La phase de déclaration fiscale est ouverte.. Environ trois millions de contribuables déclarent des revenus locatifs, fonciers pour la location nue, et BIC pour la location meublée. Que vous proposiez un bien immobilier en location nue ou meublée, les erreurs les plus fréquentes dans la déclaration de revenus locatifs sont les mêmes :
Omettre de faire une déclaration de revenus locatifs
Ou de la remplir correctement alors que la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) a instauré la collecte d'informations relatives aux biens immobiliers. Il est désormais obligatoire de divulguer l'utilisation d'un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Vous avez jusqu'au 1er Juillet pour préciser si le bien est votre résidence principale, secondaire ou loué. Ces informations aideront à mieux affecter la taxe d'habitation et la taxe sur les logements vacants à partir de 2024. Si un bien est loué, des revenus locatifs seront attendus. Les propriétaires qui ont négligé cette démarche se verront infliger une amende de 150 € par bien immobilier détenu pour l'omission de la vérification dans Mes Biens Immobiliers (tolérance jusqu'en décembre 2023). De plus, il y aura une majoration d'impôt de 20% si la déclaration est effectuée après avoir reçu une mise en demeure, et de 40% après 30 jours.
Ne pas déduire toutes les charges
Les charges déductibles doivent être prises en compte pour réduire les revenus imposables. Cela comprend les dépenses liées à l'entretien, les frais de gestion, les intérêts d'emprunts, les charges de copropriété, les frais de notaire, etc.
Ne pas déduire toutes les charges lors de la déclaration de revenus locatifs est une erreur fréquente commise par les propriétaires bailleurs. En effet, certaines charges comme les frais de gestion locative, les frais d’assurance ou encore les charges de copropriété peuvent être déduites des revenus locatifs. Cependant, il est important de bien comprendre les règles fiscales en la matière afin de ne pas se retrouver dans une situation de redressement fiscal. Par exemple, certaines charges comme les travaux de rénovation ou les charges liées à l'amortissement du bien ne sont pas toujours déductibles. Il est donc essentiel de bien connaître les règles fiscales pour optimiser sa déclaration de revenus locatifs.
Ne pas déclarer une location saisonnière
Si une location est effectuée pendant moins de 9 mois dans l'année, elle peut être considérée comme une location saisonnière. Dans ce cas, les règles fiscales sont différentes et les revenus doivent être déclarés selon un régime spécifique.
Ne pas déclarer une location saisonnière lors de la déclaration de revenus locatifs est une erreur qui peut coûter cher. En effet, cela peut entraîner des sanctions fiscales et pénales, ainsi que la perte de certains avantages fiscaux. De plus, la non-déclaration peut entraîner des conséquences négatives pour les locataires, qui ne pourront pas prétendre à certains droits. Il est donc important de bien comprendre les règles fiscales applicables à la location saisonnière et de les respecter. Il est également recommandé de tenir une comptabilité rigoureuse pour faciliter la déclaration de revenus locatifs et éviter les erreurs.
Se contenter de copier les montants de l'aide à la déclaration fiscale envoyée par le gestionnaire
Lorsque votre propriété est gérée par une agence ou un administrateur de biens, celui-ci envoie un document d'aide à la déclaration en janvier. Ce document reprend le total des revenus locatifs et des honoraires de gestion, déterminant ainsi le revenu à déclarer. Cependant, ce document omet souvent des charges déductibles que vous avez payées sans en informer le gestionnaire. Il s'agit notamment de la taxe foncière (850€), de l'assurance obligatoire du bailleur (140€) et des intérêts d'emprunt (500 à 2000€ en général). Il arrive même que le gestionnaire se contente de déduire les 20 € de frais réglementaires des revenus locatifs ! En conséquence, les propriétaires devront payer une somme supplémentaire de 1400€ d'impôt sur les revenus locatifs pour 3000€ de charges déductibles non retranchées.
Se satisfaire des régimes Micro
Les régimes Micro permettent d'éviter la tenue d'une comptabilité et de ne pas être imposé sur la totalité de ses revenus : 70 % des revenus de la location nue et 50 % des revenus de la location meublée (29 % pour les locations meublées de tourisme). Dès que les charges déductibles dépassent ces montants, il devient plus intéressant de déclarer ses revenus locatifs au Réel. Toutefois, les régimes Micro n'encouragent pas les propriétaires bailleurs à entretenir ou à améliorer le logement qu'ils proposent à la location. Par conséquent, leur propriété
Avoir recours à des personnes non déclarées
Travailler avec des artisans non déclarés lors de travaux de rénovation et d'amélioration de biens locatifs peut avoir des conséquences financières désastreuses pour les propriétaires bailleurs. Sans facture, la déductibilité fiscale de ces travaux est perdue, ce qui peut entraîner une perte de 30% du montant des travaux en déduction d'impôt pour les propriétaires ayant une tranche d'imposition de 30% (+17,2% de cotisations sociales). De plus, en choisissant de ne pas payer la TVA (20%) en évitant la facture, le propriétaire risque de perdre davantage, car une économie de 20% de TVA se traduirait par une perte de 30% de la déductibilité fiscale des travaux, ainsi que la garantie décennale.
Ne pas négocier les prix
Les propriétaires bailleurs peuvent faire l'erreur de ne pas renégocier les coûts, tels que les assurances, malgré une inflation et une hausse des taux. Pourtant, il est possible de contrer la hausse des coûts en renégociant les contrats, ce qui peut permettre des économies significatives. La loi Lemoine, par exemple, offre la possibilité de renégocier l'assurance de prêt, ce qui peut générer des milliers d'euros d'économies. En outre, il est conseillé de faire jouer la concurrence pour les assurances bailleurs, les assurances multirisques habitation et l'assurance de prêt. Pour illustrer l'importance de la renégociation, passer d'une assurance coûtant 0,45% à 0,15% peut générer une économie de 6000€ par tranche de 100 000€ sur la durée du crédit. Les propriétaires bailleurs peuvent également commettre d'autres erreurs, telles que la déduction de l'intégralité des remboursements de prêts ou la construction hasardeuse de l'amortissement en location meublée, que nos équipes corrigent proactivement.
Conclusion sur les erreurs les plus fréquentes autour de la déclaration de revenus locatifs
En somme, les erreurs les plus fréquentes en 2023 autour de la déclaration de revenus locatifs ont des conséquences financières importantes pour les propriétaires bailleurs. En ne déduisant pas toutes les charges, ils perdent de l'argent sur leur déclaration de revenus locatifs et ne peuvent pas bénéficier d'un abattement forfaitaire pour frais. Le défaut de déclaration d'une location saisonnière peut entraîner une amende et des redressements fiscaux. La location meublée nécessite également une attention particulière en termes de déclaration des revenus et d'amortissement des biens.
De plus, les propriétaires bailleurs ne doivent pas se passer de factures lors des travaux de rénovation et d'amélioration, car cela compromet leur capacité à déduire ces dépenses de leurs revenus locatifs. En outre, ne pas renégocier les coûts qui peuvent l'être, comme les assurances, peut représenter une perte financière considérable à long terme.
Enfin, la déduction de l'intégralité des remboursements de prêts et la construction inadéquate de l'amortissement en location meublée sont des erreurs courantes qui peuvent également entraîner des pertes financières.
En somme, il est essentiel que les propriétaires bailleurs soient attentifs à leur déclaration de revenus locatifs et évitent ces erreurs fréquentes pour minimiser les risques de redressements fiscaux et maximiser leurs économies fiscales.
