La Société Civile immobilière (SCI), forme de société civile principalement constituée dans un but de gestion ou de mise en location d’un patrimoine immobilier, peut-être soumise à deux régimes d’imposition. Imposition à l’IS ou à l’IR, on vous explique comment choisir.
Rappel : définition d’une SCI
La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société très populaire en France, qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle se définit comme une personne morale dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier entre associés, qui peuvent être de la même famille, on parle alors de SCI familiale. Les associés peuvent ainsi mutualiser leurs ressources et leurs compétences pour réaliser des investissements immobiliers, tout en bénéficiant d'une certaine souplesse dans la gestion de leurs biens.
La SCI peut servir différents projets, que ce soit la location, la construction ou l’acquisition de complexes immobiliers, prenant alors différentes formes ; SCI location, SCI construction-vente ou encore SCI d’attribution.
Avant de créer une SCI, il est important de bien réfléchir au régime fiscal qui convient le mieux à sa situation. En effet, la SCI peut opter pour deux régimes fiscaux différents : l'imposition à l'impôt sur le revenu (IR) ou l'imposition à l'impôt sur les sociétés (IS).
Le choix entre ces deux régimes fiscaux dépendra de plusieurs facteurs, tels que la situation fiscale et patrimoniale des associés, la stratégie de gestion de la SCI et les objectifs à long terme, et se fait au moment de la création de la société.
Si vous optez pour l’IR, vous pouvez choisir de changer pour l’IS à tout moment. Toutefois, une fois l’option pour l’impôt sur les sociétés exercée, celle-ci est définitive. Il est donc possible de passer de l’IR à l’IS, mais pas l’inverse.
SCI à l’IR
Caractéristiques
L'imposition à l'IR est le régime fiscal le plus courant pour une SCI. Le régime d’imposition est dit “transparent” car les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés directement au niveau des associés de la société, proportionnellement à leur apport dans le capital. Chaque associé doit déclarer, dans sa propre déclaration de revenus, la quote-part des bénéfices de la SCI qui lui revient. Les bénéfices, qu’ils aient été distribués ou mis en réserve, sont donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Avantages
L'imposition à l'IR dispose de nombreux avantages, parmi :
- Une fiscalité relativement légère, tout en maintenant une certaine flexibilité dans la gestion de la société, dans le cas où les associés ont une tranche marginale d’imposition relativement faible.
- Une comptabilité simplifiée qui ne nécessite pas de faire appel à un expert-comptable.
- Le choix entre une imposition au régime réel ou au régime micro-foncier (si vos revenus sont inférieurs à 15 000€). Dans le cas du régime micro-foncier, vous bénéficiez d’une réduction de 30 % et ne serez imposé que sur les 70 % de votre revenu.
- Une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention du bien et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention, car vous êtes soumis au régime des plus-values.
- La déduction de certaines charges selon l’article 31 du CGI (dépenses d’entretien et de réparation, dépenses d’amélioration, dépenses d’administration et de gestion, primes d’assurances, charges récupérables non récupérées, provisions pour charges de copropriété, indemnité de relogement et d’éviction, taxes foncières et intérêts d’emprunt) sous certaines conditions.
- La possibilité d’imputer une quote-part de 10 700€ du déficit foncier, qui vient ainsi en réduction de l’impôt sur le revenu global. S’il est inférieur à 10 700€, la part de déficit foncier excédentaire peut être reportée sur le revenu global des 6 prochaines années.
Inconvénients
L’imposition d’une SCI à l’IR présente certains inconvénients, notamment fiscaux.
Le principal écueil est l’impossibilité de déduire la totalité des charges pesant sur l’acquisition et la gestion du bien immobilier dont il est question. Par exemple, retrancher les amortissements du résultat imposable ne sera pas possible. De plus, il convient de souligner que la part des bénéfices attribuée est assujettie aux prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 % ainsi qu'à l'impôt sur le revenu au taux marginal. Un autre inconvénient réside dans le fait que si les bénéfices perçus sont élevés, vous serez soumis à une tranche marginale d'imposition élevée.
Il est important de noter que dans le cas d'une SCI familiale, le choix entre l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur le revenu (IR) est généralement orienté vers l'IR. Dans la plupart des situations, la création d'une SCI familiale vise à simplifier la transmission d'un patrimoine immobilier entre les membres d'une même famille.
Par ailleurs, les associés de la SCI sont personnellement responsables de l'imposition des bénéfices, ce qui peut être source de complications et de conflits en cas de désaccord entre les associés.
SCI à l’IS
Caractéristiques
L'imposition à l'IS est un régime fiscal moins courant pour une SCI, mais qui peut présenter certains avantages. Dans le cas du régime à l'IS, la SCI possède une personnalité fiscale et les résultats sont imposés au titre de l'impôt sur les sociétés à hauteur de 25%, ou 15% sur les bénéfices inférieurs à 38 120 €. Ce taux d'impôt est aussi bien valable pour les SCI familiales que pour les SCI professionnelles. Les associés, qui ne sont donc pas imposés directement sur leur part de bénéfices, peuvent percevoir des dividendes en fonction des décisions de distribution de la SCI.
L’imposition à l’IS est sur option, mais il faut souligner que la location d’un immeuble meublé en SCI entraîne de fait une imposition à l’IS. De même si au moins 10% de son chiffre d’affaires proviennent d’opérations commerciales.
Avantages
En optant pour la SCI à l’IS, voici vos avantages :
- L’amortissement des immeubles inscrits à l’actif. Il est alors possible de reporter le montant de la dépréciation du bien dans le temps ainsi que de diminuer le résultat imposable grâce à la dotation aux amortissements.
- La déduction de certains frais, qui ne peut être faite dans le cas d’une imposition à l’IR, tels que les droits d’enregistrement ou les frais de notaires.
- Une imposition sur les dividendes versés (avec l’application d’un abattement de 40%) qui peut faire l’objet d’un choix entre soumettre les dividendes au prélèvement forfaitaire obligatoire (flat tax de 30%) ou à l’imposition à la tranche marginale d’impôt sur le revenu.
- La déduction de la rémunération du gérant de la SCI du résultat.
- La possibilité de reporter le déficit de la SCI d’une année sur l’autre et ainsi de réduire la base imposable
Inconvénients
Toutefois, il ne faut pas oublier que la SCI à l’IS comprend certains inconvénients. Elle est soumise à une double imposition. Tout d’abord, les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de 25% (pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2023), sauf s’ils sont soumis au taux réduit de 15% pour des montants inférieurs à 38 120 €. Ensuite, les bénéfices sont imposés au titre des dividendes sur la feuille d’impôt. De plus, la cession d’un immeuble par une SCI à l’IS est très lourdement taxée. La plus-value est intégrée dans le résultat fiscal et les amortissements pratiqués viennent majorer le montant de celle-ci, augmentant alors la base imposable. Par ailleurs, une SCI à l’IS nécessite la tenue d’une comptabilité rigoureuse.
En outre, l'imposition à l'IS implique une gestion plus rigoureuse de la société, avec des obligations comptables et fiscales plus lourdes.
Conclusion
L’Impôt sur les Sociétés (IS) convient à une SCI :
-Qui exerce une activité commerciale, telle que la location meublée, l'achat-revente de biens immobiliers ou la réalisation de travaux de construction.
-Qui génère des revenus fonciers importants : Si les revenus fonciers générés par votre SCI sont élevés, l'imposition à l'IS peut être avantageuse. En effet, le taux d'imposition des sociétés peut être inférieur à celui de l'IR appliqué aux tranches supérieures de revenus fonciers.
-Qui souhaite réinvestir les bénéfices : L'imposition à l'IS permet de bénéficier d'un taux réduit sur les plus-values immobilières en cas de réinvestissement des bénéfices dans de nouveaux biens immobiliers. Cela peut constituer un avantage fiscal intéressant pour une SCI souhaitant développer son patrimoine immobilier.
L’Impôt sur le Revenu (IR) convient à une SCI :
-Familiale : si votre SCI est une structure familiale avec une seule ou quelques personnes associées, et que son activité est principalement la détention et la location de biens immobiliers, vous pouvez opter pour l'imposition à l'IR. Le régime à l’IS alourdira plutôt la gestion administrative des biens par le fait de devoir recourir à un expert-comptable.
-Qui réalise des bénéfices réduits : si les bénéfices générés par votre SCI sont faibles, voire déficitaires, l'imposition à l'IR peut être préférable. En effet, l'intégration des revenus fonciers dans la déclaration de revenus personnelle peut permettre de compenser les déficits avec d'autres revenus du foyer fiscal.
