Qu'est-ce qu’un diagnostic ERP ?

‍Qu’est-ce qu’un diagnostic ERP ? 

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Commençons par définir ce qu'est un diagnostic ERP. C’est donc un diagnostic qui va permettre au locataire de prendre connaissance des risques naturels, technologiques et tous ceux en rapport avec la pollution qui pèsent sur le logement. Attention, il ne faut pas le confondre avec un logiciel ERP (Entreprise Ressource Planning). 

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Il est obligatoire lorsque le logement est situé dans une zone à risque, c’est-à-dire qu’il se trouve dans une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels (PPRN), des risques miniers (PPRM) ou encore technologiques (PPRT). Sont également concernés les logements se trouvant dans une zone d’un niveau de sismicité supérieur à 2, ou encore ceux se trouvant dans une zone de radon (pour les gaz radioactifs) de niveau maximum (3). 

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Le diagnostic ERP ne concerne donc que quelques logements particuliers. Pour savoir si la commune dans laquelle se trouve le logement est située dans une zone nécessitant ce diagnostic, il suffit d’aller consulter l’arrêté émis par le préfet. Ce dernier peut être consulté à la préfecture (ou sur son site internet), ou encore dans la mairie de la commune du logement. Cet arrêté apporte également des informations supplémentaires comme la liste des documents auxquels le propriétaire peut se référer pour remplir son diagnostic État des Risques et Pollution (ERP). 

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Lors de la location, le diagnostic ERP est transmis au locataire par le propriétaire dans le cadre du diagnostic technique. Dans ce dossier se trouve non seulement le diagnostic ERP, mais également le DPE, le diagnostic assainissement non collectif ou encore, dans certains cas le diagnostic Carrez.   

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Comment réaliser un diagnostic ERP ?

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Si certains diagnostics sont obligatoirement réalisés par des professionnels, ce n’est pas le cas de ce dernier, qui peut être réalisé par le propriétaire du bien, même s’il leur est tout de même conseillé de se faire aider par un professionnel. 

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Pour le réaliser, la personne qui réalise le diagnostic doit vérifier les informations suivantes : 

• Les plans de prévention des risques naturels, technologiques ou naturels
• Niveau de la zone en sismicité
• La présence et délimitation des secteurs d’information des sols à proximité du bien

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Une fois le document réalisé, il doit être joint à la promesse de vente (ou à l’acte d’achat), et daté et signé par le locataire ou l'acheteur (le propriétaire doit également conserver une copie). 

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Il est également obligatoire pour le propriétaire de mentionner dans l’acte de vente si le logement a subi un sinistre qui a profité d’indemnité pour cause de catastrophe naturelle ou technologique. De même, pour une location, il est obligé de mentionner dans le bail le versement de l’indemnisation pour un sinistre survenu lorsqu’il était propriétaire.  

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Une fois le diagnostic réalisé, ce dernier a un temps de validité de 6 mois. Il peut également cesser d’être valable s’il y a un changement de réglementation, ou bien si le plan de prévention évolue. 

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Les conséquences en cas d'absence du diagnostic ERP ?

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Si le propriétaire ne réalise pas ce diagnostic, cela aura des conséquences différentes selon s’il fait face à un locataire ou à un acheteur. Mais dans tous les cas, la responsabilité civile et pénale du propriétaire est engagée. 

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Dans le cas d’une vente du bien immobilier, si un diagnostic État des Risques et Pollution valable n’est pas joint à la promesse de vente, et que l’acheteur apprend que le logement se trouve dans une zone à risque, alors il lui est possible de faire la demande au tribunal d’annuler la vente du logement (sans pénalité), ou bien demander une réduction de prix. 

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Dans le cadre d’une location, si le propriétaire ne joint pas au bail de location un diagnostic ERP valable, et que le locataire apprend que le logement se trouve dans une zone à risque, alors il est possible pour le locataire de saisir le tribunal et de demander des dommages et intérêts. 

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Comment s’assurer que le diagnostic ERP ait bien été effectué ?

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Si le parc locatif est imposant, il peut être compliqué de s’assurer que tous les documents soient conformes pour chaque bien locatif. 

Pour aider les gestionnaires dans cette démarche, utiliser un outil de gestion numérique des documents avec signature électronique est une bonne solution. Cet outil lui permet d’être plus efficace, mais également de gagner du temps. Cela est particulièrement intéressant lorsque l’on sait que ce diagnostic n’est pas la seule démarche à effectuer. 

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Par exemple, depuis quelques temps maintenant le diagnostic DPE prend de plus en plus d’importance. Cela est dû non seulement aux nouvelles lois comme la Loi Climat de 2021, qui prévoit des mesures pour lutter contre les passoires thermiques, mais également à la crise énergétique qui a lieu en ce moment. 

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Comment choisir son prestataire ?

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Comme nous vous l’avons expliqué, le propriétaire est en droit d’effectuer le diagnostic lui-même. Toutefois, cela comporte des limites, et ce dernier peut avoir besoin de trouver un professionnel (avoir plus de sécurité, ou par manque de temps). 

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Pour trouver le bon, il est nécessaire de comparer le prix du diagnostic aux services proposés. Les professionnels conseillent de comparer selon les critères suivants : 

• Le délai d’obtention du diagnostic
• Le délai de livraison
• Le renouvellement du diagnostic
• Les modes de sauvegardes des données
• Le service après-vente, et la réactivité
• Les avis sur internet

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