Une Société Civile Immobilière est une structure juridique largement utilisée pour gérer son patrimoine immobilier. Il n'est pas possible de donner un chiffre exact pour le nombre de sociétés civiles immobilières (SCI) en France, car les données ne sont pas disponibles. Toutefois, il est estimé qu'il y a environ un million de SCI en France. Ces sociétés sont très populaires en raison de leur flexibilité et de leur souplesse juridique, ce qui en fait un choix courant pour la gestion d'actifs immobiliers. Venez découvrir les outils nécessaires pour la gestion d'une SCI efficace.
Le cadre législatif d'une société civile immobilière (SCI) est principalement défini par le Code civil et le Code de commerce. La SCI est une forme juridique de société à responsabilité limitée. Sa création peut avoir lieu dès lors qu'au moins deux individus sont présent. Cela leur permet de s'associer pour acquérir et gérer des biens immobiliers.
Selon le Code civil, une SCI doit être constituée par écrit, et doit comporter un acte d'association rédigé en conformité avec les dispositions légales. L'acte d'association doit préciser les noms et prénoms des associés, leur adresse, le montant des apports en numéraire et en nature, ainsi que les droits et obligations de chacun des associés. En effet, des parts sociables (non transmissibles) peuvent être attribuées sous une convention d’apport en industrie, à un associé, qui détiendrai alors un certain nombre de parts sociales de la SCI pour sa compétence, son pilotage de celle-ci, ou ses qualifications que n’auraient pas les autres associes. Cela permet notamment de pouvoir accéder à minimum à 5% des parts (cela ne rentre pas dans le capital social cependant) pour donner à cet associé compétent ce siège « virtuel » et pouvoir recevoir des dividendes sur sa holding par exemple.
Il existe 5 types de SCI :
- La SCI de gestion ou de location : l'objectif de faire fructifier un bien
- La SCI familiale : cela peut permettre, par exemple, d'acheter un bien entre frère et soeur de ce partager ce bien durant l'été, ou encore cela permet de bénéficier d'avantage fiscaux lors de la succession.
- La SCI construction-vente : la SCI achète un terrain, construit un bien immobilier dessus puis le vend directement. Cependant attention, la SCCV ne vit pas comme les autres SCI.
- La SCI d'attribution : Les biens sont partagés en fonction de l'apport de chacun au capital. Par exemple, dans le cas de l'achat d'un immeuble, l'associé se verra attribuer un certain nombre d'appartement selon la part social dont il dispose
- La SCI de jouissance à temps partagé : Le but n'est pas de gagner de l'argent. Le bien acheté est considéré comme une résidence secondaire. Avec ce type de SCI, l'associé se voit attribué un temps d'occupation dont la durée varie selon son apport.
Elle ne peut proposer plus d’un certain nombre de services commerciaux (adossés à la location courte duree par exemple; ménage, petit déjeuner, activités, etc) comme la SAS/SASU
Pour la gestion d'une SCI, il est recommandé d'avoir les outils suivants :
- Un registre des décisions de l'assemblée générale, où sont consignées toutes les décisions prises par l'assemblée générale des associés.
- Un logiciel de gestion locative, pour gérer les candidatures, la rédaction des contrats de baux, l’état des lieux et le quittancement des loyers
- Un compte bancaire dédié à la SCI, pour faciliter la gestion des finances de la société.
- Un logiciel de comptabilité, pour faciliter la tenue de la comptabilité de la SCI et la préparation des états financiers. Il peut bien évidemment s'agir d’un comptable qui aura lui-même son outil de gestion.
Il est important de noter que ces outils ne sont pas obligatoires, mais ils peuvent rendre la gestion d'une SCI plus facile et plus efficace.
L'outils de gestion locative pour une SCI
L'outils de gestion locative pour une SCI doit avoir quelques fonctionnalités clés :
- La gestion de la candidature avec la collecte des pièces et éventuellement la vérification de l’authenticité de celles-ci
- L’état des lieux dématérialisé permettant de pouvoir simplement constaté les éléments mis à disposition du futur locataire
- La mise en place des moyens de paiement (virement, prélèvement SEPA, carte bancaire, Iban virtuel, etc.) et du quittancement.
- La gestion du contrat de bail avec la signature électronique les revalorisations automatiques
Les différents baux possibles pour une mise en location
Il existe plusieurs types de contrats de bail pour la gestion d'une SCI, qui varient en fonction de la durée du bail, des conditions d'utilisation des locaux, et des obligations des locataires et des bailleurs. Voici quelques exemples de contrats de bail courants :
- Le Bail commercial : ce type de bail est utilisé pour la location de locaux commerciaux, comme des magasins ou des bureaux. Le bail commercial peut être à durée indéterminée ou à durée déterminée.
- Le Bail résidentiel : ce type de bail est utilisé pour la location de logements, comme des appartements ou des maisons. Le bail résidentiel est généralement à durée indéterminée, bien que des baux à durée déterminée soient également possibles.
- Le Bail professionnel : ce type de bail est utilisé pour la location de locaux destinés à une activité professionnelle, comme un cabinet médical ou un atelier d'artiste. Le bail professionnel peut être à durée indéterminée ou à durée déterminée.
- Le Bail mixte : ce type de bail combine les caractéristiques du bail commercial et du bail résidentiel, et est utilisé pour la location de locaux comprenant à la fois des espaces de vie et des espaces destinés à une activité commerciale ou professionnelle.
Il existe également d'autres types de contrats de bail, tels que les baux agricoles, les baux emphytéotiques, et les baux précaires, qui sont utilisés dans des situations particulières.
Les types de fiscalité d’une SCI
Dans le cadre de la gestion d'une SCI, il est important de prendre en compte la fiscalité.
La fiscalité d'une société civile immobilière (SCI) dépend de plusieurs facteurs, notamment de la nature des biens immobiliers détenus par la SCI, des revenus générés par ces biens, et des modalités de répartition des bénéfices entre les associés de la SCI. En général, un SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) pour ses bénéfices imposables. Cependant, les associés peuvent faire le choix d'être soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) ou encore à la taxe sur les valeurs mobilière (TVM) dans certains cas. Il faut savoir que l'option à l'IS est irrévocable, cette option peut soit être levée à la création de la SCI ou bien plus tard. Il faut aussi savoir que dans le cas de l'IR, le bien n'est pas amortissable.
En général, une SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) pour ses bénéfices imposables, mais elle peut également être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à la taxe sur les valeurs mobilières (TVM) dans certains cas.
Les bénéfices imposables de la SCI sont calculés en déduisant les charges et les dépenses de ses recettes. Les charges et les dépenses doivent être justifiées et enregistrées dans la comptabilité de la SCI. Les bénéfices imposables sont ensuite soumis à l'IS au taux standard de 25 %, ou au taux réduit de 15 % si la SCI remplit certaines conditions.
Les bénéfices de la SCI peuvent également être imposés au titre de l'IS si les associés de la SCI choisissent de percevoir leurs bénéfices sous forme de dividendes, plutôt que de les réinvestir dans la SCI. Dans ce cas, les bénéfices sont imposés au taux d'imposition marginal des associés.
Enfin, les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers par la SCI sont soumises à la TVM, au taux de 19 %. Toutefois, des abattements peuvent être appliqués pour tenir compte de la durée de détention des biens immobiliers par la SCI.
Gérant de SCI, un métier intéressant mais difficile
Une société civile immobilière (SCI) peut faire face à plusieurs difficultés au cours de son activité. Voici quelques exemples de ces difficultés :
- Difficultés financières : la gestion d'un patrimoine immobilier peut entraîner des coûts importants, notamment en matière de taxes, de frais de gestion, d'entretien et de rénovation des biens immobiliers. Si la SCI ne parvient pas à couvrir ces coûts avec ses recettes, elle peut se retrouver en difficulté financière.
- Difficultés juridiques : la gestion d'un patrimoine immobilier peut également impliquer des difficultés juridiques, notamment en cas de litiges avec les locataires, les voisins, ou les autorités administratives. Si la SCI ne dispose pas des compétences juridiques nécessaires pour gérer ces litiges, elle peut être confrontée à des difficultés importantes.
- Difficultés de gestion : la gestion d'une SCI peut être complexe, en particulier lorsque cette société est détenue par plusieurs associés. Il peut être difficile de trouver un consensus sur les décisions importantes, et les conflits entre les associés peuvent entraîner des difficultés de gestion.
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