La Loi Alur, visant à améliorer l'accès au logement et à encourager un urbanisme rénové, introduit plusieurs concepts liés à la gestion immobilière, dont la distinction entre immeuble collectif et immeuble individuel.
Dans cet article, nous vous expliquons en détail les différences entre un immeuble collectif et un immeuble individuel, leurs avantages et inconvénients, et leurs implications pour la gestion locative.
Définition de l'immeuble collectif
Un immeuble collectif est un bâtiment d'habitation qui comprend au moins deux logements séparés accessibles via des parties communes, telles qu’un escalier, un ascenseur ou des couloirs partagés. Ces parties communes peuvent être situées à l'intérieur ou à l'extérieur du bâtiment. Par exemple, un immeuble de plusieurs étages avec des appartements desservis par un escalier ou un ascenseur commun ou encore une résidence en copropriété où les occupants partagent des espaces comme un local poubelle, un garage à vélos, ou un jardin commun sont des immeubles collectifs.
Dans un immeuble collectif, les locataires doivent se conformer à un règlement intérieur, généralement géré par un syndic de copropriété, qui organise les dépenses et les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes.
Définition de l'immeuble individuel
Un immeuble individuel, quant à lui, correspond à un bâtiment d’habitation autonome, souvent une maison, qui ne comporte pas de parties communes. Chaque logement dans un immeuble individuel dispose d'une entrée séparée et ne partage pas d'espaces avec d’autres occupants. Une maison individuelle, qu’elle soit jumelée ou non, avec une entrée indépendante ou un bâtiment divisé en plusieurs appartements, chacun ayant une entrée séparée directement depuis l’extérieur sont des exemples d’immeuble individuels
Il est important de noter qu'une maison individuelle avec plusieurs logements et une entrée commune pourrait être requalifiée en immeuble collectif, selon les aménagements réalisés.
Avantages et inconvénients de l'immeuble collectif et individuel
Avantages de l’immeuble collectif :
- Mutualisation des coûts : Dans un immeuble collectif, les frais de gestion (entretien, travaux, chauffage, etc.) sont partagés entre tous les copropriétaires, ce qui réduit la charge individuelle.
- Accès à des infrastructures partagées : Les immeubles collectifs peuvent inclure des équipements communs tels qu'un parking, une piscine ou des espaces verts.
Inconvénients de l’immeuble collectif :
- Vie en communauté : La proximité avec d’autres résidents peut entraîner des désagréments liés au bruit ou à la cohabitation.
- Dépendance au syndic : Les décisions concernant les travaux et l'entretien des parties communes sont prises collectivement et peuvent ne pas toujours correspondre aux préférences personnelles.
Avantages de l’immeuble individuel :
- Indépendance : Le propriétaire ou locataire d’un logement individuel jouit d’une autonomie complète, sans règlement intérieur ni obligation de partager les espaces.
- Flexibilité dans les travaux : Les travaux de rénovation ou d’aménagement sont réalisés à la convenance du propriétaire, sans nécessiter l'accord d'un syndic ou des copropriétaires.
Inconvénients de l’immeuble individuel :
- Coûts non mutualisés : Tous les frais d’entretien, de travaux ou de rénovation sont à la charge exclusive du propriétaire.
Différences en matière de gestion locative
Un immeuble collectif et un immeuble individuel diffèrent également sur la gestion locative, tant pour le bailleur que pour le locataire.
Dans un immeuble collectif :
- Charges de copropriété : Le bailleur peut inclure les charges de copropriété dans le montant du loyer, qui devront être régularisées en fonction des dépenses réelles en fin d'année. Jusqu'à 20 % du dépôt de garantie peut être conservé jusqu’à la régularisation des charges.
- Règlement intérieur : Le locataire est tenu de respecter les règles de copropriété, en particulier en ce qui concerne l’usage des parties communes.
Dans un immeuble individuel :
- Pas de charges communes : Le bailleur n'a pas à gérer des charges de copropriété. Le locataire ne paie que ses consommations personnelles d'eau, d’électricité, de gaz, etc.
- Indépendance : Le locataire bénéficie d’une autonomie totale, avec une entrée indépendante et l’absence de règlement de copropriété à respecter.
Acheter un immeuble collectif pour un investissement locatif
L’achat d’un immeuble collectif, souvent désigné sous le nom d'immeuble de rapport, peut représenter une opportunité d’investissement locatif intéressante. Un immeuble de rapport est un bâtiment entier, souvent sans statut de copropriété, où l'ensemble des logements est détenu par un seul propriétaire.
Avantages de l’immeuble de rapport :
- Rentabilité élevée : Posséder plusieurs logements dans un même immeuble permet de générer plusieurs loyers, tout en réduisant les coûts de gestion (un seul bien à entretenir).
- Flexibilité de gestion : Le propriétaire a un contrôle total sur la gestion de l’immeuble, sans syndic ni copropriétaires à consulter.
Exemple d’immeuble de rapport :
Un investisseur achète un immeuble collectif de 10 appartements. Il perçoit les loyers de chacun des appartements et gère l’entretien et les travaux du bâtiment. Cela permet de centraliser les coûts tout en diversifiant les sources de revenus.
Cependant, il est important de noter que l’acquisition d’un immeuble de rapport nécessite une gestion rigoureuse et une bonne connaissance des aspects techniques et financiers de l’immobilier locatif.
À retenir
Conclusion
Chacun de ces types d’immeubles présente ses propres avantages et inconvénients, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. L’achat d’un immeuble collectif, notamment un immeuble de rapport, peut également offrir des opportunités intéressantes en matière d’investissement locatif, à condition de maîtriser les enjeux de gestion et de rentabilité.
