Un des enjeux majeurs pour les bailleurs sociaux est l’accession à la propriété. Cela peut se faire grâce au bail réel et solidaire afin de répondre à deux grandes problématiques :
- permettre à des locataires de devenir propriétaires et se constituer un capital au fil du temps
- procéder à des ventes de leur patrimoine pour dégager des ressources complémentaires
Le rôle des organismes fonciers solidaires
Un organisme foncier solidaire (OFS) est une organisation qui a pour but de faciliter l'accès à la propriété immobilière pour des personnes qui en ont du mal à cause de leur situation financière ou sociale. Les OFS peuvent mettre en place différents dispositifs pour aider les personnes à accéder à un logement, comme des prêts à taux zéro ou des baux aidés. Ils peuvent également développer des projets immobiliers dans des quartiers où il y a un besoin de logements abordables, en travaillant en collaboration avec les collectivités locales et d'autres partenaires. Les OFS sont souvent des associations à but non lucratif qui agissent dans l'intérêt général en soutenant les personnes en difficulté pour accéder à un logement décent.
L’accession à la propriété, un enjeu majeur
L'accession à la propriété des logements sociaux est un processus permettant aux locataires de devenir propriétaires de leur logement. Cela peut être possible grâce à des dispositifs tels que les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou les prêts à taux zéro. Les bailleurs sociaux peuvent proposer ce type de dispositifs pour permettre aux locataires de devenir propriétaires de leur logement. Il est important de noter que ces dispositifs peuvent être soumis à des conditions d'éligibilité et varier en fonction des réglementations locales.
Lancé en 2016, le Bail Réel Solidaire (BRS pour les intimes) est un type de bail dédié à l’activité des Organisme Fonciers Solidaire (OFS), organismes à but non lucratif agréés par le préfet de région et eux-mêmes créés en 2014 dans le cadre de la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové). Le bail réel solidaire (BRS) est un nouveau dispositif qui permet de dissocier le foncier du bâti pour faire baisser le prix des logements.
Les OFS ont pour mission d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, destinés à la construction de logements ou d’équipements collectifs. Lorsqu’un de ces organismes conclut un bail réel solidaire avec un preneur, ce dernier obtient la propriété immobilière, celle du bâti, tandis que l’OFS conserve la propriété du terrain, celle du foncier.
En résumé, le BRS entraîne la dissociation entre le foncier et le bâti et ce, sur une très longue durée, puisqu’il est conclu sur une période comprise entre 18 et 99 ans.
Bail Réel Solidaire, qui peut en bénéficier ?
Pour bénéficier du Bail Réel Solidaire, il est donc nécessaire de :
- Justifier d’un certain niveau de ressources (plafonds du PSLA basé sur le revenu fiscal de référence n-2), lequel dépend de la région où vous achetez et du nombre de personnes qui composent le foyer
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province.
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et îles.
Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France.
Zone C : Reste du territoire français.
- Occuper le logement à titre de résidence principale
- S’acquitter d’une redevance, d’un loyer pour le foncier, tout en remboursant le prêt immobilier
- D’acheter un bien immobilier existant (avec ou sans travaux de réhabilitation ou de rénovation par le preneur) ou de faire construire un logement
Le Bail Réel Solidaire est signé entre l’OFS et un preneur. Celui-ci peut être :
-Un ménage modeste sous plafond de ressources qui occupe le logement à titre de résidence principale
-Un opérateur qui construit ou réhabilite des logements en vue de les vendre à un prix encadré à des acquéreurs remplissant les conditions de ressources nécessaires
-Un opérateur qui construit ou réhabilite des logements en vue de les louer à des acquéreurs remplissant les conditions de ressources nécessaires et selon un montant encadré de loyer
Le preneur s’acquitte d’une redevance, laquelle couvre les frais liés à la propriété et à la gestion du terrain consentis par l’OFS.
Cette redevance reste modique, afin de favoriser l’accession sociale à la propriété.
En clair, un ménage devient propriétaire de sa maison ou de son appartement, mais reste locataire de son terrain.
Quels sont les avantages du Bail Réel Solidaire (BRS) ?
Avant tout, le BRS permet de devenir propriétaire de votre résidence principale à un prix avantageux. En effet :
- Économie du prix du foncier, celui-ci représentant généralement 15 à 30 % de la valeur d’un bien immobilier
- Le prix de cession est encadré pour rester accessible aux ménages modestes (sous condition de ressources)
- TVA réduite à 5,5 % si le logement est neuf
- Abattement de la taxe foncière (selon la commune)
- Possibilité de financer l’achat immobilier, notamment avec un PTZ+(Prêt à Taux Zéro)
- La durée du bail est « rechargeable » afin de le rendre perpétuel, ce qui sécurise la valeur du bâti sur le long terme
Le bail réel solidaire permet aussi de :
- Participer activement au développement et à la pérennisation d’un parc de logements accessibles aux plus modestes
- Constituer un patrimoine immobilier pérenne
- Contribuer à tenir éloigné le foncier de la spéculation
Différence entre PSLA et BRS ?
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) facilite l'achat grâce à la location. Et le Bail Réel Solidaire (BRS) permet de devenir propriétaire à moindre coût car il s’agit de l'acquisition des murs uniquement.
Le Programme de Location-Accession Sociale à l'Accession (PLSA) est un dispositif mis en place par l'Etat français pour permettre aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement. Le PLSA s'adresse aux personnes qui n'ont pas les moyens d'accéder à la propriété immobilière par les voies traditionnelles, comme le prêt à taux zéro ou les prêts aidés. Il permet aux bénéficiaires de louer un logement pendant une période de temps déterminée, généralement de six à neuf ans, avant de pouvoir en devenir propriétaires. Pendant cette période, le loyer est modulé en fonction des revenus des locataires et ils peuvent épargner pour constituer un apport personnel. Une fois la période de location terminée, les locataires peuvent acheter le logement à un prix fixé à l'avance, généralement inférieur à celui du marché. Le PLSA est un dispositif complexe qui fonctionne en collaboration avec les collectivités locales, les bailleurs sociaux et les organismes de foncier solidaire.
Dispositif pris en compte dans le quota des logements sociaux
Un décret daté du 27 juin 2019 en application de la loi Elan, intègre les logements PSLA (prêt social location-accession) et ceux faisant l'objet d'un bail réel solidaire (BRS) dans l'inventaire des logements pris en compte pour calculer l'atteinte du quota des logements sociaux prévu par l'article 55 de la loi SRU. Une autre disposition simplifie les modalités de délivrance de la subvention spécifique en faveur du "PLAI adapté".
Comment gérer un Bail Réel Solidaire (BRS) ou un PSLA ?
Pour le locataire la logique est la suivante.
Le PSLA, prêt social location-accession, comporte 2 phases :
- Phase de location. Pendant cette période, vous êtes locataire et payez une redevance composée d’une indemnité d’occupation et d’une épargne. Vous êtes responsable de l’entretien de votre logement et, en cas de copropriété, vous avez la qualité de propriétaire. Vous participez aux décisions de la copropriété et assurez le paiement des charges de celle-ci.
- Phase d’accession. Lorsque vous le souhaitez et selon les dispositions prévues par votre contrat de location-accession, vous levez votre option d’achat. Vous devenez donc propriétaire. L’épargne constituée lors de la phase locative participe à votre apport personnel.
La redevance durant la période locative
Pendant cette période de location qui peut varier de 6 mois à 3 ans, vous payez une redevance constituée de 2 parties :
• une part locative : il s’agit du loyer (qui sera à perte et qui représente une indemnité d’occupation). Il est calculé en fonction de la superficie du logement, des surfaces annexes (garage, parking, terrasse, cellier), du secteur géographique et d’un prix au m² (fixé par l’État).
• une part acquisitive : c’est une épargne que vous versez pour constituer votre apport personnel et qui viendra en déduction du prix de vente. Elle est calculée en fonction de l’estimation du futur crédit (pré-accord donné par la banque qui finance l’opération) auquel on retranche le loyer.
Concernant le BRS, le mécanisme est similaire.
Outre les mensualités de son emprunt immobilier, le locataire / acquéreur doit régler une redevance à l’organisme foncier solidaire. Cette redevance englobe le droit d’occupation et les frais de gestion du terrain. Comme un loyer, elle doit être versée pendant toute la durée d’occupation du bien immobilier (entre 18 et 99 ans). En général, le montant de cette redevance est de quelques euros par mètre carré. Il sera également dans l’obligation de s’acquitter des charges de copropriété.
Il est indispensable de disposer d’un logiciel de gestion pour le BRS et le PSLA que cela soit pour le gestionnaire ou pour le preneur. Les règles métiers sont complexes et il est nécessaire d’avoir une vue exacte de la situation à un instant donné.
Ublo, propose un logiciel de gestion immobilière permettant de gérer le BRS et le PSLA. Le parcours est pensé pour cette activité et l’ensemble de la gestion est automatisée pour permettre une mise en place efficace de cette activité.
