La bail commercial sert à l'exploitation d'une activité commerciale dans un local, découvrez 6 erreurs à éviter du coté bailleur et locataire.
Qu’est-ce que le bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat de location signé entre un propriétaire (bailleur) et un locataire (preneur) pour l'exploitation d'une activité commerciale dans un local. Ce contrat, généralement d'une durée de neuf ans avec des périodes de résiliation tous les trois ans, est crucial car il définit les droits et obligations de chaque partie, ainsi que les conditions d'utilisation du local. Une rédaction précise du bail est essentielle pour éviter des litiges qui peuvent être longs et coûteux à résoudre. Voici 6 erreurs à ne pas commettre lors du déroulement d’un bail commercial.
Bail commercial, les erreurs à ne pas commettre côté locataire
1. Résilier le bail avant son terme
L'une des erreurs les plus fréquentes commises par les locataires est de croire qu'ils peuvent résilier le bail commercial avant la fin de chaque période triennale. Un bail commercial "3, 6, 9" ne permet la résiliation qu'à la fin de chaque période de trois ans. En cas de problème, comme une entreprise qui ne fonctionne pas ou qui a besoin de plus d'espace, le locataire devra payer le loyer jusqu'à la fin de la période triennale, sauf accord amiable avec le bailleur ou en trouvant un remplaçant pour céder le bail.
2. Céder son bail sans autorisation du bailleur
Une autre erreur courante est de céder le bail sans l'autorisation du bailleur. La plupart des baux commerciaux incluent une clause stipulant que la cession du bail nécessite l'autorisation du bailleur ou sa présence lors de l'acte de cession. Si cette condition n'est pas respectée, le bailleur peut remettre en cause la cession, entraînant des complications pour le locataire.
3. Continuer à occuper les lieux sans renouveler le bail
Le locataire ne devrait pas continuer d'occuper les lieux après la fin du contrat initial sans avoir signé un nouveau bail. Si cette situation se produit, le locataire ne paiera plus de "loyer" au sens juridique du terme, mais une "indemnité d'occupation". Cette indemnité, qui compense l'occupation des locaux sans titre juridique valable, peut différer du loyer initialement convenu et est souvent déterminée par accord entre les parties ou, en cas de litige, par le tribunal. En conséquence, le locataire ne bénéficie plus des mêmes droits et protections que ceux accordés par un bail commercial, ce qui peut entraîner des désaccords et complications supplémentaires lors de négociations pour un nouveau bail.
Bail commercial, les erreurs à ne pas commettre côté bailleur
4. Ne pas vérifier que la conformité de la destination du bail
Lors de la signature d'un bail commercial, il est essentiel de s'assurer que l'activité prévue dans le local est en accord avec les règles de la copropriété et les autorisations délivrées par la mairie. Cet aspect est défini par la "destination" du bail. Si cette destination n'est pas conforme aux réglementations, cela peut engendrer de lourdes conséquences, comme la cessation forcée de l'activité commerciale et le versement de dédommagements importants au locataire.
5. Ne pas vérifier la taxe foncière
Dans un bail commercial, la taxe foncière est souvent récupérable auprès du locataire. Toutefois, il est impératif de vérifier cette clause, car une erreur peut réduire la rentabilité du propriétaire. La taxe foncière représente parfois jusqu'à deux mois de loyer, une charge importante que le propriétaire peut éviter en s'assurant que le locataire en assume le coût.
6. Ne pas vérifier les informations du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ne doit pas excéder deux termes de loyer. Si ce montant est dépassé, le propriétaire doit rémunérer la différence au locataire. Dans la pratique, certains propriétaires demandent un dépôt de garantie de six mois pour se prémunir contre les impayés, mais cela nécessite de structurer les paiements de manière adéquate. Un dépôt de garantie mal géré peut entraîner des réclamations de la part du locataire. En cas d'erreur ou de dépassement, il est possible de réviser le dépôt de garantie en utilisant les indices de révision appropriés, assurant ainsi que le montant reste conforme aux règles établies.
Que se passe-t-il en cas d’erreurs sur le bail commercial ?
Lorsqu'une erreur survient dans un bail commercial, les conséquences peuvent varier en fonction de la nature de l'erreur et de la manière dont elle est découverte et traitée. Toute erreur dans ce document peut entraîner des complications juridiques et financières pour les deux parties.
Si l'erreur est mineure, comme une faute de frappe ou une omission de détail non critique, il est souvent possible de la corriger à l'amiable. Les parties peuvent convenir d'un avenant au bail pour rectifier l'erreur, ce qui nécessite généralement un accord écrit signé par les deux parties. Il est important que cette correction soit documentée de manière formelle pour éviter toute confusion ou contestation future.
En revanche, si l'erreur est plus substantielle, comme une clause mal rédigée affectant les obligations financières ou les droits d'utilisation de l'espace, les répercussions peuvent être plus graves. Dans de tels cas, l'une des parties peut demander l'intervention d'un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer les options disponibles. Une erreur significative pourrait potentiellement entraîner des litiges judiciaires si les parties ne parviennent pas à un accord sur la manière de la corriger.
Une autre conséquence possible est la nullité partielle ou totale du bail commercial. Si l'erreur est telle qu'elle compromet la validité du contrat ou le rend inapplicable, un tribunal peut être amené à déclarer le bail nul et non avenu. Cela signifie que le contrat est considéré comme n'ayant jamais existé, ce qui peut entraîner des pertes financières pour le locataire, qui pourrait être contraint de quitter les lieux, et pour le propriétaire, qui pourrait perdre des revenus locatifs.
Conclusion
Le bon déroulement d'un bail commercial nécessite une attention minutieuse aux détails pour éviter des erreurs coûteuses. De la résiliation prématurée à la cession sans autorisation, en passant par la vérification de la destination du bail, de la taxe foncière et du dépôt de garantie, chaque aspect doit être soigneusement examiné. En prenant ces précautions, propriétaires et locataires peuvent éviter des litiges et garantir une relation commerciale harmonieuse.
Pour en savoir plus sur les aspects spécifiques du renouvellement d'un bail commercial, consultez notre guide détaillé sur l'avenant de renouvellement du bail commercial. Ce guide vous fournira toutes les informations nécessaires pour gérer efficacement le renouvellement de votre bail commercial et éviter les erreurs courantes.
