BRS vs PSLA : Quelles différences ?

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS), par le par le décret n°2017-1038 du 10 mai 2017, est un dispositif innovant d’accession à la propriété. Il repose sur un principe de dissociation du foncier et du bâti : en devenant propriétaire du logement, vous louez le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Cela permet de réduire le coût d’acquisition d’environ 20 à 40 % par rapport aux prix du marché. En 2023, le dispositif a enregistré 2 272 ventes nettes, un chiffre révélateur de son succès.

Critères d’éligibilité :

Pour bénéficier du BRS, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Plafonds de ressources : Les candidats doivent avoir des revenus modestes ou moyens, en respectant les plafonds de ressources fixés par la loi. Ceux-ci varient en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage.
• Résidence principale : Le logement acquis doit être occupé en tant que résidence principale par l’acheteur, au moins 8 mois par an.

Pour vérifier votre éligibilité au BRS, l’état à mis en place l’outil Boris . 

Nouvelles conditions d’éligibilité en 2025

‍À partir du 1er janvier 2025, de nouvelles conditions d’éligibilité entreront en vigueur, selon un décret publié au Journal Officiel le 16 juillet 2024. Désormais, pour bénéficier du BRS, un ménage ne devra pas être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et susceptible de constituer sa résidence principale. De plus, les candidats ne devront pas détenir de bien immobilier qui pourrait générer des revenus suffisants pour leur permettre d’accéder à un logement dans le parc privé.

Le patrimoine immobilier des ménages sera pris en compte dans le processus d’attribution des BRS. Les futurs acquéreurs devront signer une déclaration sur l’honneur attestant qu’ils ne possèdent pas de patrimoine immobilier suffisant pour couvrir leurs besoins en logement. Ces nouvelles règles visent à garantir que le BRS bénéficie réellement aux ménages qui en ont besoin, en évitant que des personnes ayant les moyens d’accéder à la propriété sans aide ne profitent du dispositif.

‍Avantages et inconvénients du BRS

Avantages:

• Réduction des coûts : Le BRS permet d’acheter un bien immobilier 20 à 40 % moins cher grâce à la dissociation du foncier et du bâti.
• Fiscalité avantageuse : Les acheteurs bénéficient d’une TVA réduite (0 % ou 5,5 %) selon la zone et le type de bien.
• Stabilité et sécurité : L’OFS garantit un rachat du bien en cas de revente, et le dispositif permet de cumuler avec d’autres aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Inconvénients :

• Redevance foncière : Le propriétaire doit payer une redevance mensuelle pour la location du terrain.
• Restrictions à la revente : Le prix de revente est encadré, et la revente est conditionnée à des critères d’éligibilité pour les nouveaux acheteurs.
• Location limitée : La mise en location est interdite sauf dans des cas exceptionnels, et la location saisonnière est strictement proscrite.

Qu’est-ce que le Prêt Social Location-Accession (PSLA) ?

Le dispositif Location-Accession (PSLA), également appelé Prêt Social Location-Accession instauré par le décret n°2004-117 du 4 février 2004, offre une phase de location avant l’achat définitif. Ce dispositif permet aux ménages d’essayer le logement pendant quelques mois à trois ans avant de l’acheter. Le loyer comprend une part acquisitive, déduite du prix final lors de l’achat, facilitant ainsi l’apport personnel.

Critères d’éligibilité :

• Plafonds de ressources : Les candidats doivent respecter des plafonds de revenus spécifiques en fonction de la zone géographique.
• Résidence principale : Comme pour le BRS, le logement doit être occupé en tant que résidence principale, au moins 8 mois par an.

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Zone B1 : comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les pôles de la grande couronne parisienne, les zones autour de la Côte d’Azur, les territoires d’Outremer, ainsi que certaines agglomérations avec un marché immobilier tendu, comme l’agglomération toulousaine.

Zone B2 : inclut les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, ainsi que les communes périphériques des zones tendues, telles que la grande couronne parisienne, certaines zones littorales et frontalières, et la Corse.

Zone C : couvre le reste du territoire.

Avantages et inconvénients du PSLA

Avantages du  PSLA :

• Essai avant achat : Les bénéficiaires peuvent tester le logement avant de prendre la décision d’acheter.
• Fiscalité allégée : Le PSLA permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % et d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.
• Garantie de revente et relogement : Les acquéreurs bénéficient d’une garantie de rachat et de relogement pendant 15 ans.

Inconvénients de la PSLA :

• Coût supplémentaire : Pendant la phase de location, le locataire paie une redevance mensuelle en plus du loyer.
• Remboursement de TVA : En cas de revente ou de mise en location du bien dans les 15 premières années, le propriétaire devra rembourser le différentiel de TVA, sauf dans certaines conditions (mariage, naissance, mutation, etc.).

Conclusion

Le Bail Réel Solidaire (BRS) et la Location-Accession (PSLA) sont deux dispositifs innovants qui offrent des solutions pour les ménages souhaitant accéder à la propriété à moindre coût. Le choix entre les deux dépendra des besoins individuels et des préférences de chacun. Le BRS est idéal pour ceux qui cherchent à bénéficier de prix réduits dans des zones prisées, tout en acceptant certaines restrictions. Le PSLA, en revanche, offre une phase de location pour « tester » le logement et inclut une exonération fiscale intéressante, parfaite pour des ménages cherchant un logement sécurisé et adaptable à leur situation.

Avant de se lancer, il est important de consulter les critères d’éligibilité, d’examiner les avantages et inconvénients, et de discuter avec un conseiller immobilier pour faire un choix adapté à votre situation.

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