Qu’est-ce qu’un family office et quelle est sa stratégie immobilière

Au fil des années, les family offices ont élargi leur champ d'action et ont commencé à s'intéresser de plus en plus au secteur immobilier en tant que composante importante de leur stratégie d'investissement.

La stratégie immobilière d'un family office repose sur la diversification de son portefeuille d'investissement en incluant des actifs immobiliers, tels que des propriétés commerciales, résidentielles, industrielles, ou encore des investissements dans des projets de développement immobilier.

Le choix d'investir dans l'immobilier est souvent motivé par plusieurs facteurs, dont la stabilité des rendements, la préservation du capital à long terme et la possibilité de générer des revenus passifs.

Les family offices adoptent généralement une approche prudente et stratégique lors de leurs investissements immobiliers, en tenant compte des cycles du marché, des opportunités géographiques et sectorielles, ainsi que des préférences et des besoins spécifiques de la famille. Leur objectif est d'optimiser les rendements tout en minimisant les risques, ce qui les amène à rechercher des actifs immobiliers de qualité, dans des emplacements attractifs et bénéficiant d'un potentiel de croissance solide.

D’où vient le concept de family offices ?

Les family offices sont nés à la fin du 19ème siècle aux États-Unis grâce à des familles industrielles visionnaires comme les Rockefeller. Ils ont créé des équipes internes de professionnels pour gérer leur patrimoine et s'occuper de toutes leurs affaires quotidiennes. Ces single family offices agissent en tant qu'interlocuteurs uniques pour les besoins variés des familles, allant du juridique au fiscal, en passant par des services de conciergerie de luxe et l'art de vivre.

Avec le temps, les multifamily offices ont émergé pour servir plusieurs clients fortunés. Ces petites structures, composées d'une dizaine de personnes au maximum, ont pour mission principale de structurer le patrimoine et de gérer les actifs de leurs clients.

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Les dirigeants sont souvent d'anciens cadres de banques privées ou d'investissement. Ces multifamily offices ont des bureaux dans différentes villes, notamment à Londres, Genève, Hong Kong et Singapour, et leur clientèle est très internationale, comprenant des Européens, des Américains, des Russes, des Chinois et des Émiratis. Les clients actifs, qualifiés de "new money", représentent maintenant plus d'un tiers de leur clientèle, témoignant ainsi de leur dynamisme par rapport aux clients plus traditionnels des grandes familles, appelés "old money".

Quel est l’intérêt d’un family office ?

Le recours à un family office présente de nombreux avantages pour les familles fortunées et les individus à hauts revenus. Voici quelques-uns des principaux intérêts :

• Gestion globale du patrimoine : Le family office offre une approche globale et holistique de la gestion du patrimoine. Il prend en compte tous les aspects financiers, juridiques, fiscaux, et administratifs de la famille, permettant ainsi une gestion intégrée et cohérente des actifs.
• Personnalisation des services : Le family office propose des solutions sur mesure adaptées aux besoins spécifiques de chaque famille. Il offre une approche individualisée pour répondre aux objectifs et aux préoccupations particulières de chaque membre de la famille.
• Optimisation de la gestion financière : Grâce à son expertise et à ses connaissances approfondies des marchés financiers, le family office vise à optimiser les rendements tout en minimisant les risques, assurant ainsi une gestion prudente et éclairée des actifs.
• Coordination des professionnels : En agissant comme un point central, le family office coordonne les différentes équipes de professionnels tels que les avocats, les fiscalistes, les gestionnaires de patrimoine, et les conseillers financiers, permettant une communication fluide et une stratégie globale harmonisée.
• Confiance et confidentialité : Les familles bénéficient d'une relation de confiance et de confidentialité avec leur family office, ce qui est essentiel pour des questions financières et personnelles délicates.
• Préparation de la transmission : Le family office aide à préparer la transmission du patrimoine aux générations futures en mettant en place des stratégies de planification successorale efficaces.
• Simplification de la vie quotidienne : Le family office s'occupe des aspects administratifs et logistiques de la vie quotidienne de la famille, offrant ainsi un service de conciergerie qui facilite la gestion des tâches pratiques.

En somme, le family office est un partenaire de confiance qui permet aux familles fortunées de bénéficier d'une gestion intégrée, personnalisée et complète de leur patrimoine, favorisant ainsi une tranquillité d'esprit et une optimisation des ressources financières.

La stratégie immobilière d’un Family Office ?

La stratégie immobilière d'un family office est souvent déterminée en fonction des objectifs spécifiques de la famille et de son patrimoine financier. Cependant, on peut identifier certaines tendances communes qui guident généralement les choix d'investissement immobilier des family offices :

• Diversification du portefeuille : Les family offices cherchent souvent à diversifier leurs investissements immobiliers en acquérant différents types de biens immobiliers tels que des résidences, des immeubles commerciaux, des bureaux, des terrains, des propriétés industrielles, etc. Cela permet de répartir les risques et de profiter de la stabilité et des avantages fiscaux liés à l'immobilier.
• Recherche de rendements stables : Les family offices privilégient généralement les investissements immobiliers offrant des rendements stables et prévisibles à long terme, tels que la location de biens immobiliers. Ces investissements peuvent fournir des revenus réguliers, ce qui est particulièrement attrayant pour la préservation et la croissance du patrimoine familial.
• Investissement à long terme : Les family offices adoptent souvent une perspective à long terme dans leurs investissements immobiliers. Ils cherchent à constituer un patrimoine durable pour les générations futures et ne sont pas nécessairement motivés par des gains à court terme.
• Gestion active de l'immobilier : De nombreux family offices préfèrent une approche de gestion active de leurs biens immobiliers, ce qui signifie qu'ils participent activement à la gestion, à l'entretien et à l'amélioration des propriétés pour en maximiser la valeur et les rendements.
• Investissement durable et responsable : De plus en plus de family offices intègrent des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leurs stratégies d'investissement immobilier. Ils cherchent ainsi à favoriser des projets durables et responsables, contribuant à la préservation de l'environnement et à la responsabilité sociale.
• Internationalisation des investissements : Les family offices peuvent diversifier leurs investissements immobiliers à l'échelle mondiale, en investissant dans des biens immobiliers situés dans différents pays et régions pour tirer parti des opportunités et des avantages fiscaux offerts par des juridictions spécifiques.
• Gestion prudente des risques : La gestion des risques est une priorité pour les family offices. Ils étudient attentivement les marchés immobiliers, les cycles économiques, les taux d'intérêt et les facteurs géopolitiques pour prendre des décisions éclairées et minimiser les risques.

En résumé, la stratégie immobilière d'un family office est souvent axée sur la diversification, la recherche de rendements stables à long terme, la gestion active, l'investissement responsable et la gestion prudente des risques pour protéger et faire croître le patrimoine familial.

Le rôle de l'immobilier dans le portefeuille d'un family office en période de turbulence

Les family offices sont familiers avec la pierre, et l'immobilier est véritablement un actif de base dans de nombreux portefeuilles de family office. D'ailleurs, c'est même là que beaucoup de family offices ont pris naissance, dans le cas des entreprises immobilières en interne. Qu'est-ce qui explique cette histoire d'amour durable entre l'immobilier et les family offices ?

À première vue, l'écosystème de l'immobilier et des family offices peut être grossièrement divisé en deux grands camps. Ceux qui ont investi - souvent là où un family office est lié à l'entreprise immobilière - et ceux qui ne l'ont pas fait. Le deuxième groupe pourrait inclure des entrepreneurs technologiques ou simplement d'autres family offices qui n'ont pas encore eu l'occasion de s'impliquer dans l'immobilier.

Tout comme les family offices eux-mêmes, il n'y a pas d'approche unique pour l'immobilier. Leur niveau d'intérêt et d'implication peut également varier en fonction de leur familiarité avec la classe d'actifs, ainsi que de leurs objectifs (au-delà du simple aspect financier). Il y a une porte d'entrée pour tout le monde en matière d'immobilier, il suffit de trouver la meilleure option pour vous, et les données suggèrent fortement cela. Les nouveaux propriétaires de richesse, tels que les entrepreneurs technologiques, qui n'ont jamais été exposés à cette classe d'actifs traditionnelle et qui ne sont peut-être pas aussi familiers avec le jargon de l'immobilier, l'aborderont probablement d'une manière. En revanche, les propriétaires de la prochaine génération qui souhaitent avoir un impact social et environnemental à travers l'immobilier le considéreront sous un angle complètement différent. Enfin, toute autre personne intéressée par l'immobilier, qui souhaite avoir une vue plus structurée du point de vue de l'allocation stratégique d'actifs, apportera des points de vue variés lors de l'exploration de l'immobilier.

Les principales tendances en matière d'immobilier pour les family offices, selon les données de la Simple Family Office Real Estate Review :

Les sous-classes traditionnelles et l'émergence de sous-classes non traditionnelles.

L'immobilier est généralement divisé en quatre sous-classes traditionnelles : résidentiel, commercial, industriel et terrains non développés. En plus de ces sous-classes traditionnelles, les résidences étudiantes, les établissements médicaux et les communautés d'aide à la vie sont considérés comme des classes non traditionnelles et suscitent une attention croissante de la part des grands investisseurs, y compris des family offices. Les investisseurs et les fonds immobiliers identifient généralement des stratégies au sein de ces catégories, mais ces sous-classes non traditionnelles en croissance appellent à une approche non traditionnelle.

Les principales stratégies immobilières

Les quatre principales façons pour les family offices de s'exposer à l'immobilier sont les investissements directs, les fonds, les co-investissements et les sociétés d'investissement immobilier cotées en bourse (REIT). Chaque véhicule d'investissement présente des avantages et des inconvénients distincts, et il est intéressant de voir comment les family offices les évaluent de différentes manières en fonction de leur intérêt pour l'immobilier.

L'ESG et son rôle dans l'immobilier

À mesure que de plus en plus de propriétaires de grandes fortunes mettent leur argent à bon usage, les family offices continuent d'accroître leurs engagements pour créer des héritages durables, et nombreux sont ceux qui le font grâce à leurs investissements immobiliers. L'immobilier pourrait-il être l'un des moyens les plus évidents pour les family offices d'avoir un impact direct sur l'environnement et la société grâce à leurs investissements ?

Le paysage des prestataires et ce qu'ils peuvent apporter aux family offices

Comme toutes les décisions d'investissement, l'immobilier nécessite une connaissance distincte, souvent extrêmement ancrée localement, et malgré le fait que de nombreux family offices conservent leurs activités immobilières en interne, un grand nombre choisissent de sous-traiter ces tâches. Voici une sélection d'entreprises proposant des produits, des solutions et des services axés sur l'immobilier, en tenant compte des besoins des family offices.

Quelle est la taille relative des Family Office ?

En dépit des difficultés liées à la crise du Covid en 2020, le Family Office a joué un rôle majeur dans le financement en France, contribuant à hauteur de 13 % de la levée de fonds, soit plus de 3 milliards d'euros. Aujourd'hui, ce secteur est reconnu comme une puissance économique, ce qui entraîne un examen minutieux des investissements effectués par les gestionnaires de ces structures chaque année.

Les familles faisant appel à un family office se montrent de plus en plus prudentes dans leurs investissements, avec seulement 41 % ayant augmenté leurs investissements en 2022, contre 65 % l'année précédente. Les inquiétudes liées à la guerre en Ukraine, l'inflation croissante et la hausse des taux directeurs ont influencé leurs décisions. La gestion des risques joue désormais un rôle central dans leur stratégie d'investissement et influence la sélection des actifs pour répondre aux nouveaux enjeux.

Plusieurs grandes tendances se dégagent : l'investissement sur le territoire français, l'importance de la philanthropie, l'attention portée à l'ISR (Investissement Socialement Responsable) et à l'impact de leurs investissements, ainsi que la volonté d'investir dans l'économie réelle.

En 2022, le private equity (PE) a été privilégié en tête des placements (21 %), suivi des actions cotées (19 %) et de l'immobilier d'investissement (19 %). Les familles ont également démontré un intérêt croissant pour les investissements durables, représentant en moyenne 32 % de leurs investissements, soit une hausse de 4 points par rapport à l'année précédente.

Au début des années 2000, un nouveau métier a émergé : le family office. Ce service n'est plus exclusivement réservé aux grandes familles industrielles, mais s'ouvre désormais à un plus grand nombre d'entrepreneurs ayant vendu leur entreprise. Ces personnes fortunées s'intéressent aujourd'hui aux services d'un family office pour gérer leurs finances. Selon l'Association Française des Family Offices, ces services sont généralement proposés aux clients possédant un patrimoine financier supérieur à 10 millions d'euros. En plus des honoraires, les family offices se rémunèrent également via des mandats de gestion facturés en fonction des encours sous gestion.

Cependant, le coût d'accès à un family office reste élevé, ce qui peut exclure les personnes au patrimoine plus modeste. Pour ces dernières, il est possible de se tourner vers des conseillers en gestion de patrimoine indépendants pour bénéficier de certains avantages offerts par les family offices. Certaines multifamily offices permettent également aux clients externes de souscrire à leurs fonds spécifiques.

Conclusion

En conclusion, les family offices jouent un rôle essentiel dans la gestion du patrimoine des familles fortunées, offrant une approche personnalisée et complète pour répondre à leurs besoins financiers et administratifs. Au fil du temps, ces structures se sont également intéressées de près à l'immobilier, en diversifiant leurs portefeuilles d'investissement et en adoptant une approche prudente et stratégique.

La stratégie immobilière d'un family office repose sur la recherche de rendements stables à long terme, la diversification des actifs immobiliers, la gestion active des propriétés, et l'intégration des critères ESG pour des investissements responsables.

En période de turbulence, l'immobilier reste un actif de base pour de nombreux family offices, offrant une stabilité et une opportunité d'impact social et environnemental à travers leurs investissements.

Bien que les family offices aient un ticket d'entrée élevé, ceux avec des patrimoines plus modestes peuvent trouver des alternatives avec des conseillers en gestion de patrimoine indépendants ou en souscrivant à des fonds spécifiques proposés par certaines multifamily offices.

En somme, les family offices continuent d'évoluer et d'élargir leur champ d'action, jouant un rôle clé dans la gestion du patrimoine des familles fortunées, tout en recherchant des opportunités d'investissement durables et responsables dans le secteur de l'immobilier.

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