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Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire à l'entrée des lieux afin de couvrir les éventuelles dettes liées aux loyers ou aux charges. Il est souvent confondu avec la caution, qui est l'engagement d'un tiers à garantir les paiements en cas de défaillance. Cet article examine les conditions de restitution du dépôt de garantie, ainsi que les raisons pour lesquelles il peut ne pas être restitué.
Dépôt de garantie : définition
Il convient tout d'abord de souligner que le dépôt de garantie et la caution sont deux termes distincts qu'il ne faut pas confondre, même si cela peut parfois prêter à confusion pour les locataires et les propriétaires. Il est donc incorrect de qualifier le dépôt de garantie de « caution », bien qu'il soit souvent désigné ainsi par erreur.
Le dépôt de garantie doit être versé au moment de la signature du bail et peut être payé en espèces, par chèque ou par virement. Si le locataire verse la somme en espèces, le propriétaire doit lui fournir un reçu justificatif. La restitution du dépôt de garantie ne peut être effectuée qu'à la fin du bail.
En termes de montant, le dépôt de garantie est fixé librement par le propriétaire mais il ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois de loyer hors charges pour une location meublée. Dans le cadre d’un bail commercial, le montant ne peut excéder 3 mois de loyer si les loyers sont payables d’avance et 6 mois de loyer dans le cas contraire. Dans le cas de la location saisonnière, le montant correspondant généralement à 20 à 30% du montant de la location totale.
Il est important de noter que ce dépôt de garantie ne peut servir à payer une partie de l’état des lieux de sortie. En effet, l’état des lieux de sortie est entièrement et uniquement à la charge du bailleur.
Dans quel cas le dépôt de garantie est-il restitué ?
Pour que la restitution du dépôt de garantie soit effective, plusieurs conditions doivent être remplies. Tout d'abord, le locataire doit veiller à ne pas avoir détérioré le logement loué. Il est donc essentiel de procéder avec minutie aux états des lieux d'entrée et de sortie, car ces documents sont utilisés comme référence pour évaluer l'état de la location.
En outre, toutes les charges dues par le locataire doivent être réglées, de même que les loyers. Il est important que le locataire n'ait aucun retard de paiement afin que le dépôt de garantie lui soit restitué.
Dans le cas d’une location saisonnière, ce dépôt peut être rendu directement si aucun dégât n’a été constaté.
Dans le cadre d’une location avec un bail commercial, la loi ne fixe aucun délai maximum pour restituer le dépôt de garantie.
A qui le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
En principe, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie au locataire qui était présent au moment de l'état des lieux. En cas de colocation, il arrive que l'un des locataires prenne congé plus tôt que les autres. Le montant du dépôt de garantie ne sera restitué que lors de la restitution des locaux. Ce sera donc au(x) colocataire(s) continuant le contrat de location que le locataire sortant adressera cette demande.
Dans le cas d'un transfert de bail à la suite du décès du locataire
Le dépôt de garantie doit-il être restitué aux héritiers du défunt locataire ou, en fin de bail, au bénéficiaire de la transmission (conjoint, ascendant, descendant, concubin) ? La jurisprudence n'a pas tranché et les opinions divergent, cependant une réponse émanant d'un ministère opte pour le versement au bénéficiaire du transfert (source : réponse ministérielle n° 308, JOAN Q. du 17 octobre 1988, p. 2933).
En cas de dépôt de garantie payé par un tiers
Il se peut que le dépôt de garantie soit payé par un organisme tiers, et notamment par le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), à moins que le contrat de location ne le prévoit explicitement, le montant du dépôt de garantie doit être remboursé au locataire.
Dans quel cas ne restitue-t-on pas le dépôt de garantie ?
Le contrat de location d'un logement prévoit souvent une clause relative à la garantie locative. Cette garantie est un dépôt d'argent effectué par le locataire au moment de la signature du contrat. Elle sert à couvrir d'éventuels dégâts causés au logement et à ses équipements. Le propriétaire a le droit de retenir tout ou partie de cette garantie si le logement a été endommagé pendant la durée de la location.
Plusieurs raisons peuvent justifier la non-restitution de la garantie locative. Tout d'abord, si le locataire n'a pas payé le loyer ou les charges, le propriétaire peut prélever ces sommes sur la garantie locative. Ensuite, si le logement a été endommagé pendant la location, le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité de la garantie locative pour couvrir les frais de réparation.
Toutefois, le propriétaire ne peut pas retenir la garantie locative sans justification. Il doit fournir au locataire des documents prouvant les sommes retenues et les raisons de cette retenue. Il est donc recommandé au locataire de prendre des photos du logement lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie afin d'avoir des éléments à comparer en cas de litige.
En cas de dégradation du logement, le propriétaire peut fournir des photos, un constat d'huissier ou des devis de réparation pour justifier la retenue de la garantie locative. Si le locataire n'a pas payé les loyers ou les charges, le propriétaire peut fournir des lettres de réclamation ou tout autre document attestant des impayés.
Si aucun accord n'est trouvé entre le propriétaire et le locataire, il est possible de recourir à une commission de conciliation pour trouver une solution à l'amiable. Si cette solution n'est pas trouvée, l'affaire peut être portée devant un tribunal. Dans tous les cas, le montant maximal pouvant être perçu en dédommagement est de 10 000 €.
Délais de restitution du dépôt de garantie et pénalités de retard
Ne pas respecter les échéances pour rembourser le dépôt de garantie pourrait entraîner des frais de retard. Il existe deux possibilités dans ce cas :
Si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée
Si tel est le cas, vous avez un délai d'un mois pour rembourser le dépôt de garantie à votre locataire.
Si l’état des lieux de sortie est différent de celui d’entrée
Dans l'éventualité où des dommages sont constatés lors de l'état des lieux de sortie, des réparations seront nécessaires. Dans ce cas, vous aurez 2 mois pour restituer une partie du dépôt de garantie, le temps d'obtenir des devis de professionnels pour les travaux de remise en état. Les délais commencent à courir à partir de la date de restitution des clés du locataire au bailleur.
Quelles sont les conséquences d'un retard dans la restitution du dépôt de garantie ?
Il est important de souligner que des frais de retard peuvent rapidement s'accumuler si vous ne respectez pas les délais de remboursement du dépôt de garantie. En règle générale, vous devrez payer une pénalité de 10 % du loyer mensuel, hors charges, pour chaque mois de retard. Il est donc dans votre intérêt de restituer le dépôt de garantie à votre locataire dans les délais impartis.
Le dépôt de garantie est un outil précieux pour vous permettre de maintenir les avantages de la location et d'optimiser votre investissement. Il sert également à encourager votre locataire à prendre soin du logement et à payer son loyer à temps. C'est pourquoi il est essentiel de connaître les modalités, les situations particulières et les délais de remboursement afin de faire du dépôt de garantie un allié efficace dans votre projet de location.
Délai de restitution pour les logements dans les immeubles en copropriété
La loi accorde au bailleur une certaine durée, à partir de la remise des clés, pour faire les comptes. Toutefois, ce laps de temps ne permet pas toujours de savoir avec certitude quels sont les montants dus par le locataire. Concrètement, dans le cas des logements en copropriété, le loueur effectue un arrêté des comptes prévisionnel et peut retenir un montant ne devant pas dépasser 20 % du dépôt de garantie, et ce jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Il est nécessaire que cette retenue soit aussi dûment justifiée. La régularisation et les éventuels remboursements qui en résultent devront être réalisés dans le mois qui suit la clôture définitive des comptes de l'immeuble.
Les autres garanties pouvant être demandées au locataire
Le propriétaire d’un logement peut également demander d’autres garanties à son locataire, notamment afin de le protéger des loyers impayés. Il existe plusieurs types de garanties répondant à ce besoin.
Il peut s’agir de garant, généralement des proches du locataire, qui sera tenu de payer le loyer dans le cas d’un défaut de paiement du locataire.
Le locataire peut également faire appel à la garantie Visale dans le cas où il ne connaît personne ne pouvant se porter garant pour lui. Elle est proposée par Action Logement. Elle permet à ceux qui n’ont pas de garants de louer.
Il peut aussi s’agir de la garantie de loyer impayé et dans ce cas on demande au locataire de gagner plus de 3 fois le montant du loyer.
Conclusion
Le dépôt de garantie est une somme d'argent importante pour les locataires et les propriétaires, qui doivent respecter certaines règles pour sa restitution. Si le locataire a pris soin du logement et n'a pas de retard de paiement, le propriétaire doit lui restituer le dépôt de garantie. Toutefois, si le logement a été endommagé ou si le locataire a des dettes, le propriétaire peut retenir tout ou partie de cette somme. Il est important que les deux parties respectent les délais de restitution pour éviter les frais de retard et les litiges.
