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Les passoires thermiques sont jugées trop coûteuses en énergie par le gouvernement. La loi Climat et résilience, promulguée le 22 août 2021, porte sur la lutte contre le réchauffement climatique. Avec cette loi, de nouvelles mesures sur la rénovation énergétique des bâtiments ont été mises en place ou le seront dans les prochaines années. Le principal enjeu de ces mesures est la lutte contre les passoires thermiques dans l’habitat individuel et collectif. Dans cet article, nous expliquons les échéances des interdictions et des obligations, les sanctions ainsi que les solutions de rénovation pour les bailleurs.
Définition d’une passoire thermique
Une passoire thermique est un type de logement énergivore au sein du parc immobilier en France. Ce sont des appartements ou des maisons ayant une très grande déperdition thermique liée à une mauvaise isolation. Cette déperdition entraîne une consommation excessive de chauffage en hiver et de climatisation en été. De plus, certains équipements sont également plus énergivores et polluants que d’autres (chaudières anciennes, fenêtres en simple vitrage, etc.). Par exemple, un chauffage au fioul rejette jusqu’à 8 fois plus de CO2 qu’une pompe à chaleur pour la même quantité d’énergie produite (ecologie.gouv.fr).
Les passoires énergétiques sont classées F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et consomment plus de 330 kWh/m²/an. Le DPE définit la performance énergétique des logements selon leur consommation d’énergie primaire ainsi que leurs émissions de gaz à effet de serre (GES).
Ces passoires thermiques sont pour la plupart construites avant 1974 et représentent 7,2 millions de logements sur l’ensemble du parc. En effet, la première réglementation thermique pour réduire la consommation d’énergie des bâtiments neufs date de 1974 en France. Les matériaux et équipements employés précédemment étaient alors très peu isolants ou énergivores.
Concernant les logements sociaux (HLM), 14 % sont des passoires thermiques contre 17 % pour l’ensemble des logements français, ce qui fait tout de même plus de 350 000 logements.
Les interdictions et obligations liées aux passoires énergétiques
Les 4 échéances des interdictions à la location des passoires énergétiques
Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant une énergie finale supérieure à 450 kWh.m2.an sont considérés comme indécents et par conséquent inlouables.
Au total, 191 000 logements sont concernés, cependant Olivier Klein a rassuré les propriétaires et locataires sur Franceinfo “on ne met pas les gens dehors, c'est au moment de la reprise de bail que les choses doivent être concrétisées". Cette mesure s’applique donc pour les nouveaux locataires ou lors d'un renouvellement du contrat.
L’interdiction à la location des logements énergivores (maison ou appartement) se renforcera davantage dans les prochaines années :
- Dès le 1er janvier 2025 : pour les logements classés G. C’est-à-dire les logements consommant plus de 420 kWh d'énergie primaire et/ou de 101 kg CO2 par mètre carré habitable en un an.
- Dès le 1er janvier 2028 : pour les logements classés F. Ce sont les logements consommant entre 331 et 420 KWh/m² par an et/ou 71 à 100 kg CO2/m² par an.
- Dès le 1er janvier 2034 : pour les logements classés E. Des logements qui consomment de 251 à 330 KWh/m² par an et/ou 51 à 70 kg CO2/m² par an.
Ces mesures progressives permettent :
- Aux propriétaires d’anticiper leurs travaux,
- De faire baisser les factures d’énergie pour le locataire,
- De réduire les émissions de CO2.
Suite à ces mesures, si le logement n’est pas aux normes, le locataire peut saisir la justice afin d’imposer au propriétaire les travaux de rénovation aux frais de ce dernier. Le juge peut également réduire ou suspendre le loyer du locataire.
Cependant, certains bailleurs pourront être exemptés de ces dernières mesures exceptionnellement. Comme l’explique Emmanuelle Wagon, l’ancienne ministre déléguée chargée du logement dans Sud Radio, le 26 avril 2021 : un bailleur peut être dispensé de travaux si l'amélioration de la note énergétique du logement dépend des travaux des parties communes et que le reste de la copropriété refuse les travaux.
Remarque
Sans attendre ces interdictions, le locataire peut déjà réaliser certains travaux à ses frais, en envoyant une lettre recommandée au propriétaire. Sans réponse écrite dans les deux mois suivants, le propriétaire ne peut plus refuser. Cet accord est valable dans la mesure où les travaux n'affectent pas les parties communes, les équipements communs ou la structure du bâtiment.
À l'inverse, le locataire ne peut pas refuser les travaux validés par la copropriété (même s’il n’y a pas d’urgences vis-à-vis des lois), auquel cas le propriétaire peut saisir le Tribunal d’instance pour prononcer des sanctions contre lui.
Interdiction d’augmenter les loyers
Depuis le 24 août 2022, les bailleurs ont l'interdiction d'augmenter les loyers des logements (meublés ou non) classés F et G. Sauf s’ils n'ont pas effectué des travaux de rénovation énergétique pour que ceux-ci descendent au minimum en classe E.
Cette interdiction s’applique autant pour les nouveaux contrats que les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits.
Ainsi, le loyer peut être augmenté seulement si des travaux de rénovation énergétique sont effectués et que le logement accède à la classe E minimum.
Obligation d’un audit énergétique
Le vendeur d’une passoire thermique en monopropriété (maison ou immeuble) sera obligé de réaliser un audit énergétique de son logement :
- Dès le 1er avril 2023, pour les logements classés F ou G
- Dès le 1er janvier 2025, pour les logements classés E
- Dès le 1er janvier 2034, pour les logements classés D
Projet de plan pluriannuel de travaux obligatoire
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) un document qui expose sur 10 ans tous les travaux de rénovation énergétique à mener dans les parties communes d’une copropriété, tout en évoluant les dépenses engendrées.
Ce projet amène ensuite à la réalisation d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Le PPPT va devenir obligatoire dans les prochaines années en fonction du nombre de lots :
- Depuis le 1er janvier 2023 : pour les copropriétés de plus de 200 lots
- Dès 2024 : pour les copropriétés de 51 à 200 lots
- Dès 2025 : pour les copropriétés de moins de 51 lots
Hausse des ventes de passoires à prix réduit
D’après la Fnaim, 32 % des bailleurs ont choisi de rénover leur bien, 26 % préfèrent le vendre et 6 % décident de le louer jusqu’à l’interdiction. La vente de passoires thermiques est en effet en hausse notamment à Rennes, Paris, Nantes et le Havre (étude SeLoger 2020). Certains acheteurs se ruent sur les passoires thermiques du fait de leurs prix attractifs.
Le principal frein à la rénovation énergétique est le coût des travaux pour 93 % des sondés d’après le sondage de la Fnaim en 2022. Néanmoins, 6 personnes sur 10 déplorent la difficulté des travaux. Pour les bailleurs en copropriété, les travaux sont souvent dépendants des décisions prises en assemblée générale, sachant que 63 % des passoires thermiques du parc locatif privé sont des appartements.
Quelles sont les solutions pour les propriétaires bailleurs ?
Hellio, mandataire MaPrimeRénov’ et délégataire CEE, accompagne les bailleurs et gestionnaires locatifs dans la réalisation des travaux de rénovation jusqu’à l’obtention des aides telles que :
- MaPrimeRénov’ individuelle, MaPrimeRénov’ Copropriétés
- La prime CEE (Certificats d’Économies d’Énergie)
- L’éco-prêt à taux zéro collectif
- Les aides locales
Le propriétaire bailleur a le choix entre des travaux individuels de son appartement et/ou des travaux collectifs sur l’ensemble de la copropriété. Sachant qu’une rénovation globale et performante engendrera un gain énergétique plus important et s’avère plus rentable sur le long terme.
Cas concret d’une rénovation globale
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