Evaluer le loyer d’un bien immobilier est une des premières choses qu’un propriétaire est amené à faire. Pour un investisseur c’est même l’action qu’il risque de réaliser avant de rédiger sa proposition d’achat.
Dans cet article nous allons vous expliquer comment évaluer le loyer de votre bien ainsi que les critères qui impactent le plus son estimation. Si vous êtes encore en phase de recherche de bien à acheter alors cet article vous aidera à ajuster votre cible. Dans le cas où vous vous apprêtez à signer votre bail, prenez le temps de lire cet article et estimer le loyer de votre logement avant d’aller plus loin.
Les avantages d'évaluer le loyer
Il existe de nombreux avantages d’évaluer le loyer d’un bien, que vous soyez un investisseur, un propriétaire qui souhaite mettre en location son bien ou un futur locataire, connaître la vraie valeur du logement ne peut être qu’un plus pour vous.
Pour un investisseur
En tant qu’investisseur, vous cherchez à avoir un maximum de retour sur investissement et le plus rapidement possible. Pour cela vous devez calculer la rentabilité d’un bien à la location et le comparer à son coût d’achat pour évaluer l’amortissement et les bénéfices.
Pour connaître cette rentabilité vous devez donc vous baser sur un montant de loyer qui, malgré hypothétique, doit être le plus juste possible pour que vos prévisions soient correctes. L’investisseur doit donc tout mettre en place pour évaluer correctement le loyer de son futur bien.
Pour un propriétaire
Si vous êtes propriétaire alors l’évaluation du loyer de votre logement avant la signature du bail est tout aussi important. En effet, une fois le bail signé, il faudra attendre plusieurs mois avant de pouvoir revoir le montant de ce loyer. Il est conseillé de toujours réaliser au moins deux estimations, voire trois. Si vous avez réalisé la vôtre avec un seul agent immobilier alors vous avez plusieurs risques. Le premier est que celui-ci ait sous-estimé le loyer de votre bien pour que la mise en location se fasse rapidement, dans ce cas vous vous retrouverez avec un manque à gagner. Le second est que celui-ci ait surestimé le loyer pour gagner votre confiance mais que du coup le bien s’éternise en tant qu’annonce et que vous ne trouviez pas de locataire. Encore un manque à gagner.
En pré-estimant votre loyer vous même puis faisant estimer ce loyer par deux agents immobiliers et en croisant tous ces résultats vous augmentez vos chances d’avoir une estimation précise. Vous pourrez ainsi mettre votre bien en location au meilleur prix et trouver un locataire dans les meilleurs délais.
Comment évaluer le loyer
Il existe de nombreuses manières d’estimer le loyer d’un bien immobilier. La plus simple est de passer par un agent, qui, grâce à son expertise connaît parfaitement les prix de votre secteur. Attention tout de même, l’agent peut avoir tendance à modifier le loyer pour gagner votre confiance. Pensez à faire contre estimer votre bien par un second agent.
Une autre option plus rapide est d’aller sur les sites d’annonces en ligne, rechercher des biens similaires au vôtre et faire la moyenne des loyers proposés. L’avantage de cette solution c’est qu'elle est immédiate et gratuite, en revanche vous vous baserez sur des annonces de biens non loués. Dans ce cas, vous risquez d’utiliser des loyers trop élevés pour estimer le vôtre et donc fausser vos calculs.
Enfin, tout comme ce simulateur d’estimation en ligne qui permet d’évaluer le prix de vente d’un bien, il existe de nombreux outils qui vous permettront d’évaluer le loyer de votre logement gratuitement. Ces outils vous permettent d’avoir un résultat instantané avec généralement un rapport détaillé de l’estimation. Ce qui vous permet de contrôler le résultat par vous-même.
Les critères qui impactent le plus l’évaluation
L’état de votre bien va jouer un rôle majeur dans son estimation et encore plus dans son délai de mise en location. En tant qu’investisseur vous avez l’habitude de remettre à neuf le logement avant de le mettre en location. En revanche, en tant que propriétaire d’un bien on peut être tenté d’éviter les rénovations. Sachez qu’en rénovant votre bien vous augmentez sa valeur d’environ +15% et diminuez les vacances locatives. Si vous faites estimer votre bien par un agent immobilier alors il devrait vous recommander les rénovations principales à réaliser.
La localisation du bien est un des points les plus importants. En effet, on a l’habitude d’entendre qu’un studio situé en face d’un fac se loue très bien. En revanche, imaginez ce même studio en campagne, il sera bien plus difficile à louer. Si votre bien se situe en ville alors il est très apprécié des futurs locataires d’avoir une place de parking à proximité ainsi qu’un supermarché où faire les courses.
