La reconduction tacite de bail, que ce soit pour un bail d'habitation, un bail commercial ou professionnel comporte des règles. Ublo vous explique le fonctionnement de chaque type de bail.
La reconduction tacite de bail est un aspect crucial du droit locatif en France, dicté par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Comprendre ses règles et son déroulement est essentiel tant pour les propriétaires que pour les locataires. Cet article explore en détail la définition de la reconduction tacite, les différences avec le renouvellement du bail, et fournit des informations clés pour naviguer à travers ce processus.
La reconduction tacite de bail d’habitation définition
La reconduction tacite de bail fait référence au prolongement automatique d'un contrat de location initial pour la même durée, en l'absence d'expression d'intention de rupture par le locataire ou le propriétaire. La date d'échéance d'un contrat est généralement fixée à l'anniversaire de sa signature. Par exemple, un bail signé le 10 avril 2020 pour trois ans arrivera à échéance le 10 avril 2023.
Pour éviter cette reconduction tacite, le propriétaire doit prendre l'initiative avant la date d'échéance en adressant une lettre de congé avec accusé de réception au locataire, avec un préavis d'au moins 6 mois avant la fin du bail pour un logement non meublé et 3 mois pour un logement meublé. Le congé du bail doit être fait pour motif légitime et sérieux tel que le non-respect de certaines clauses de contrat, les loyers impayés, la vente du bien ou la reprise pour résidence principale.
Le locataire peut également mettre fin au bail en adressant une lettre avec accusé de réception au propriétaire, tout cela en respectant un préavis de 3 mois. Cependant il y a certaines conditions où le préavis peut être fixé à 1 mois comme un logement meublé, une perte d’emplois et la localisation du bien immobilier dans une zone tendue.
En l'absence de demande de résiliation de la part du locataire ou du propriétaire, le bail est automatiquement renouvelé avec les mêmes conditions que celles établies à la signature. La durée du contrat et le montant du loyer ne changent pas. Il est important de rappeler que la durée d'un bail est de 3 ans pour un logement vide et d'1 an pour un logement meublé en France.
À la fin du bail, le propriétaire a la liberté d’augmenter le loyer ou de modifier une clause du contrat.
Quelle est la différence entre une tacite reconduction et un renouvellement du bail ?
La différence essentielle entre la reconduction tacite du bail de location et le renouvellement du bail réside dans le processus de prolongation du contrat. La reconduction tacite s'opère de manière automatique lorsque ni le locataire ni le propriétaire n'expriment leur volonté de mettre fin au bail avant son expiration. Ainsi, le contrat initial est simplement prolongé pour la même durée avec les conditions initiales, telles que la durée du contrat et le montant du loyer, inchangées. En revanche, le renouvellement du bail intervient lorsque le propriétaire souhaite apporter des modifications aux termes du contrat, que ce soit en ajustant le montant du loyer ou en modifiant la durée du bail. Contrairement à la reconduction tacite, le renouvellement nécessite l'accord explicite des deux parties, validé par un nouveau contrat. Ainsi, la reconduction tacite se produit sans la nécessité de créer un nouveau contrat, tandis que le renouvellement exige la formalisation d'un accord mutuel.
Les types de locations non concernés par la tacite reconduction
Il existe certaines exceptions à la reconduction tacite du bail. Voici quelques situations courantes où des exceptions peuvent s'appliquer :
Bail de courte durée : Les baux de courte durée, tels que les baux d'habitation meublée d'une durée inférieure à un an, ne sont pas soumis à la reconduction tacite. À la fin de la période convenue, le bail prend automatiquement fin, et aucune reconduction tacite ne se produit.
Bail étudiant : Certains contrats de location spécifiques aux étudiants peuvent avoir des clauses particulières. Par exemple, un bail étudiant peut être conclu pour une durée déterminée alignée sur l'année universitaire, avec une fin automatique à la fin de cette période. Généralement, ce sont les baux étudiants de moins de 9 mois qui ne sont pas concernés par la reconduction tacite.
Bail mobilité : Pour les baux de courte durée destinés à des personnes en formation, en stage, en études supérieures, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle, il existe le bail mobilité. Ce type de bail, d'une durée maximale de dix mois, ne peut être reconduit tacitement.
Zoom sur le bail commercial
Les règles du renouvellement et de la reconduction tacite d’un bail commercial sont différentes de celles attribuées à un bail d’habitation. Pour information, le bail commercial concerne la location de locaux utilisés pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale, tandis que le bail professionnel concerne la location de locaux destinés à l'exercice d'une profession libérale réglementée, comme les cabinets médicaux, juridiques ou comptables. Ce dernier est généralement plus flexible que le bail commercial. Le bail commercial a une durée minimum de 9 ans contre 6 ans pour le bail professionnel.
Tacite reconduction du bail commercial
La tacite reconduction d'un bail commercial se produit lorsque ni le propriétaire ni le locataire ne manifeste sa volonté de mettre fin à la location quand le contrat se termine. Si personne ne donne de préavis, le bail continue automatiquement sans limite de temps. Il y a possibilité d'ajuster le loyer tous les 3 ans.
Pour mettre fin à la reconduction tacite, il faut envoyer un préavis (appelé "congé") au moins 6 mois avant la date voulue, et cela doit être fait par un commissaire de justice. Si aucune des parties ne se manifeste, le locataire perd son droit au bail après 12 ans, et le propriétaire peut fixer le loyer en fonction de la valeur du marché.
Il est recommandé au locataire d'agir avant les 12 ans pour éviter que le loyer ne soit fixé à un niveau plus élevé.
Renouvellement du bail commercial
Le renouvellement du bail commercial intervient à l'expiration de la durée initiale du contrat, soit au moins 9 ans. Le locataire a le droit de demander le renouvellement s'il remplit trois conditions : être propriétaire du fonds de commerce, être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, et avoir exploité effectivement le fonds dans les locaux au cours des 3 dernières années.
En cas de cession du droit au bail dans les 3 dernières années, cette personne ne peut pas renouveler le bail, sauf si elle négocie avec le propriétaire. Par ailleurs, si la vente a lieu dans les trois dernières années de la période triennale, l'acheteur peut compter sur les années où le précédent locataire exploite le fonds pour obtenir le renouvellement.
À l'échéance, le bail ne se renouvelle pas automatiquement. Un acte formel, tel qu'un congé ou une demande de renouvellement, est nécessaire pour mettre fin au bail ou le renouveler.
Refus de renouvellement du bail commercial
Refus de renouvellement avec indemnité d'éviction :
En cas de refus de renouvellement du bail commercial par le propriétaire à l'échéance (après au moins 9 ans), ce dernier, appelé bailleur, est généralement tenu de verser une compensation financière au locataire, appelée indemnité d'éviction. Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par le locataire en raison du non-renouvellement de son bail.
Cependant, le bailleur peut être dispensé du versement de cette indemnité dans certaines situations spécifiques.
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction dans les cas suivants :
- Motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire.
- Construction ou reconstruction avec offre d'un local en remplacement.
- Démolition d'un immeuble insalubre ou vétuste.
- Reprise d'un local d'habitation accessoire au local commercial.
- Refus de renouvellement sans indemnité d'éviction :
En l'absence de certains motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire, le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être obligé de verser une indemnité d'éviction. Cependant, il est essentiel de noter que le propriétaire doit respecter les conditions légales spécifiques pour bénéficier de cette dispense.
Pour obtenir une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement, le locataire doit remplir certaines conditions, notamment être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et au Registre national des entreprises (RNE) et exploiter effectivement le fonds de commerce. Le calcul de cette indemnité prend en compte divers critères tels que la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, afin de compenser le locataire de manière équitable.
FAQ :
Q1 : Quels sont les motifs légitimes pour résilier un bail lors de la reconduction tacite ?
Les motifs comprennent les loyers impayés, le non-respect des clauses du bail, la vente du bien, ou la reprise du bien pour établir une résidence principale.
Q2 : Comment faire en cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire ?
Généralement, cas de désaccords entre le propriétaire et le locataire l'une des deux parties à la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation.
Si aucun accord n'a été conclu par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat.
Q3: Faut-il signer un nouveau contrat lors de la reconduction tacite ?
Lors d'une tacite reconduction de bail, les termes du contrat restent inchangés. Il n'est donc pas utile de signer un autre contrat.
