Après l’investissement dans le livret A, l’immobilier et l’immobilier locatif en particulier sont les placements préférés des français. En effet, investir dans ce secteur est une solution efficace pour ceux qui souhaitent bâtir un patrimoine familial.
Un Français sur quatre déclare avoir déjà réalisé un investissement locatif, que ce soit pour l’achat d’un bien immobilier ou pour le mettre en location. Selon le Conseil National des Greffiers des Tribunaux de Commerce, le nombre de créations des SCI a quasiment doublé sur 10 ans. En 2012 48.000 SCI ont été créés contre plus de 88.000 en 2022.Lorsque l’on saute le pas et qu’on décide d’investir dans l’immobilier locatif, on se demande souvent quelle forme juridique choisir pour se lancer. On vous présente les options qui s’offrent à vous pour éclairer votre choix.
Qu’est ce qu’une forme (ou statut) juridique ?
La forme juridique, également appelée statut juridique, désigne le cadre légal dans lequel une entreprise ou une entité est créée et opère. En d'autres termes, c'est la structure légale qui régit les activités, les droits, les responsabilités et la fiscalité de l'entité. Dans le contexte de l'investissement locatif, le choix de la forme juridique de votre entreprise est une décision importante qui déterminera la manière dont vous gérez vos biens immobiliers.
Il existe plusieurs formes juridiques en France, telles que la Société à Responsabilité Limitée (SARL), la Société par Actions Simplifiée (SAS), la Société Civile Immobilière (SCI) etc. Chacune de ces formes a ses propres caractéristiques et avantages, et le choix dépendra de divers facteurs tels que la taille de l'entreprise, la structure de propriété, les objectifs d'investissement et les préférences fiscales.
Les étapes à suivre pour créer son statut juridique
Il a plusieurs démarches à suivre pour créer son statut juridique afin d'investir dans l'immobilier locatif :
1. Choisir la forme juridique adaptée : Sélectionnez la forme juridique en fonction de votre situation personnelle, de la nature de l'investissement, et des considérations fiscales. Nous verrons en détail quelles options s'offrent à vous.
2. Rédiger les statuts de la société : Les statuts constituent le cadre légal de la société. Rédigez-les avec soin pour définir le fonctionnement, les droits et responsabilités des associés etc. Il est recommandé de recourir à un expert juridique pour cette étape.
3. Déposer les documents au tribunal de commerce : Déposez les statuts et les documents requis au greffe du tribunal de commerce. Cela inclut les formalités d'immatriculation nécessaires.
4. Obtention du numéro SIRET :La société nouvellement créée doit obtenir un numéro SIRET, un identifiant unique délivré par l'INSEE.
5. Choix du régime fiscal :Optez pour le régime fiscal le mieux adapté à vos besoins. Selon le statut juridique, vous pourrez choisir entre l'Impôt sur les Sociétés (IS) et l'Impôt sur le Revenu (IR).
6. Accomplir les formalités supplémentaires : Effectuez d'autres formalités nécessaires, comme l'annonce légale de la création de la société, la publication d'un avis dans un journal habilité, etc.
7. Gestion de la comptabilité et des obligations légales :Mettez en place une comptabilité conforme aux normes légales. Respectez les obligations fiscales et comptables, telles que la déclaration annuelle de résultats.
8. Suivi juridique régulier :Maintenez un suivi juridique rigoureux, par exemple en effectuant des modifications statutaires si nécessaire et en organisant des assemblées générales.
La collaboration avec des professionnels tels que des avocats spécialisés en droit des sociétés et des experts-comptables est une approche fortement conseillée afin d'avoir l'aide nécessaire et garantir la conformité légale de la société qui vous permettra d’investir dans l’immobilier locatif.
Pour investir à plusieurs
1. Société par Actions Simplifiée (SAS)
La Société par Actions Simplifiée (SAS) constitue un choix juridique offrant une flexibilité considérable, se révélant particulièrement attrayante. Elle se distingue par sa grande adaptabilité, spécialement conçue pour des activités commerciales.
En matière de formation, la SAS offre une certaine souplesse , ne nécessitant pas un nombre minimum d'associés. Il est même possible de créer une SAS unipersonnelle (SASU) sans impact sur les opérations de l'entreprise. Pour le capital social, un montant minimum d'1 euro est requis, offrant la possibilité de créer une SAS sans apport initial, bien que disposer d'un capital initial puisse faciliter l'accès à des financements bancaires.
La rédaction des statuts de la SAS nécessite une attention particulière, idéalement avec l'accompagnement d'un expert juridique. La loi confère une liberté considérable dans la gestion de la SAS, permettant par exemple aux associés de définir les modalités de cession des parts sociales. Toutefois, cette flexibilité requiert une vigilance accrue pour éviter les écueils, d'où l'intérêt d'une assistance professionnelle.
La SAS présente plusieurs avantages, notamment une rédaction flexible des statuts, la possibilité de création avec un seul associé, et une responsabilité limitée aux apports des actionnaires, offrant ainsi une protection en cas de difficultés de la société. Ce statut se révèle donc particulièrement adapté aux investissements immobiliers, couvrant l'ensemble du processus, de l'acquisition à la vente ou à la location.
En termes de fiscalité, la SAS, en tant que société commerciale, est généralement soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS) avec un taux forfaitaire de 25 %. Ce taux peut être réduit à 15 % dans certaines conditions spécifiques. Alternativement, la SAS peut opter pour l'Impôt sur le Revenu (IR) pendant les cinq premières années de son existence, après quoi elle revient sous le régime de l'IS.
Les raisons de choisir la SAS sont multiples : aucun nombre minimum d'associés n'est requis, un associé unique peut créer une SASU (Société par Actions Simplifiées Unipersonnelle), une grande liberté dans la rédaction des statuts, une fiscalité souple avec la possibilité de choisir l'IR pendant les premières années, et la capacité de prévoir des dispositions favorables à la gestion d'un patrimoine.
2. Société à Responsabilité Limitée (SARL) Familiale
La SARL Familiale est une structure d'entreprise dont le capital est détenu par divers associés ayant des liens familiaux directs, incluant les grands-parents, les parents, les enfants, les petits-enfants, ainsi que les frères, sœurs, conjoints, ou partenaires pacsés. Il est important de noter que dans le cas de familles recomposées, les beaux-enfants ne peuvent pas intégrer la SARL familiale. En cas de divorce, la SARL de famille perd son statut familial si l'associé non apparenté à la famille reste dans la société. Cependant, si cet associé quitte la société, elle conserve son statut de SARL de famille. Ce choix juridique se révèle particulièrement robuste pour la location et la transmission de biens immobiliers à la génération suivante.
La SARL familiale présente comme avantage majeur d'être soumise à l'impôt sur le revenu. Les associés sont imposés en fonction de leur tranche marginale d'imposition selon le barème de l'IR, ainsi qu'au prorata de leurs apports personnels dans le capital de la société. Cette approche évite le paiement d'impôts sur les sociétés et prévient toute double imposition.
Les raisons de choisir la SARL familiale sont diverses : la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports, offrant une différence notable par rapport à une Société Civile Immobilière (SCI). Ce statut permet également d'exercer d'autres activités en plus de l'immobilier, tout en offrant la possibilité de léguer de manière sécurisée des biens immobiliers ou mobiliers à la génération suivante.
3. Société Civile Immobilière (SCI)
La Société Civile Immobilière (SCI) représente une entité spécifiquement créée pour la détention collective d'un portefeuille immobilier par au moins deux associés, partageant ainsi la propriété de biens immobiliers communs. L'objectif principal de la SCI est de valoriser ce patrimoine partagé, permettant la répartition des revenus générés et des produits de la cession éventuelle. Son recours s'avère souvent nécessaire pour faciliter la transmission intergénérationnelle des biens immobiliers, réduisant ainsi les droits de mutation liés à l'héritage. La SCI offre une solution efficace pour éviter les risques liés à l'indivision. En cas de désaccord entre associés, celui-ci peut être résolu lors du vote en assemblée générale. Un associé souhaitant vendre ses parts peut quitter la société sans imposer la vente des biens détenus. La flexibilité fiscale constitue un avantage majeur de la SCI, offrant le choix entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS). Ainsi, la SCI se distingue comme une option privilégiée pour les investissements immobiliers, offrant une gestion simplifiée du patrimoine, une liberté dans le choix de la fiscalité, et la possibilité de définir avec précision les actions et l'objet social de la société.
Investir seul (SASU et EURL)
Il est tout à fait envisageable de créer une société en seul, offrant ainsi des avantages fiscaux considérables. Deux options se démarquent dans le contexte d'un investissement immobilier locatif : la Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) et l'Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL).
La SASU immobilière fonctionne sur le même principe qu'une SAS classique, mais avec un unique associé. Ce dernier doit être en mesure de contribuer au minimum avec un bien immobilier pour intégrer la SASU.
Pour ceux désirant acquérir un appartement à Lille, Dijon, Toulouse, l'EURL est une alternative intéressante. Équivalente à une SARL pour un investisseur solitaire, l'associé unique peut bénéficier des avantages fiscaux du statut LMP et LMNP, ou choisir l'impôt sur les sociétés.
Autre possibilité : Investir en nom propre
Enfin, investir en immobilier en nom propre, c'est-à-dire en tant qu'individu seul, constitue une option supplémentaire. Ici, la création d'une société n'est pas nécessaire, mais les implications en termes d'imposition et de transmission patrimoniale doivent être surveillées de près.
Concrètement, lors d'un investissement en nom propre, l'individu signe le contrat de vente et détient la pleine propriété du bien. Ce statut convient particulièrement à ceux souhaitant devenir propriétaires uniques et conserver le bien sur le long terme. En cas de transmission, tout bien acquis en nom propre peut faire l'objet d'un démembrement ou d'une donation.
Ce qu’il faut retenir pour investir dans l’immobilier locatif
À proprement parler, il n’existe pas de forme juridique idéale pour investir dans l’immobilier locatif. Il est important de faire un choix en cohérence avec sa situation et sa stratégie.
Voici un tableau récapitulatif des avantages de chaque type de société :
En résumé, la SAS se distingue par sa flexibilité et sa fiscalité variée, idéale pour les activités commerciales. La SARL familiale offre une protection des associés et une transmission avantageuse, surtout dans les liens familiaux. La SCI simplifie la gestion collective avec une fiscalité souple. La SASU et l'EURL conviennent aux investisseurs solitaires avec des avantages fiscaux. Enfin, l'investissement en nom propre offre une approche transparente de la propriété exclusive.
