Qu'est ce que le Bail Réel Solidaire (BRS)?

Créé pour offrir une opportunité aux ménages modestes d'accéder à la propriété dans des zones tendues, le BRS permet l'acquisition de logements neufs à des coûts abordables. En 2022, le communiqué des ministres annonce fièrement la finalisation de 950 nouveaux logements, marquant une progression significative par rapport aux 22 livrés en 2020 et aux 383 en 2021, dans le cadre du dispositif de bail réel solidaire. Cette avancée porte le nombre total de logements en cours de réalisation à 11 500, répartis au sein de plus de 150 offices fonciers solidaires.

Le 14 décembre 2023, un arrêté a été émis, ajustant à la hausse les plafonds de revenus éligibles au Bail Réel Solidaire (BRS). Cette mesure élargit l'accès à ce dispositif à 3,8 millions de nouveaux ménages. Cette initiative s'inscrit dans le cadre de l'accord conclu le 5 octobre 2023 entre le ministre du Logement et les acteurs du secteur HLM.

Il est essentiel de ne pas confondre le Bail Réel Solidaire avec le bail solidaire en colocation. La principale distinction réside dans le fait que le BRS concerne l'acquisition de logements individuels, tandis que le bail solidaire en colocation implique un accord locatif pour des espaces partagés entre plusieurs locataires.

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?

Fondamentalement, le BRS fonctionne en dissociant le foncier du bâti, contribuant ainsi à réduire le coût global des logements. Dans ce mécanisme, l'acheteur devient propriétaire du logement, tandis que le terrain est loué à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) via un bail réel solidaire d'une durée de 18 à 99 ans. L'OFS détient exclusivement le terrain, permettant à l'acquéreur de se concentrer sur la partie construite du logement, engendrant des économies significatives allant de 20 % à 40 % selon la localisation géographique.

Les acteurs du BRS

Les collectivités locales :

Elles représentent des partenaires incontournables en participant financièrement, garantissant le financement du terrain, et jouant un rôle actif dans l'organisation du projet. Leur engagement est essentiel pour l'obtention de prêts fonciers et la garantie des collectivités locales est nécessaire. De plus, elles peuvent contribuer à la recherche de terrains et à la création d'Organismes Fonciers Solidaires (OFS).

L'Organisme Foncier Solidaire (OFS) :

Obligatoirement une structure sans but lucratif ou un organisme HLM, l'OFS acquiert et gère des terrains dédiés à la construction de logements en location ou accession sociale. Il joue un rôle majeur en garantissant des conditions de financement favorables, en assurant le suivi social des ménages propriétaires, et en sécurisant la vie de la copropriété. L'OFS perçoit une redevance pour la gestion du terrain.

La Coop’HLM :

Les Coop’HLM (Coopératives HLM) sont des entités coopératives qui visent à fournir des logements à loyer modéré. En impliquant les locataires en tant que membres, elles favorisent l'accessibilité au logement abordable, souvent dans le cadre du logement social. Ces coopératives sont engagées dans la construction, la gestion et l'entretien des logements, contribuant ainsi à répondre aux besoins de personnes aux revenus modestes en matière de logement.

Spécialisée dans l'accession sociale, la Coop’HLM apporte son expertise à l'OFS en matière de gestion et de gouvernance. En France, il y a en a 165 qui sont en partenariat avec les OFS.  Elles assistent dans la conception d'opérations d'accession, assurent la commercialisation adaptée, et apportent un soutien dans les missions liées à la gestion des BRS. En France, il existe par exemple la coopérative Scic Habitat et Harmonie Habitat.

L'aménageur ou le promoteur :

En tant que fournisseur de terrain pour l'OFS, l'aménageur peut jouer un rôle crucial en définissant une politique favorable au BRS, réduisant ainsi le coût du terrain et diminuant les charges mensuelles pour les ménages. Il réserve du foncier au BRS, permettant ainsi la construction d'habitats accessibles.

L'État :

Il agrée et contrôle les OFS, veillant au respect des règles de droit et exerçant un contrôle via le rapport d'activité annuel et des actions de contrôle diligentées par l'Agence Nationale de Contrôle du Logement Social (Ancols).

Les ménages :

Principaux bénéficiaires du BRS, les ménages modestes accèdent à la propriété avec des prix attractifs, car le foncier est dissocié du bâti. Ils deviennent propriétaires du logement tout en profitant d'un accompagnement social et financier.

Qui sont les bénéficiaires du Bail Réel Solidaire ?

Chaque organisme, en collaboration avec la collectivité, établit des critères spécifiques de sélection, prenant en compte des éléments tels que la typologie du logement, la composition du ménage, la proximité avec le lieu de travail, etc. Des plafonds de ressources basés sur le revenu fiscal de référence N-2 sont également définis pour l'année 2023, variant en fonction du nombre d'occupants et de la zone géographique.

Avantages de l'acquisition en BRS

Opter pour le BRS offre une série d'avantages substantiels, dont des économies de 15 % à 40 % sur le coût total d'acquisition immobilière, la constitution d'un capital avec des mensualités réduites, et un "loyer" modeste pour le terrain, indexé sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL). De plus, le dispositif prévoit une garantie de rachat du logement par l'OFS, une TVA réduite à 5,5 %, la possibilité de financement avec un prêt à taux zéro (PTZ), et, dans certaines collectivités, un potentiel d'abattement de taxe foncière de 30 % à 100 %.

Processus pratique et revente d'un logement en BRS

La mise en œuvre d'un projet en BRS nécessite un partenariat avec un OFS (Organisme de foncier solidaire), une structure à but non lucratif qui gère le terrain. L'opération est réalisée par un promoteur immobilier, permettant aux acheteurs d'acquérir le logement et de signer le bail du terrain avec l'OFS. En cas de revente après la signature du bail, le prix doit être limité à l'acquisition initiale, actualisé selon l'indice choisi par l'OFS, avec le nouvel acquéreur bénéficiant également d'un bail réel solidaire d'au moins 18 ans.

Devenir acquéreur d'un logement en BRS

Pour concrétiser l'achat d'un logement en Bail Réel Solidaire (BRS), il est fortement recommandé de se tourner vers des experts du domaine. Le BRS apporte avec lui des enjeux particuliers qui nécessitent une approche spécialisée. Voici quelques points clés à considérer :

• Le BRS oblige les bailleurs sociaux à changer leur approche traditionnelle de gestion des logements sociaux. Cela signifie qu'ils doivent adopter une approche plus commerciale, adaptée aux nouvelles dynamiques introduites par le BRS.
• Le dispositif du BRS peut sembler complexe au premier abord, pouvant susciter des interrogations chez les acquéreurs potentiels. Les experts en conseil sont là pour fournir des explications claires et dissiper toute confusion entourant les mécanismes du BRS, facilitant ainsi une prise de décision éclairée.
• Le dispositif BRS difficile à comprendre, voici un résumé pour comprendre brièvement son fonctionnement :
• Un Organisme Foncier Solidaire (OFS) procède à l'achat d'un terrain.
• Avec le Bail Réel Solidaire (BRS), un ménage acquiert sa résidence auprès d'un promoteur immobilier. L'acquéreur devient propriétaire du bâtiment (les murs), tandis que la propriété foncière (le terrain) demeure la propriété de l'OFS.
• Le promoteur immobilier (par exemple, Arcade-VYV Promotion) conclut un contrat avec l'OFS pour la construction d'un logement social sur le terrain, accessible à l'achat.
• L'acquéreur établit un contrat de bail avec l'OFS pour la location du terrain, valable jusqu'à 99 ans au maximum. En contrepartie, l'acquéreur verse une redevance mensuelle à l'OFS, qui s'ajoute aux autres taxes habituelles.

Questions Fréquentes

Quels sont les avantages financiers du BRS par rapport à une acquisition classique ?

Le BRS permet des économies significatives allant jusqu'à 40 % sur le coût total d'acquisition immobilière.

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Peut-on revendre un logement en BRS à n'importe quel moment ?

La revente est possible à tout moment, mais le prix doit être limité à l'acquisition initiale.

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Quels sont les critères de sélection pour bénéficier du BRS ?

Les critères incluent la typologie du logement, la composition du ménage, la proximité avec le lieu de travail, etc. Chaque organisme définit ses propres exigences pour s'assurer que le BRS profite aux ménages modestes et répond aux besoins spécifiques de la communauté dans laquelle le logement est situé.

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Quelle est la durée minimale du bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire a une durée minimale de 18 ans pour le nouvel acquéreur

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Est-ce possible de mettre en location mon logement en BRS?

Certainement, cependant, des conditions s'appliquent. Le propriétaire doit s'engager à résider dans le logement, en faisant de celui-ci sa résidence principale (ce qui signifie une occupation d'au moins 8 mois par an, sauf en cas de force majeure). Néanmoins, en cas de circonstances imprévues (mutation temporaire, déménagement, etc.), le propriétaire a la possibilité de louer son appartement, sous le contrôle de l'Organisme Foncier Solidaire (OFS), à condition que la location soit destinée à une résidence principale. Il est important de noter que les locations saisonnières sont strictement interdites.

Le non-respect des termes du Bail Réel Solidaire expose le propriétaire au risque de voir le bail résilié par l'OFS.