Cet article vise à vous fournir des explications sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui est une charge récupérable auprès du locataire. Nous allons aborder le concept de la TEOM, son responsable de paiement et vous expliquer comment la refacturer au locataire.
Comment est calculée la taxe d’ordure ménagère ?
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe utilisée par les communes pour financer la collecte des déchets ménagers (pour plus d'informations, veuillez consulter le site du service public).
Dans les communes qui ont choisi ce mode de financement, tous les bâtiments soumis à la taxe foncière sont également assujettis à la TEOM. Son calcul ne se base pas sur les quantités réelles de déchets produites, ce qui signifie qu'il peut être difficile de bénéficier d'une exonération même si vous ne résidez plus dans le bien (à condition que la vacance soit indépendante de votre volonté).
Le paiement de la TEOM s'effectue en même temps que celui de la taxe foncière, et son montant est déterminé en fonction de la valeur cadastrale du bien.
Pour connaître le montant exact de la TEOM, vous pouvez vous référer au tableau présent sur la deuxième page de votre avis d'imposition.
Qu'est-ce que la TEOM et qui est responsable de son paiement ?
La TEOM, ou Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères, est une taxe utilisée pour financer la collecte des déchets. Son montant est indiqué sur l'avis d'imposition de la taxe foncière et son règlement s'effectue en même temps que celui-ci.
Le propriétaire est responsable du paiement de cette taxe, qui est effectué en même temps que la taxe foncière, que ce soit par prélèvements mensuels ou paiement annuel. Par la suite, le propriétaire peut demander au locataire de le rembourser.
Est-il possible de récupérer la TEOM auprès du locataire ?
La TEOM est considérée comme une charge locative et peut donc être récupérée auprès du locataire.
Quelles sont les conditions ?
Pour pouvoir récupérer le montant de la TEOM, le bien loué doit être la résidence principale du locataire. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas faire supporter le coût de la TEOM aux locataires de locations saisonnières. De plus, le logement doit être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties et bénéficier d'un service de collecte des ordures ménagères.
Quand et comment effectuer cette récupération ?
Dans le cas d'une location d'un logement vide, le paiement des charges s'effectue par provisions, c'est-à-dire que le propriétaire paie les charges et la régularisation se fait en fin d'année. Dans ce cas, le propriétaire doit être en mesure de justifier les montants payés. La régularisation a lieu en cas de trop-perçu ou de montant manquant.
En revanche, pour les locations meublées, les charges sont souvent forfaitaires, ce qui rend la régularisation en fin d'année impossible.
Pour les situations de colocation, cela dépendra du contrat de bail. Si chaque colocataire a un bail individuel, chacun devra payer sa part de la TEOM. En revanche, si un seul bail est établi pour tous les colocataires, ils devront s'arranger entre eux pour payer la TEOM en une seule fois au bailleur.
Si le bailleur décide de demander un paiement unique après réception de l'avis d'imposition, il doit envoyer une demande de remboursement au locataire et fournir une preuve justifiant le montant demandé (une copie de l'avis d'imposition, par exemple). De plus, le décompte des charges doit être transmis au locataire un mois avant la régularisation annuelle des charges locatives.
Et si le bien est vacant ?
Lorsque le bien est vacant, la responsabilité de payer la TEOM revient au propriétaire. Cependant, il est possible de demander une réduction si trois conditions sont remplies : la vacance du logement doit être indépendante de la volonté du propriétaire, elle doit durer au moins trois mois et elle doit concerner soit la totalité du bâtiment, soit une partie qui peut être louée séparément.
Quelles sont les options disponibles si le locataire ne rembourse pas la TEOM ?
Il est recommandé d'inclure une clause résolutoire dans le contrat de bail stipulant que le non-paiement des charges récupérables peut entraîner la résiliation du contrat.
Si une première demande de remboursement reste sans succès, il est conseillé d'envoyer une mise en demeure au locataire pour régler la TEOM.
Après avoir épuisé les tentatives de règlement à l'amiable, telles qu'un recours à un conciliateur, et en cas d'échec, le propriétaire peut envoyer un commandement de payer par acte d'huissier au locataire. Ce dernier disposera de deux mois pour régler sa dette locative, et si ce délai expire sans paiement, le propriétaire peut assigner le locataire devant le tribunal d'instance afin de demander l'application de la clause résolutoire (résiliation du bail) et obtenir une ordonnance d'expulsion.
À noter : tout arriéré de charges survenu après le 27 mars 2014 peut être exigé pendant une période de trois ans à compter de la date à laquelle le propriétaire en a eu connaissance. Par exemple, si un loyer n'a pas été payé en janvier 2018, il peut être réclamé jusqu'en janvier 2021.
En conclusion, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une charge récupérable auprès du locataire, et le propriétaire peut demander au locataire de rembourser cette taxe. Cependant, certaines conditions doivent être remplies, notamment que le bien loué soit la résidence principale du locataire et qu'il soit assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
La récupération de la TEOM peut s'effectuer de différentes manières, selon le type de location. Pour les locations de logements vides, le paiement des charges s'effectue par provisions, et une régularisation est effectuée en fin d'année. En revanche, pour les locations meublées, les charges sont souvent forfaitaires, ce qui rend la régularisation plus complexe.
En cas de non-remboursement de la TEOM par le locataire, il est recommandé d'inclure une clause résolutoire dans le contrat de bail, précisant que le non-paiement des charges récupérables peut entraîner la résiliation du contrat. Si le locataire ne rembourse pas la TEOM, des démarches supplémentaires peuvent être entreprises, telles qu'une mise en demeure, un commandement de payer par acte d'huissier, voire une action en justice devant le tribunal d'instance.
Il est important de noter que les arriérés de charges peuvent être réclamés pendant une période de trois ans à compter de la date à laquelle le propriétaire en a eu connaissance.
