Investissement locatif : Choisir le bon bail pour son appartement

Chacun de ces baux est adapté à différentes stratégies de location et présente des implications spécifiques pour les propriétaires cherchant un investissement locatif ainsi que les locataires.

Le bail non meublé est le plus courant en France. Selon les données de 2021, environ 70% des baux résidentiels sont des baux non meublés. Sa prédominance s'explique par la préférence des locataires pour des locations longues et la sécurité qu'il offre aux propriétaires en termes de stabilité des revenus locatifs. Les baux meublés représentent environ 30% des baux résidentiels. Le bail mobilité est une forme plus récente de bail, introduite pour répondre aux besoins des locataires temporaires tels que les étudiants, les stagiaires ou les professionnels en mission.

Le bail non meublé (location nue)

Ce type de bail est régi par la loi du 6 juillet 1989. Il offre aux locataires une situation moins précaire, avec une durée minimale de trois ans pour les personnes physiques ou une SCI familiale et de six ans pour les sociétés. Le propriétaire ne peut résilier le bail avant ce terme sans motifs valables tels que la vente ou la nécessité de travaux.

Cependant, le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de trois mois, qui peut être réduit à un mois dans certaines conditions comme le licenciement, l'obtention d'un premier emploi, des raisons de santé, ou encore en zone tendue​.

Ses avantages :

• Durée du bail de trois ans, renouvelable tacitement, offrant une sécurité aux propriétaires et aux locataires​
• Moins de rotation des locataires, réduisant les périodes de vacance locative​
• Possibilité de personnaliser l'aménagement​
• Pas de supplément pour le mobilier fourni par le propriétaire​
• Pas d'entretien des meubles, réduisant les coûts de maintenance​
• Flexibilité pour réaménager ou rénover le logement​

Ses inconvénients :

• Loyers souvent inférieurs à ceux des locations meublées​
• Moins de flexibilité pour ajuster les loyers​
• Préavis plus long pour les locataires (trois mois) et les propriétaires (six mois)​
• Durée de bail minimale de trois ans, limitant la flexibilité
• Moins attractif pour les jeunes actifs et les étudiants recherchant des solutions temporaires​

Le bail meublé classique (location meublée)

La location meublée implique un bail d’un an renouvelable, avec une exception pour les étudiants qui peuvent bénéficier d'un bail de neuf mois non renouvelable. Ce bail est plus flexible pour les propriétaires et offre des loyers généralement plus élevés, ce qui en fait une option attractive pour un investissement locatif. Le locataire peut résilier le bail avec un préavis d'un mois. Pour les propriétaires, la loi ALUR impose un modèle type de contrat et précise les obligations de meubler le logement conformément aux normes légales en vigueur​.

Ses avantages :

• Loyers plus élevés : Les locations meublées peuvent être louées à des tarifs plus élevés que les locations non meublées, augmentant ainsi la rentabilité à court terme pour les propriétaires​ ​.
• Avantages fiscaux : Les revenus locatifs meublés bénéficient de régimes fiscaux avantageux, tels que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui permet des déductions fiscales importantes​.
• Baux plus courts : Les baux meublés ont une durée minimale d'un an (ou neuf mois pour les étudiants), offrant plus de flexibilité pour ajuster les conditions de location.​
• Reprise du logement : Le préavis pour récupérer le logement est de trois mois pour le propriétaire, permettant une plus grande réactivité en cas de besoin​.
• Public varié : Attractif pour les étudiants, jeunes actifs et expatriés cherchant des solutions de logement temporaires et prêts à emménager immédiatement​.
• Meubles inclus : Les locataires n'ont pas besoin d'acheter de meubles, ce qui peut être un avantage financier significatif pour eux​.

Ses inconvénients :

• Investissement initial : Le propriétaire doit investir dans l'achat et l'entretien des meubles, ce qui peut représenter un coût initial élevé​.
• Usure et remplacement : Les meubles s'usent et doivent être remplacés périodiquement, augmentant les coûts de maintenance​.
• Turnover élevé : Les locations meublées peuvent attirer des locataires à court terme, ce qui augmente la rotation et la gestion administrative​​.
• Complexité administrative : La gestion des biens meublés nécessite une attention accrue pour maintenir les meubles en bon état et répondre rapidement aux demandes des locataires​​.
• Responsabilité des dommages : Le propriétaire est responsable de l'entretien des meubles, et les dégradations par les locataires peuvent entraîner des coûts supplémentaires​​.
• Conflits potentiels : Les meubles inclus peuvent être source de conflits en cas de désaccord sur leur état ou leur utilisation​.

Le bail mobilité

Ce bail de courte durée, allant de un à dix mois, est destiné aux logements meublés et vise les personnes en formation professionnelle, en engagement volontaire, ou en mission temporaire. Il est interdit de demander un dépôt de garantie, ce qui le distingue des autres types de baux. Ce bail est particulièrement adapté aux besoins des personnes en déplacement ou en mutation temporaire.

Ses avantages :

• Durée courte : De 1 à 10 mois, idéal pour les étudiants, stagiaires, ou professionnels en mission temporaire​​.
• Facilité de résiliation : Préavis de seulement un mois pour le locataire, facilitant les changements rapides de situation​.
• Pas de dépôt de garantie : Simplifie la gestion locative en supprimant les formalités liées au dépôt de garantie​​.
• Attractivité : Permet de cibler une clientèle spécifique et souvent stable, comme les professionnels en déplacement​.
• Exonération de l'impôt sur le revenu : Les revenus issus du bail mobilité peuvent bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques​​.

Ses inconvénients :

• Rotation élevée : La durée courte du bail entraîne une rotation fréquente des locataires, ce qui peut engendrer des périodes de vacance locative​.
• Gestion complexe : Besoin de renouveler régulièrement les contrats, augmentant la charge administrative​.
• Usage intensif : Les rotations fréquentes peuvent entraîner une usure plus rapide des meubles et nécessiter des remplacements plus fréquents​​.
• Pas de renouvellement identique : À la fin du bail, il est impossible de signer un nouveau bail mobilité pour le même locataire et logement, limitant les possibilités de prolongation​​.

Ces différents baux répondent aux besoins variés du marché résidentiel. Pour les propriétaires, choisir le type de bail approprié dépend de plusieurs facteurs, y compris la ville, la demande locative, et leurs objectifs d'investissement locatif. La location meublée peut offrir des rendements plus élevés, tandis que la location non meublée peut attirer des locataires à long terme, favorisant ainsi la stabilité locative.

Il est essentiel pour les propriétaires et les locataires de comprendre leurs droits et obligations selon le type de bail choisi. L'engagement d'un professionnel pour la gestion locative peut également être une stratégie judicieuse pour naviguer dans la complexité juridique des baux résidentiels.

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