Il existe des situations précises dans lesquelles le propriétaire a le droit de résilier le bail de location. Le bailleur ne peut donner au locataire un préavis de départ en tout temps. Il devra en principe patienter jusqu'à la date limite du bail, excepté en présence d'une faute du locataire.
Il devra aussi respecter un préavis dont la durée est de 3 mois dans le cas d'une location meublée et de 6 mois dans celui d'une location vide. De plus, le propriétaire ne peut résilier le bail que lorsqu'il récupère le logement pour y habiter ou pour y loger un proche (congé pour habiter), s'il le vend (congé pour vendre), ou s'il a une raison sérieuse et légitime justifiant le non-renouvellement du bail.
Le préavis devra être remis au locataire par une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier ou en main propre contre récipissé ou signature. Pendant la durée du préavis, le locataire pourra quitter le logement quand bon lui semble en ne réglant que le montant du loyer pour la période d'occupation. Si ce dernier refuse de libérer le logement, le propriétaire devra entamer une action en justice pour obtenir la validation du préavis et obtenir l'expulsion du locataire.
Dans le cas d'une location vide, le propriétaire ne peut donner congé qu'à la date de fin du bail en vigueur et avec un préavis de 6 mois avant le terme du contrat.
Donner congé pour vendre : comment ça marche ?
Le propriétaire de logements loués peut notifier à son locataire qu'il souhaite mettre son bien en vente. Cela s'appelle un "préavis de vente". Cela correspond à une proposition de vente au profit du locataire, qui peut acquérir le logement et bénéficie d'un droit de préemption, à certaines conditions. Le locataire dispose alors de deux mois pour acquérir le bien dans les conditions prévues par le préavis. Une fois cette période écoulée, le propriétaire est entièrement libre de mettre son bien à la vente à d'autres acheteurs. Cependant, si le bien est offert à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles prévues dans le préavis initial, le locataire bénéficie d'un nouveau droit de préemption. Le propriétaire doit alors informer le locataire de cette offre plus favorable. Le locataire a ensuite 1 mois pour se substituer à l'acheteur.
Le préavis de résiliation est envoyé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé. Le préavis de congé doit indiquer le motif de la résiliation, le prix et les modalités de vente du bien et des annexes louées, donner une qualification précise du logement et de ses annexes, comporter les 5 premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui précisent les modalités de l'offre de vente au locataire, et être assorti de la note informative relative notamment aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Pour une location meublée, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption pour acheter le bien.
Propriétaire : comment résilier le bail de location pour habiter le logement ?
Le propriétaire peut résilier le bail avec son locataire pour occuper le logement comme résidence principale ou pour y loger un proche, qui en fait son habitation principale. Sont considérés comme proches du propriétaire son conjoint, son concubin depuis 1 an au moins à la date du préavis, son partenaire de PACS, un de ses ascendants ou descendants ou de ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de PACS. Le préavis devra obligatoirement comporter le motif de l'avis, le nom et l'adresse de la personne qui bénéficie de la reprise, la relation entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise, et une indication qui justifie le sérieux et le caractère réel de la reprise. Depuis le 1er janvier 2018, le préavis de résiliation est obligatoirement assorti de la notice informative relative aux obligations du bailleur et aux recours et dédommagements possibles du locataire.
Donner congé pour un motif légitime et sérieux
Le propriétaire du logement peut notifier un préavis de fin de bail à son locataire pour motif sérieux et légitime. Tel est le cas quand le locataire ne respecte pas l'une de ses obligations : versement du loyer de manière irrégulière et tardive, troubles de voisinage, sous-location non autorisée, etc. Le bailleur doit adresser au locataire un courrier de préavis spécifiant le motif du non-renouvellement du contrat de location. Toutefois, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne spécifie pas ce qui doit être considéré comme une raison légitime et sérieuse. Par conséquent, en ce qui concerne la contestation par le locataire, il revient au juge de déterminer si le bail peut être rompu ou non pour la raison évoquée par le bailleur. Le bailleur doit alors prouver la légitimité du congé donné.
Comment résilier un bail de location en cours en tant que propriétaire?
En principe, le bailleur ne peut délivrer de préavis à son locataire durant la période du bail. Toutefois, il pourra le réaliser dans le cas où le locataire commettrait une faute. Ainsi en cas de manquement au loyer ou au paiement des charges, le propriétaire pourra utiliser la clause résolutoire du contrat de bail, qui prévoit une résiliation immédiate du bail en raison du non-paiement du loyer ou des charges. Cependant, le propriétaire doit adresser au locataire une injonction de paiement, établie par un huissier, avant de mettre en œuvre la clause résolutoire. Une fois l'injonction de paiement envoyée, le locataire a 2 mois pour régler les loyers dus ou solliciter du juge un report de paiement, avant la mise en œuvre de la clause résolutoire. A savoir que le propriétaire peut aussi utiliser la clause résolutoire en cas de manque d'assurance habitation de la part du locataire.
Si la faute ne porte pas sur le règlement du loyer ou des charges, ou sur un manque d'assurance, le propriétaire ne pourra pas résilier le bail sans accord du juge.
Quid des locataires protégés ?
Lorsque le locataire répond à toutes ces exigences, le bailleur ne peut résilier le bail que s'il met à disposition un autre logement. Les locataires ayant moins de 65 ans qui habitent et entretiennent une personne de plus de 65 ans (à la date d'expiration du bail) et dont les revenus sont en dessous des seuils en vigueur pour obtenir un logement subventionné sont aussi protégés. Cependant, ce sont toutes les ressources réunies de tous les occupants de l'appartement qui entrent en ligne de compte.
Le propriétaire peut adresser un préavis au locataire bénéficiant de la protection s'il est âgé de plus de 65 ans à la fin du bail ou si les revenus du locataire se situent en dessous du même seuil de ressources à la date du préavis. Le propriétaire peut aussi donner congé au locataire s'il lui procure un nouveau logement. Pour cela, le logement devra être conforme aux besoins et aux capacités du locataire et devra se situer à moins de 5 kilomètres du domicile actuel.
Lorsque le locataire protégé ne règle pas son loyer, le bailleur peut résilier le bail sans offrir de solution de relogement.
Conclusion
Pour conclure, si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez résilier un bail de location, vous devez respecter certaines règles précises. Vous ne pouvez donner congé à votre locataire que dans des situations spécifiques, comme le congé pour habiter, le congé pour vendre, ou pour un motif sérieux et légitime. De plus, vous devez fournir un préavis suffisant et le notifier au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé. Le délai est de 6 mois en cas de location nue et de 3 mois en cas de location meublée. Si le locataire refuse de quitter les lieux, vous devrez entamer une action en justice pour obtenir l'expulsion. Enfin, si vous notifiez un préavis de vente, le locataire peut bénéficier d'un droit de préemption dans certaines conditions, et vous devrez fournir une notice informative relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. En somme, pour résilier un bail de location en tant que propriétaire, il est essentiel de bien connaître vos droits et obligations, et de suivre les règles en vigueur pour éviter tout litige ou problème juridique.
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