location du bien, rendant le logement non conforme aux normes de décence attendues. Plusieurs recours sont envisageables en cas de sinistres importants.

Attention, le locataire n’est pas toujours fautif si votre logement est dégradé

Il est essentiel de noter que le locataire n'est pas systématiquement responsable des dégradations survenues pendant la période de location. Bien qu'il soit présumé responsable de ces détériorations durant le bail, il a la possibilité de réfuter cette présomption en fournissant des preuves contraires. Cela peut se manifester de différentes manières :

• Le locataire démontre que les dégradations résultent d'un cas de force majeure ;
• Le locataire prouve que les dommages découlent d'une faute du bailleur ;
• L'intervention d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement est à l'origine de la détérioration ;
• La dégradation est causée par la vétusté de l'équipement.

Il est important de souligner que l'interprétation des dégradations ordinaires par rapport à celles causées par la vétusté peut souvent entraîner des conflits entre locataires et propriétaires. Pour prévenir de tels désaccords, il est donc recommandé d'inclure une grille de vétusté dans le contrat de location. Cette grille permettra d'évaluer la durée de vie estimée de chaque matériau et équipement du logement. En cas de litige, il suffira de s'y référer pour estimer l'état de l'élément en question.

Pour éviter les désaccords de ce genre, il est primordial de réaliser un état des lieux. De nos jours, il existe de nombreuses solutions qui permettent d’automatiser cette tâche. Chez Ublo, vous réalisez votre état des lieux en ligne à partir d’un système de stockage de photo des différents éléments de votre logement.

Les recours du propriétaire en cas logement dégradé par le locataire

Voici toutes les solutions proposées au propriétaire lorsque le locataire est responsable de dégâts importants dans son logement :

Retenir le dépôt de garantie :

En cas de dégradations majeures, la loi autorise le propriétaire à conserver l'intégralité du dépôt de garantie pour remédier aux dommages.

Il peut également arriver que, dans certaines circonstances, les constats de sortie révèlent des détériorations tellement significatives que le dépôt de garantie initial ne couvre pas intégralement les frais associés aux réparations. Dans cette situation, il est envisageable non seulement de retenir l'intégralité du dépôt de garantie, mais aussi de demander au locataire le remboursement du montant supplémentaire.

Une lettre explicative, accompagnée de justificatifs tels que des photos, doit être envoyée au locataire pour expliquer la retenue effectuée.

Faire appel à son assurance :

Si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés, cette assurance peut également le couvrir si son logement a été dégradé par son locataire. Une évaluation précise des dégradations, accompagnée de justificatifs des rénovations antérieures et d'un état descriptif des réparations, est essentielle pour bénéficier de cette couverture.

Si le locataire est responsable des dégradations, l'assurance habitation peut être sollicitée pour indemniser le propriétaire. Cependant, le locataire devra souvent payer une franchise, et les dégradations causées détermineront si l'assurance couvre les coûts de réparation.

Faire appel à un conciliateur :

La Commission départementale de conciliation vise à résoudre les litiges de manière amiable et à éviter les procédures judiciaires.

En l'absence de réponse du locataire, saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice peut être une stratégie renforcée. Une lettre recommandée avec accusé de réception est utilisée pour cette démarche.

Après cela, la Commission examinera la demande et convoquera les parties impliquées à une séance de conciliation. Le propriétaire et le locataire seront invités à assister à cette séance.

Déroulement de la séance :

Lors de la séance de conciliation, les parties auront l'occasion de présenter leurs arguments et de discuter du litige. Un conciliateur, neutre et impartial, sera présent pour faciliter la discussion et rechercher une solution amiable.

Accord ou constat de non-conciliation :

À la fin de la séance, si un accord est trouvé entre les parties, un procès-verbal sera rédigé et signé. Si aucun accord n'est possible, un constat de non-conciliation sera établi, permettant éventuellement de passer à la phase judiciaire.

Suite de la procédure :

En cas de non-conciliation, vous aurez la possibilité de recourir à d'autres procédures judiciaires, comme saisir le tribunal d'instance.

Saisir le tribunal d'Instance (TI) :

En dernier recours, si les démarches précédentes n'aboutissent pas, le propriétaire peut saisir le Tribunal d'instance compétent. Cette action judiciaire peut également inclure l'assignation en justice du garant du locataire, le cas échéant.‍

Questions fréquentes

Que faire si je n’ai pas la nouvelle adresse du locataire ?

Si le locataire refuse de communiquer sa nouvelle adresse, envoyez la lettre à son ancienne adresse, c’est-à-dire votre logement. Il se peut qu'il ait un suivi de courrier en place. Si une personne s'était portée caution, vous pouvez également lui adresser la mise en demeure pour le remboursement du montant restant après la retenue sur le dépôt de garantie.

Que faire en l'absence d’état des lieux ?

En cas d'absence d'un ou des deux états des lieux, voici les actions à envisager :

Absence d'état des lieux d'entrée : Si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Il doit le restituer dans le même état, à moins qu'il ne prouve le contraire selon l'article 1731 du Code civil.

Absence d'état des lieux de sortie : Si aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé, le propriétaire est présumé avoir récupéré le logement en bon état. Dans cette situation, il est difficile de prouver les dégradations éventuelles causées par le locataire. Il est donc recommandé d'effectuer les états des lieux d'entrée et de sortie de manière rigoureuse et contradictoire pour documenter l'état du logement et éviter les litiges ultérieurs.