Est-ce que le marché immobilier va s’effondrer en 2023

Le marché américain est souvent considéré comme étant le premier à réagir au niveau mondial.

La situation du marché de l’immobilier aux Etats-Unis

Une chose étrange s'est produite sur le chemin de l'effondrement du marché immobilier : les valeurs des logements ont recommencé à augmenter. En fait, selon l'indice des prix immobiliers Case-Shiller le plus récent, les prix des logements ont augmenté pendant trois mois consécutifs.

"Le marché immobilier américain a continué de se renforcer en avril 2023", a déclaré Craig J. Lazzara, directeur général de S&P Dow Jones Indices, dans une déclaration publiée le 27 juin lorsque les derniers chiffres ont été publiés. "Les prix des logements ont atteint leur pic en juin 2022, ont baissé jusqu'en janvier 2023, puis ont commencé à se redresser."

Certes, les valeurs des logements étaient en baisse par rapport à avril 2022, mais seulement de 0,2 %. En d'autres termes, la frénésie immobilière pourrait bien être terminée, mais cette pause sur le marché immobilier ne semble pas se transformer en un effondrement.

En analysant les chiffres d'une autre manière, la National Association of Realtors (NAR) rapporte que les prix de vente médians des logements existants ont connu une baisse d'une année sur l'autre pendant quatre mois consécutifs jusqu'en mai, avec une baisse en février marquant le premier recul en près de 11 ans.

Cette pause intervient après une véritable fête immobilière qui a duré plus longtemps que prévu. Selon la NAR, au printemps 2022, les prix médians ont dépassé pour la première fois les 400 000 dollars. Même après le récent repli, les prix ont augmenté de plus de 100 000 dollars depuis le début de la pandémie de coronavirus en mars 2020, selon les données de la NAR.

Skylar Olsen, économiste en chef chez Zillow, est d'accord sur le déséquilibre entre l'offre et la demande. Sa dernière prévision indique que les prix des logements continueront d'augmenter jusqu'en 2024 - une bonne nouvelle pour les vendeurs, mais moins réjouissante pour les acheteurs novices qui luttent pour devenir propriétaires. "Nous ne sommes pas dans une situation où les choses vont soudainement devenir plus abordables", explique Olsen.

Quoi qu'il en soit, les économistes et analystes immobiliers s'accordent à dire qu'une éventuelle correction du marché devrait être modérée. Personne ne s'attend à des baisses de prix à l'échelle des déclins vécus lors de la Grande Récession.

Le marché immobilier américain va-t-il s'effondrer ?

La dernière fois que le marché immobilier américain semblait aussi surchauffé remonte à 2005-2007. À l'époque, les valeurs des logements se sont effondrées avec des conséquences désastreuses. Lorsque la bulle immobilière a éclaté, l'économie mondiale a plongé dans la plus profonde récession depuis la Grande Dépression. Maintenant que le boom immobilier est menacé par des taux hypothécaires en hausse fulgurante et une éventuelle récession - selon la dernière enquête d'experts de Bankrate, les chances sont évaluées à 59 % - les acheteurs et propriétaires se posent une question familière : le marché immobilier est-il sur le point de s'effondrer ?

Les économistes immobiliers s'accordent à dire que les prix pourraient encore baisser, mais que la baisse ne sera pas aussi sévère que celle que les propriétaires ont connue lors de la Grande Récession. Une différence évidente entre maintenant et à l'époque est que les bilans personnels des propriétaires sont bien plus solides aujourd'hui qu'il y a 15 ans. Le propriétaire moyen avec un prêt hypothécaire bénéficie d'une excellente cote de crédit, dispose d'une tonne de capitaux propres dans son logement et a un prêt à taux fixe verrouillé à un taux bien inférieur à 5 % - en fait, selon une étude de Redfin datant de juin, 82,4 % de tous les propriétaires actuels bénéficient d'un taux inférieur à 5 %.

De plus, les constructeurs se souviennent trop bien de la Grande Récession, et ils ont été prudents quant à leur rythme de construction. Le résultat est une pénurie continue de logements à vendre. "Nous n'avons tout simplement pas assez d'inventaire", déclare Yun. "Est-ce que certains marchés verront une baisse des prix ? Oui", dit-il. "[Mais] avec une offre insuffisante, il est hautement improbable de voir une répétition d'une baisse de prix de 30 %."

Prix des logements existants

Les économistes ont depuis longtemps prédit que le marché immobilier finirait par se refroidir à mesure que les valeurs des logements deviendraient victimes de leur propre succès. Après avoir baissé en février d'une année sur l'autre pour la première fois en plus d'une décennie, le prix de vente médian d'une maison individuelle a enregistré une baisse annuelle de 3,1 % en mai, selon la NAR.

5 raisons pour lesquelles le marché immobilier n'est pas sur le point de s'effondrer aux Etats-Unis

Les économistes immobiliers mettent en avant cinq raisons convaincantes qui montrent qu'un effondrement n'est pas imminent.

• Les stocks sont toujours très bas : Selon la National Association of Realtors, il y avait un stock de maisons à vendre équivalent à 3 mois en mai. En début d'année 2022, ce chiffre était de seulement 1,7 mois. Cette pénurie continue d'inventaire explique pourquoi de nombreux acheteurs n'ont pas d'autre choix que de surenchérir sur les prix. Cela indique également que l'équation de l'offre et de la demande ne permettra tout simplement pas un effondrement des prix dans un avenir proche.
• Les constructeurs n'ont pas construit assez rapidement pour répondre à la demande : Les constructeurs ont fortement réduit leur activité après le dernier effondrement, et ils ne sont jamais revenus aux niveaux d'avant 2007. Maintenant, il leur est impossible d'acheter des terrains et d'obtenir rapidement les autorisations réglementaires pour satisfaire la demande. Bien qu'ils construisent autant qu'ils le peuvent, il semble improbable de voir une répétition de la surconstruction d'il y a 15 ans. "La raison fondamentale de l'augmentation des prix est la demande accrue et le manque d'offre", explique Greg McBride, CFA, analyste financier en chef chez Bankrate. "Au fur et à mesure que les constructeurs mettent plus de logements disponibles sur le marché, que plus de propriétaires décident de vendre et que les acheteurs potentiels se voient exclus du marché en raison des prix, l'offre et la demande peuvent se rééquilibrer. Cela ne se produira pas du jour au lendemain."
• Les tendances démographiques créent de nouveaux acheteurs : Il y a une forte demande de logements sur de nombreux fronts. De nombreux Américains qui possédaient déjà un logement ont décidé pendant la pandémie qu'ils avaient besoin de plus grands espaces, surtout avec la montée du travail à domicile. Les millennials constituent un groupe important et sont dans leurs meilleures années d'achat. De plus, les Hispaniques sont une jeune population en croissance désireuse d'accéder à la propriété.
• Les normes de prêt restent strictes : En 2007, les "prêts menteurs", dans lesquels les emprunteurs n'avaient pas besoin de fournir de justificatif de revenus, étaient courants. Les prêteurs offraient des prêts hypothécaires à presque n'importe qui, quel que soit son historique de crédit ou la taille de son apport initial. Aujourd'hui, les prêteurs imposent des normes strictes aux emprunteurs - et ceux qui obtiennent un prêt ont en grande majorité un excellent crédit. Le score de crédit médian des emprunteurs hypothécaires au premier trimestre 2023 était de 765, selon la Federal Reserve Bank of New York. "Si les normes de prêt se relâchent et que nous revenons aux jours fous de 2004-2006, cela devient une toute autre histoire", explique McBride. "Si nous commençons à voir des prix être surenchéri par le pouvoir d'achat artificiel de normes de prêt laxistes, c'est là que nous nous inquiétons d'un effondrement."
• L'activité de saisie est limitée : Dans les années qui ont suivi l'effondrement du marché immobilier, des millions de saisies ont inondé le marché immobilier, faisant baisser les prix. Ce n'est pas le cas maintenant. La plupart des propriétaires ont une confortable marge de capitaux propres dans leur logement. Les prêteurs n'ont pas déposé de préavis de défaut pendant le pic de la pandémie, ce qui a conduit à des saisies à des niveaux historiquement bas en 2020. Et bien qu'il y ait eu une légère augmentation des saisies depuis lors, ce n'est rien comparé à ce que c'était.

Le marché immobilier français en 2023

Le marché immobilier en France a radicalement changé au premier semestre 2023. Une baisse des prix de 14,1 % entre le premier semestre 2022 et le premier semestre 2023 .

Ce retournement de marché s'explique par une augmentation significative et rapide des taux d'intérêt, impulsée par la Banque centrale européenne dans le but de lutter contre une inflation galopante depuis le début de la guerre en Ukraine. Le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance) est passé de 1,06 % en décembre 2021 à 3,28 % en mai 2023, selon l'Observatoire crédit logement CSA, ce qui a considérablement réduit la capacité d'emprunt des ménages.

Le courtier en crédit Meilleurtaux rapporte qu'en six mois, entre janvier et juin, les Français auraient en moyenne perdu l'équivalent de 5 mètres carrés dans les vingt plus grandes villes de France.

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La baisse des prix à Paris et la nette dégradation à Lille, Nantes et Bordeaux sont déjà constatés donc. Comme en 2022, la croissance des prix devrait stagner à Lille, Nantes, Bordeaux et Toulouse. Ils pourraient même baisser de 2 % à Lyon, de 1 % à Bordeaux et à Toulouse au cours de l'année à venir.

Les banques françaises ne sont pas autorisées à accorder des prêts hypothécaires au-dessus d'un taux maximum, appelé "taux d'usure", qui est fixé par la Banque de France. Cette contrainte a limité la capacité des prêteurs à répercuter l'impact des taux d'intérêt plus élevés sur les clients et a conduit certaines banques à refuser des demandes de prêt.

Afin de faciliter l'accès au crédit dans le pays, le taux plafond a été révisé sur une base mensuelle au cours du premier semestre 2023, au lieu d'être réévalué tous les trimestres comme auparavant.

Les propriétaires à Paris font également face à une augmentation de 52 % de la taxe foncière cette année, que la maire Anne Hidalgo a justifiée l'année dernière en raison de l'inflation galopante et de l'envolée des coûts énergétiques.

Malgré la baisse régulière des prix immobiliers, Paris reste le marché immobilier le plus cher parmi les grandes villes européennes, avec un niveau plus de deux fois supérieur à celui de Madrid et Berlin.

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Conclusion

En conclusion, bien que les marchés immobiliers aux États-Unis et en Europe aient montré des signes de ralentissement, un effondrement complet semble peu probable. Aux États-Unis, les prix des logements ont connu une légère baisse, mais la demande reste élevée en raison de la pénurie de logements disponibles.

Les normes de prêt strictes et la limitation des saisies ont également contribué à maintenir une certaine stabilité.

En France, le marché immobilier a subi une baisse des prix importante en raison de l'augmentation des taux d'intérêt. Cependant, les experts estiment que cette correction devrait être modérée. Malgré la baisse, Paris reste toujours le marché immobilier le plus cher parmi les grandes villes européennes.

En résumé, bien que des ajustements puissent continuer à se produire, un effondrement généralisé du marché immobilier n'est pas anticipé.

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