En principe, le prix du loyer est fixé librement par le propriétaire. Or, il existe des exceptions dans les zones tendues où les loyers sont encadrés. Comment bien fixer le prix du loyer ? Que dit la loi ?
Fixer le prix du loyer librement ?
Tout d’abord, il faut savoir que le prix du loyer se fixe librement par le propriétaire - sauf dans certains cas que nous vous détaillerons plus tard. Celui-ci doit prendre en compte plusieurs caractéristiques pour trouver un prix juste. Il est important de se référer au type de bien loué (T1, T2, studio…), à sa superficie et son emplacement. La location d’un bien meublé ou nu influencera aussi le montant du loyer. De plus, l’état général du logement est à prendre en compte. Est-il neuf ? Devrait-il bénéficier de travaux ? Le Diagnostic de Performance Énergétique est-il bon ou est-ce une passoire thermique qui a besoin de rénovation énergétique ? Si un ascenseur est présent dans les parties communes et si un gardien s’occupe de l’entretien de l’immeuble par exemple, il ne faut également pas oublier de le prendre en considération.
Il est possible de compléter tous ces éléments par une recherche sur l’Observatoire des Loyers. Ce site répertorie le niveau de loyers par agglomération et vous aide à les analyser selon votre statut (propriétaire, locataire, chercheurs, professionnels de l’immobilier…). Enfin, il peut être utile de consulter les annonces déjà existantes pour un bien du même type que celui que vous mettez en location pour vous aligner au tarif proposé.
Les loyers encadrés en zones tendues
Comme on vous le disait plus haut, c’est le propriétaire qui fixe son loyer selon le marché. Or, la réalité est plus complexe que cela. Pour lutter contre la pénurie de logement dans certaines zones, les loyers sont encadrés par la loi. Ces emplacements sont appelés des zones tendues, autrement dit des zones où la demande est plus forte que l’offre. Au total, plus de 1000 villes dans 28 agglomérations sont concernées.
Si votre bien se trouve dans l’une de ces zones, vous ne pouvez pas fixer votre loyer comme vous l’entendez sauf s’il s’agit d’une première mise en location. Que ce soit pour une nouvelle location (lorsque le locataire change) ou pour un renouvellement de bail, vous êtes soumis à un plafonnement des loyers qui garantit au locataire une hausse très modérée. Des exceptions sont possibles si le loyer est au départ sous-évalué ou si des travaux d’amélioration sont réalisés.
À Paris, pour les baux signés ou renouvelés après juin 2019, l’encadrement est double. Pour une 1ère mise en location, le propriétaire ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du bail. Si c’est le cas, le locataire a le droit de demander une baisse de loyer et le propriétaire peut être condamné à payer une amende de 5000 euros. À Lille, le principe est le même que dans la capitale.
Pour vérifier si votre logement se trouve dans une zone tendue, rendez-vous sur le simulateur mis en place par le Service Public.
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