Négocier le renouvellement de son bail commercial

Renouveler un bail commercial est une étape importante pour tout locataire souhaitant continuer son activité dans les mêmes locaux. Cette procédure peut sembler complexe en raison des clauses et règles à respecter. Cet article vous guide à travers les éléments négociables et non négociables lors du renouvellement de votre bail commercial.

Les éléments négociables et non négociables lors du renouvellement du bail commercial

Durée et objet du bail

Durée du bail : La durée d'un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Toutefois, le locataire peut donner congé tous les 3, 6 et 9 ans, selon le fonctionnement triennal. Les baux supérieurs à 9 ans peuvent entraîner un déplafonnement du loyer pour le bailleur, une clause négociable entre les parties. Les baux de courte durée (maximum 3 ans) sont réservés aux activités de courte durée ou de test et ne sont pas soumis aux mêmes règles strictes que les baux standards.

Objet du bail : Non négociable. Il est important de bien décrire les locaux et de vérifier l'état prévisionnel des travaux pour éviter les grosses réparations après la signature du bail.

Loyer

• Loyer Initial : Négociable. Il est essentiel de se renseigner sur les prix du marché pour éviter de payer un loyer surévalué. Il est également possible de négocier le pas-de-porte, qui peut être un supplément de loyer déductible fiscalement.
• Paiement du loyer : Négociable. Vous pouvez préciser la date de paiement du loyer et éviter les clauses de recettes qui fixent le loyer en fonction du chiffre d'affaires.
• Révision du loyer : Non négociable. La révision peut être demandée tous les 3 ans selon l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, sauf clause d’échelle mobile négociable. Conformément à l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

- Les caractéristiques du local considéré ;

- La destination des lieux ;

- Les obligations respectives des parties ;

- Les facteurs locaux de commercialité ;

- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

• Plafonnement : Non négociable. La majoration ne doit pas excéder la variation des indices définis. Cependant, la négociation du déplafonnement est possible dans certains cas comme les prolongations tacites après 12 ans ou pour les baux de plus de 9 ans.

Dépôt de garantie et caution

• Dépôt de garantie : Négociable. Il n'y a pas de montant maximum autorisé, mais un dépôt supérieur à deux termes de loyer porte intérêt au profit du locataire.
• Caution bancaire : Négociable. La caution bancaire est une garantie supplémentaire qui peut être négociée pour couvrir les loyers impayés.

Travaux et charges

• Répartition des charges : Non négociable pour les baux signés après le 5 novembre 2014. La loi Pinel impose une répartition légale des charges, taxes et redevances. Pour les baux antérieurs, la répartition est libre.

Occupation des lieux

• Activité exerçée : Négociable. Il est possible de négocier les activités autorisées et interdites pour éviter les litiges futurs.
• Clause d'exclusivité et de non concurrence : Négociables. Ces clauses interdisent au bailleur de louer à un concurrent direct dans le même immeuble.
• Sous-location : Négociable. La sous-location est interdite sans clause l'y autorisant. L'accord du bailleur est toujours requis.

Fin de bail

• À l'initiative du locataire : Le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois. Cette clause est non négociable pour les baux signés après le 20 juin 2014.
• À l’Initiative du bailleur : Négociable. Le bailleur peut résilier à chaque échéance triennale dans certains cas spécifiques comme la reconstruction ou la démolition de l’immeuble.
• Indemnité d'éviction : Négociable. En cas de refus de renouvellement par le bailleur, une indemnité d’éviction peut être due au locataire.
• Clause résolutoire : Négociable. Cette clause permet la résiliation du bail en cas de non-respect des engagements par l’une des parties.

Renouvellement et cession du bail

• Droit au renouvellement : Renouvellement de droit pour le locataire exploitant les lieux depuis au moins 3 ans avant la demande. Les parties ne peuvent y déroger.
• Cession du bail : Le bailleur ne peut interdire la cession du bail avec le fonds de commerce, mais peut restreindre ce droit via une clause d'agrément. La cession sans le fonds de commerce est négociable.
• Clause de garantie solidaire : Négociable. Cette clause permet au bailleur de se tourner vers les précédents exploitants en cas de non-paiement du loyer par le locataire actuel.

L’avenant au bail commercial pour négocier son renouvellement

Un aspect souvent négligé mais important lors des son renouvellement est l'avenant au bail commercial. Un avenant est un document juridique qui modifie certaines clauses du bail existant. Il est utilisé pour intégrer des modifications convenues entre le locataire et le bailleur pendant la durée du bail ou au moment de son renouvellement. Par exemple, si des rénovations majeures sont nécessaires, un avenant peut être ajouté pour définir les responsabilités de chaque partie et ajuster le loyer en conséquence. De même, des changements opérationnels, comme l'ajout de nouvelles activités commerciales ou des modifications des horaires d'ouverture, peuvent être intégrés via un avenant. En négociant ces modifications et en les consignant dans un avenant, les deux parties peuvent clarifier leurs attentes et obligations, réduisant ainsi le risque de conflits futurs

En conclusion, bien que certaines clauses des baux commerciaux soient imposées par la loi et non négociables, de nombreux aspects peuvent être discutés et ajustés pour convenir aux deux parties. Il est essentiel de bien comprendre ces éléments et de négocier avec le bailleur pour obtenir les conditions les plus favorables lors du renouvellement de votre bail commercial. Une bonne préparation et une connaissance des règles en vigueur vous permettront de défendre au mieux vos intérêts et d'assurer la pérennité de votre activité.

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