Comment tirer parti des nouvelles opportunités offertes par le déficit foncier en immobilier locatif pour réduire l'imposition sur les revenus locatifs ? Le dispositif a été récemment modifié, quelles sont les nouvelles modalités à connaître ? La fiscalité immobilière en France est lourde, et les propriétaires qui louent leur bien sont fortement taxés sur leurs revenus locatifs. Contrairement aux revenus mobiliers qui sont soumis à la flat tax de 30%, incluant 12,8% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. En conséquence, les contribuables soumis à la tranche marginale d'imposition la plus élevée de 45% se voient imposer leurs revenus locatifs à un taux supérieur à 60%. En prenant en compte les prélèvements sociaux, le taux d'imposition atteint précisément 62,2%, et peut même aller jusqu'à 66,2% en incluant la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3% ou 4%. Les propriétaires bailleurs peuvent ainsi se retrouver en difficulté fiscale.
Quel changement en 2023 pour le déficit foncier ?
Si vous êtes un contribuable ayant un déficit foncier et que vous remplissez votre déclaration de revenus pour l'année 2023, vous ne serez pas affecté par les changements. Ces modifications, votées dans le budget de 2023, ne concernent que les charges et revenus de l'année 2023.
La loi de finances pour 2023 a été accueillie favorablement par les acteurs de l'immobilier en raison de la mesure qui double le plafond du déficit foncier à 21 400 € pour les années 2023, 2024 et 2025. Cependant, seuls les travaux de rénovation énergétique sont éligibles à cette déduction fiscale. La France, comme l'Union européenne, a entrepris des efforts pour réduire sa consommation d'énergie, avec une attention particulière portée au parc immobilier. Les "passoires énergétiques", des logements très énergivores, sont spécifiquement visées par le dispositif adopté par le Parlement, qui interdit la location de logements classés G à partir de 2025 et de logements classés F à partir de 2028 conformément à la loi Climat et Résilience.
Quels sont les travaux à réaliser ?
Afin de bénéficier de cette mesure, il est nécessaire de réaliser des travaux de rénovation visant à améliorer la performance énergétique d'un logement, permettant ainsi de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Seuls les travaux de réparation et d'amélioration déductibles des revenus fonciers sont éligibles, et non les travaux de reconstruction ou d'agrandissement. Bien que la loi ne précise pas les dépenses à effectuer, il est probable que les travaux d'isolation des toitures, murs et planchers, le remplacement des menuiseries extérieures, ainsi que les travaux de ventilation, de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire soient inclus.
Ces travaux doivent être réalisés et payés entre 2023 et 2025, et le logement rénové doit atteindre une classe énergétique supérieure au plus tard le 31 décembre 2025. Pour prouver la réalisation des travaux auprès du fisc, il est nécessaire de fournir deux diagnostics de performance énergétique (DPE) - l'un avant les travaux, et l'autre après. Les autres documents justificatifs requis seront précisés par décret ultérieurement. Il est important de noter que cette mesure peut être bénéfique pour les travaux ayant fait l'objet d'un devis accepté à partir du 5 novembre 2022, à condition que leur paiement intervienne entre 2023 et 2025.
Quelles sont les économies d’impôts associées ?
Il sera possible de doubler le déficit foncier imputable sur votre revenu global pendant trois ans si vous engagez des travaux de rénovation, mais avec certaines limites. En effet, vous pourrez imputer sur votre revenu global jusqu'à 21 400 € de déficit foncier, dont 10 700 € pour les charges ordinaires et 10 700 € pour les travaux de rénovation. Si vous dépassez cette limite, vous pourrez reporter les déficits restants sur les dix années suivantes.
Prenons l'exemple suivant : si vous engagez 35 000 € de travaux en 2023, dont 25 000 € pour des travaux de rénovation énergétique, et que vous constatez un déficit foncier de 29 000 €, vous pourrez imputer sur votre revenu global de 2023 la part de déficit liée à vos charges ordinaires (10 000 €) et à vos travaux ordinaires (4 000 €), soit 14 000 €. La part de déficit liée à la rénovation (25 000 €) sera imputable à hauteur de 10 700 €, et les 14 300 € de déficit restants seront reportables sur les loyers des dix années suivantes.
Cette imputation permettra de réduire votre impôt sur le revenu proportionnellement à votre taux d'imposition et donc de diminuer le coût de la rénovation. Dans notre exemple, l'imputation de 10 700 € vous permettra d'économiser 3 210 € d'impôt si vous êtes imposé à 30 %. Les 14 300 € de déficits reportés effaceront totalement votre bénéfice foncier de 2024, 2025 et une partie de celui de 2026, vous faisant économiser 6 750 € d'impôt et de prélèvements sociaux supplémentaires.
Il est important de savoir que si vous bénéficiez de l'aide MaPrimeRénov' pour financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement loué, vous devrez la déclarer en recettes sans la soustraire du montant des travaux déductibles de vos loyers.
Conclusion sur le déficit foncier 2023
Le déficit foncier est un dispositif avantageux pour réduire l'imposition sur les revenus locatifs. Les propriétaires qui louent leur bien peuvent en effet être fortement taxés sur leurs revenus locatifs, soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. La loi de finances pour 2023 a doublé le plafond du déficit foncier à 21 400 € pour les années 2023, 2024 et 2025, mais uniquement pour les travaux de rénovation énergétique. Il est nécessaire de réaliser des travaux de rénovation visant à améliorer la performance énergétique du logement, permettant ainsi de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Les travaux doivent être réalisés et payés entre 2023 et 2025, et le logement rénové doit atteindre une classe énergétique supérieure au plus tard le 31 décembre 2025. Il est possible d'imputer sur votre revenu global jusqu'à 21 400 € de déficit foncier, dont 10 700 € pour les charges ordinaires et 10 700 € pour les travaux de rénovation. Si vous dépassez cette limite, vous pourrez reporter les déficits restants sur les dix années suivantes.
