Les charges locatives, également connues sous le nom de charges récupérables, désignent les dépenses engagées par le propriétaire bailleur pour certains frais liés à la location de son bien immobilier. Ces charges sont facturées annuellement ou mensuellement et doivent être payées en plus du loyer par le locataire. Si vous êtes propriétaire bailleur, vous vous demandez peut-être si votre locataire a le droit de demander des justificatifs et si oui, quand devez-vous les lui fournir ? Dans la suite de ce texte, nous allons répondre à ces questions.
Le propriétaire bailleur doit réaliser chaque année une régularisation des charges pour l'immeuble collectif et envoyer au locataire un décompte des charges par nature de charge. Toutefois, il n'est pas obligatoire de fournir des photocopies de ces justificatifs au locataire, même si les pièces justificatives doivent être à sa disposition pendant 6 mois après l'envoi du décompte. Les charges ne doivent jamais être actualisées avec l'indice des loyers, car elles sont indépendantes du loyer.
Le locataire peut consulter les factures lui-même chez le propriétaire bailleur ou, dans le cas d'une copropriété, demander au propriétaire bailleur d'intervenir auprès du syndic pour organiser une consultation des justificatifs.
Notez que la consultation des factures par le locataire n'est pas une obligation pour le syndic.
Lorsque l'on parle de charges locatives, ce sont en général ces 3 catégories :
- Les charges liées aux services rendus liés à l’usage de l’immeuble : entretien des parties communes, éclairage, ascenseur, etc.
- Les charges liées aux petites réparations : entretien des équipements collectifs (chauffage, eau chaude).
- Les charges de taxe d’enlèvement des ordures ménagères : frais de collecte et de traitement des déchets.
Le respect de la loi en matière de charges locatives et de fourniture de justificatifs
Selon l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui a été modifié par l'article 6 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, les charges locatives récupérables doivent être justifiées. Ainsi, les dépenses relatives aux charges locatives doivent être justifiées auprès du locataire qui les paie en sus du loyer. Toutefois, le locataire ne peut demander des justificatifs qu'à partir de l'anniversaire du contrat de location.
Dans quels cas le locataire peut-il demander des justificatifs de charges locatives ?
Le locataire peut demander des justificatifs de charges locatives pour vérifier que les charges facturées sont justifiées. Il convient de noter que toutes les charges récupérables sont énumérées de manière exhaustive dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. En outre, lors de la signature du contrat de location, les charges mentionnées dans le bail doivent se baser sur les dépenses engagées lors de l'année précédente. La régularisation de ces charges intervient ensuite à l'anniversaire du contrat de location. Cette régularisation peut entraîner :
- un remboursement des sommes trop perçues auprès du locataire, dans le cas où la provision des charges était trop élevée ;
- une récupération des sommes dues par le locataire si les charges sont en réalité plus élevées.
À quelle période doit-on fournir les justificatifs des charges récupérables ?
Une fois par an, les charges récupérables doivent être examinées par le propriétaire bailleur ou le syndic de copropriété. À ce moment-là, un inventaire de toutes les dépenses engagées au cours de l’année est effectué et comparé avec la provision des charges locatives déjà payée par le locataire.
Le propriétaire bailleur ou le syndic de copropriété doit fournir les justificatifs des charges récupérables au locataire un mois avant que la régularisation ne soit effectuée. Le locataire doit être informé sur :
- le mode de calcul relatif aux frais liés au chauffage et à l’eau chaude
- le décompte des charges récupérables selon leur nature (entretien des parties communes, chauffage collectif, eau froide, électricité des parties communes, etc.)
A quelle date doit avoir lieu la régularisation des charges ?
La régularisation des charges dépend de leur nature (réelles ou au forfait) et du type de location. En location vide, les charges réelles font l'objet d'une régularisation annuelle basée sur les dépenses réelles constatées. En location meublée, le bailleur peut choisir entre régulariser les charges réelles sur justificatifs ou demander des charges forfaitaires qui ne font pas l'objet de régularisation. Il est important de préciser dans le bail la nature des charges (réelles ou au forfait). En cas de charges forfaitaires, aucune régularisation n'est effectuée et le locataire ne peut réclamer de justificatifs ou de remboursement.
En conclusion, selon la législation en vigueur, en complément de son décompte des charges un locataire a le droit de demander des justificatifs de charges locatives. Cependant, le propriétaire bailleur n'est pas obligé de fournir des photocopies de ces justificatifs, mais doit les mettre à disposition du locataire pendant 6 mois après l'envoi du décompte des charges. Le locataire peut consulter les factures lui-même chez le bailleur ou demander une consultation des justificatifs en cas de copropriété. Il convient de souligner que la consultation des factures n'est pas une obligation pour le syndic. La régularisation des charges dépend de leur nature et du type de location, et il est important de spécifier la nature des charges dans le bail.
