Quels sont les avantages de la création d'une SCI familiale et comment la mettre en place ? Comment fonctionne-t-elle ? Ublo va essayer de répondre à toutes vos interrogations concernant la SCI familiale.
La SCI familiale offre la possibilité aux personnes liées par un lien de parenté ou d'alliance de faciliter la détention, la gestion et la transmission d'un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, il est tout à fait envisageable de créer une SCI familiale pour l'achat d'une maison de vacances entre cousins. On peut également l'appeler simplement "société familiale". Cette forme de société civile se distingue des autres pour différentes raisons.
Les sources juridiques sur le sujet sont nombreuses mais le cadre est principalement défini dans les articles suivants du code civil :
- Article 1845 et suivants - Code civil
- Article 1846 - Code civil
- Article 1857 - Code civil
Nous allons essayer de voir dans cet article, les points suivants : Pourquoi envisager la création d'une SCI familiale ? Comment procéder pour la mettre en place ? Quel est son mode de fonctionnement ?
Qu'est-ce que signifie le statut de SCI familiale ?
La SCI familiale est une société civile immobilière créée entre des associés liés par des liens de parenté ou d'alliance. Son objectif principal est de permettre une gestion commune des biens immobiliers.
Pour mettre en place une telle structure, il est nécessaire d'avoir au moins deux fondateurs, bien qu'il n'y ait pas de limite légale quant au nombre maximum d'associés. Cependant, il est peu courant qu'une SCI familiale compte un grand nombre d'associés.
Lorsqu'une personne apporte une contribution au capital social de la SCI familiale, elle devient automatiquement associée et reçoit en échange un nombre de parts sociales proportionnel à la valeur de son apport. Les apports peuvent être effectués en numéraire (somme d'argent) ou en nature (par exemple, un bien immobilier).
Il est important de bien comprendre le fonctionnement de la société civile immobilière familiale avant de se lancer, notamment pour rédiger correctement les statuts de la société. Une bonne compréhension des rôles des associés et du gérant permettra d'organiser efficacement la société civile immobilière familiale en fonction de la situation et des besoins de la famille.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Avant de créer une SCI familiale, il est essentiel d'évaluer sa situation patrimoniale, fiscale et ses objectifs personnels.
Il convient de se poser la question suivante : "Pourquoi créer une SCI familiale dans ma situation ?"
La création d'une société civile immobilière familiale présente de nombreux avantages sur le plan financier, fiscal et successoral. Elle peut notamment permettre :
- La facilitation de la constitution et de la transmission d'un bien immobilier au sein d'un couple, en particulier pour les époux séparés de biens ou les concubins souhaitant créer un patrimoine commun et se préparer pour une succession.
- L'organisation d'une indivision stable entre héritiers sur le long terme et la structuration d'un projet immobilier collectif impliquant les membres de la famille.
- La planification de la transmission successive d'un patrimoine immobilier au sein de la famille en réduisant les coûts de succession tels que les droits de mutation lors d'une vente, d'une donation ou d'une transmission par voie successorale.
- L'association des enfants à un projet d'acquisition immobilière afin de leur constituer un patrimoine sans nécessiter de fonds de succession.
- La mise en place de droits et de pouvoirs subtils entre les gérants, les associés, les nus-propriétaires et les usufruitiers, si l'objectif est de transmettre une partie importante du patrimoine immobilier tout en conservant le contrôle ou les revenus de ce patrimoine.
Sur le plan fiscal, la SCI familiale offre des avantages notables. L'intérêt fiscal réside dans la possibilité de déduire le passif (le prêt) de l'actif (l'immeuble) pour la valorisation de la SCI. Il est possible de céder progressivement son bien immobilier en donnant une partie de ses parts sociales tous les 15 ans, ce qui permet de bénéficier d'abattements et de ne pas payer de droits de succession. La SCI est donc un outil particulièrement adapté pour gérer et organiser la transmission d'un patrimoine immobilier. Une SCI peut faire de la location meublée qui n’est pas considéré juridiquement comme une activité commerciale. Une SCI peut par exemple signer un bail commercial. De plus, elle peut bénéficier de la fiscalité LMNP si cela ne dépasse pas 10% de son CA.
La responsabilité des associés au sein d'une SCI familiale
Dans le cadre d'une SCI, la responsabilité des associés est considérée indéfinie, non solidaire et subsidiaire. En d'autres termes, chaque associé d'une SCI est responsable des dettes sociales de manière illimitée, une relative limitation résulte de l'absence de solidarité entre les associés. Cela signifie que les créanciers de la SCI qui n'ont pas été remboursés ont la possibilité de se tourner vers les associés et, si nécessaire, de saisir leurs biens personnels. La répartition de la dette se fait en fonction de la part détenue par chaque associé au sein de la société civile immobilière familiale. Il existe des mécanismes permettant de limiter la responsabilité des associés mineurs.
Les différentes étapes pour créer une SCI familiale
La création d'une SCI familiale nécessite de suivre les mêmes formalités que pour une société civile immobilière classique. Ainsi, vous devez respecter certaines étapes essentielles et incontournables de création d'entreprise.
Première étape : Rédaction des statuts
La première étape lors de la création d'une SCI familiale consiste à rédiger les statuts. Cela implique d'établir les règles de fonctionnement et d'organisation de votre structure.
Les associés de la SCI familiale bénéficient d'une grande liberté dans la rédaction de ces statuts.
Deuxième étape : Dépôt du capital social
Une fois que vous avez rédigé les statuts, la prochaine étape consiste à déposer le capital social sur un compte bancaire au nom de la SCI familiale. Le capital social comprend les apports réalisés par les associés de la société, qui peuvent être des apports en nature (biens meubles ou immeubles) ou des apports en numéraire (somme d'argent). Il n'y a pas de montant minimum requis pour ces apports, et il est possible de créer une SCI familiale avec seulement 1 €. Cependant, il est recommandé d'avoir un capital suffisant pour les besoins de l'activité afin de gagner en crédibilité et de faciliter l'accès à des financements pour l'acquisition immobilière. En cas d'aport immobilier, il vaut mieux choisir le notaire dès la rédaction des statuts (reviendra globalement moins cher)
Troisième étape : Publication dans un journal d'annonces légales
Il s'agit d'une étape cruciale dans le processus de création de la société. La publication dans un journal d'annonces légales a pour objectif d'informer les tiers de la création de la SCI familiale. Cette publication doit être réalisée dans un journal d'annonces légales (JAL) du même département que le siège social de la société. En échange de cette publication, vous recevrez une attestation de parution.
Quatrième étape : Constitution d'un dossier d'immatriculation
Avant de procéder à l'enregistrement au greffe, vous devez constituer un dossier d'immatriculation via le guichet unique des formalités des entreprises. Ce dossier doit contenir les documents suivants : le formulaire de déclaration d'immatriculation, les statuts de la SCI, l'attestation de parution dans un JAL, la déclaration de non-condamnation des gérants, une pièce justificative d'identité des gérants, une attestation de dépôt du capital social et un chèque pour régler les frais de greffe. Nous aborderons plus en détail ces différents documents obligatoires pour la création de votre SCI.
Cinquième étape : Immatriculation au greffe du Tribunal de commerce
La dernière étape de la création de votre SCI familiale consiste à l'immatriculer auprès du greffe du Tribunal de commerce. Cette démarche confère à votre société une existence juridique. Une fois que votre immatriculation est acceptée, vous recevrez un extrait K-bis en tant que preuve de l'existence légale de votre structure.
Est-il possible de créer une SCI familiale sans passer par un notaire ?
En général, il n'est pas nécessaire de faire appel à un notaire pour rédiger les statuts d'une SCI familiale. L'intervention d'un notaire est obligatoire uniquement lorsque l'immeuble est apporté à la société civile immobilière familiale ou acheté par celle-ci lors de sa création.
Si vous envisagez d'apporter un bien immobilier à votre SCI familiale au moment de sa création, vous devrez obligatoirement faire appel à un notaire. L'acte d'apport ou d'achat devra être authentique et faire l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve l'immeuble.
Cependant, vous avez également la possibilité de procéder à l'apport du bien immobilier après la création de la SCI familiale. Dans ce cas, vous pourrez réduire les frais de notaire liés à la rédaction des statuts (environ 1 500 € à 3 000 € en moyenne), mais vous devrez supporter des frais supplémentaires liés à la séparation des opérations dans le temps, d'environ 600 € à 850 € en moyenne.
Ces frais incluent les droits d'enregistrement en cas d'apport à une SCI familiale ou toute autre forme de SCI non assujettie à l'impôt sur les sociétés (l'apport est exonéré de droits lorsqu'il est effectué lors de la création), les frais de publication dans un journal d'annonces légales et les frais d'inscription modificative au greffe.
Est-il possible de créer une SCI familiale dans le but d'acquérir un immeuble ?
Il est très courant de créer une SCI familiale dans le but spécifique d'acquérir un immeuble. Lors de la création de la société civile immobilière familiale, les associés peuvent mettre en place différentes méthodes pour financer cette acquisition.
Par exemple, les associés peuvent s'assurer que l'ensemble de leurs apports couvre le prix d'achat de l'immeuble, ce qui nécessitera de libérer immédiatement ces apports. Pour financer ces apports, les associés peuvent recourir à des emprunts personnels et déduire les intérêts de ces emprunts de leurs revenus fonciers. Il est donc courant de créer une SCI familiale dans le cadre d'une souscription à un emprunt.
Les associés d'une telle société ont différentes options pour financer leur acquisition. Ils peuvent, par exemple :
- Opter pour un montant modeste de capital social ;
- Choisir un capital social variable et simultanément contracter un emprunt au nom de la SCI familiale ;
- Apporter des fonds à la société sous forme de prêt ou d'avance en compte courant. Si la SCI familiale loue ensuite l'immeuble acquis, les revenus perçus pourront être utilisés pour rembourser les emprunts ou les avances en compte courant.
Quelle est la distinction entre une SCI et une SCI familiale ?
La SCI et la SCI familiale sont des formes de sociétés identiques. Par conséquent, il n'y a pas de différences dans les formalités de création ou dans leur fonctionnement. La principale distinction réside dans la qualité des associés : dans une SCI familiale, tous les associés font partie de la même famille. Plus précisément, les associés doivent avoir des liens de parenté ou d'alliance.
Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale ?
L'un des inconvénients à prendre en compte lors de la création d'une SCI familiale est la contrainte liée aux activités exercées. Étant donné que la SCI est une société civile, elle n'est pas destinée à exercer une activité commerciale. Par conséquent, certaines opérations telles que l'achat-revente d'immeubles ne sont pas envisageables.
Comment dissoudre une SCI familiale ?
Plusieurs situations peuvent conduire à la dissolution d'une société (terme statutaire, extinction de l'objet social, procédure judiciaire, réunion des parts en une seule main ou décision des associés). La dissolution d'une SCI familiale suit la même procédure que la dissolution d'une SCI. Les étapes principales comprennent la dissolution, la liquidation et enfin la radiation de la SCI.
