Lorsque le propriétaire annonce une augmentation du loyer, il est essentiel de comprendre les règles strictes encadrant cette pratique. Dans cet article vous découvrirez nos conseils sur les opportunités pour les propriétaires et les droits des locataires.
Le droit du propriétaire à augmenter le loyer
Le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer dans certaines situations, mais il doit respecter des règles concernant les raisons et les montants :
1. Révision annuelle du loyer :
En cours de bail, le propriétaire peut, conformément aux dispositions du contrat de location, procéder à une révision annuelle du loyer. Cette révision est soumise à la condition que l'augmentation annuelle du loyer n'excède pas la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), lequel est publié trimestriellement. Le propriétaire doit informer le locataire impérativement par écrit, à travers une lettre officielle. Il doit y indiquer la date de la future majoration, si elle n’est pas indiquée la majoration est appliquée à la date d’anniversaire du contrat.
En l'absence de clause, aucune hausse n'est autorisée pendant la durée du bail.
2. Travaux d'amélioration :
Les travaux d'amélioration représentent une démarche visant à rénover des équipements défaillants ou à mettre en conformité un bien immobilier avec les nouvelles normes de sécurité, dans le but de garantir la sécurité des occupants, d'accroître sa valeur et de le rendre plus attractif pour les locataires. Ces travaux financés par le propriétaire, améliorant le logement, peuvent justifier une hausse limitée à 15% du coût total. Cependant, il y a plusieurs types de travaux d'amélioration qui permettent une augmentation de loyer et d’autres qui ne le permettent pas :
Les catégories de travaux considérées comme des "travaux d'amélioration" englobent généralement ceux qui visent à améliorer le confort ou la sécurité des locataires. Ces travaux peuvent comprendre le maintien en état et l'entretien normal du logement, sa mise aux normes de décence, l'amélioration de sa performance énergétique, ainsi que l'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble.
À l'inverse, les travaux non considérés comme des "travaux d'amélioration" comprennent généralement ceux de nature décorative, tels que la peinture, la pose de papier peint, de revêtements muraux ou de sol, le remplacement d'équipements, la restauration de l'électricité, le ravalement de façade, les travaux de menuiserie, ainsi que la pose extérieure d'enduit et de peinture d'étanchéité.
3. Renouvellement du bail :
L'augmentation du loyer lors du renouvellement du bail est encadrée par des conditions spécifiques définies par la loi. Tout d'abord, si le bail initial inclut une clause de révision, le propriétaire a la possibilité d'ajuster le loyer chaque année, en se basant sur l’IRL. En l'absence d'une telle clause, aucune augmentation n'est autorisée pendant la durée du bail. Lorsque vient le moment du renouvellement du bail, le propriétaire peut envisager d'ajuster le loyer, notamment s'il estime qu'il est sous-évalué par rapport au marché. Cependant, cette augmentation doit respecter les limites fixées par l'IRL et doit être communiquée au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Le locataire a alors la possibilité de contester cette hausse, notamment si elle n'est pas justifiée ou si elle ne respecte pas les règles établies par la loi.
Encadrement des loyers
L'encadrement des loyers est une mesure gouvernementale provenant de la loi Alur visant à limiter les hausses excessives de loyer dans les zones géographiques où la demande locative est particulièrement forte. Cette régulation vise à prévenir les abus et à garantir un équilibre entre l'offre et la demande sur le marché locatif.
Plusieurs exemples de zones tendues en France, soumises à l'encadrement des loyers, incluent des villes comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, et d'autres agglomérations où la demande de logements excède l'offre. Ces zones sont définies par les autorités publiques en fonction de critères tels que la tension du marché immobilier et la pression locative. L'encadrement des loyers dans ces régions implique la fixation d'un loyer médian de référence, au-delà duquel les propriétaires ne sont pas autorisés à augmenter les loyers de manière significative, sauf en cas de circonstances exceptionnelles prévues par la réglementation.
Imaginons qu'un propriétaire souhaite ajuster le loyer d'un logement dans la capitale. La loi fixe un loyer médian de référence pour chaque catégorie de logement dans une zone déterminée. Si le loyer actuel du logement est inférieur à ce loyer médian de référence, le propriétaire peut proposer une augmentation. Il est possible d’obtenir plus de détails sur les zones tendues et l’encadrement des loyers sur le site de l’ANIL (l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement).
Augmentation du loyer, comment procéder ?
Il est crucial de reconnaître que le propriétaire ne peut pas arbitrairement fixer le loyer comme bon lui semble. Une compréhension du coût de la vie s'impose avant de convenir d'une nouvelle tarification de location, car un prix excessif peut enfreindre les lois de l'État régissant les hausses de loyer.
Toute augmentation de loyer doit être clairement stipulée dans le contrat de bail, et le locataire doit être informé à l'avance. La précision de la date de la future majoration est également cruciale, celle-ci intervenant automatiquement à la date anniversaire du contrat en l'absence de spécifications. Le locataire a le droit de demander une confirmation écrite garantissant la raisonnabilité de la hausse, conformément aux informations énoncées dans la mise à jour du 27 mars 2014. Un projet d'augmentation de loyer doit être notifié aux locataires par lettre recommandée avec accusé de réception.
La date de révision doit être clairement mentionnée dans le contrat de bail, tout comme l'Indice de Référence des Loyers (IRL), qui est mis à jour chaque trimestre par l'INSEE en fonction du coût de la vie. Le calcul de la révision se calcule de cette manière :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente
Il est important de noter que le propriétaire est tenu d'attendre un an pour renouveler le contrat s'il concerne un appartement meublé, et trois ans s'il s'agit d'un appartement non meublé, avant d'effectuer une réindexation éventuelle.
Contester la révision du loyer
Les locataires ont le droit de contester une augmentation de loyer, notamment si les calculs sont erronés ou si la clause d'avenant n'est pas spécifiée dans le contrat initial. Pour contester, le locataire doit envoyer une lettre recommandée au bailleur en accusant réception. Si la réclamation n'aboutit pas, il peut saisir la commission départementale d'instance de médiation. En dernier recours, le tribunal de grande instance peut être saisi dans l'année suivant la modification du loyer.
Quelle prévisions pour les loyers en 2024 ?
La loi promulguée en juillet 2023 prolonge d'un an et maintient inchangé le dispositif instauré par la loi sur le pouvoir d'achat en août 2022. Ce mécanisme concerne le plafonnement de l'Indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour l'indexation des baux d'habitation. Ainsi, jusqu'à la mi-juillet 2024, les augmentations de loyer pour les baux d'habitation sont limitées à :
- 3,50 % en France métropolitaine
- 3,50 % en Corse, avec la possibilité d'abaisser ce taux jusqu'à 2 % après consultation de l'assemblée de Corse. En pratique, en Corse, le taux de 2 % est applicable
- 2,50 % en Outre-mer.
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