Créer une SCI : Pourquoi et comment ?

Définition SCI

La définition de SCI que l’on retrouve sur le site du ministère de l’économie et des finances  est la suivante : 

“Une société civile immobilière est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.” 

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En d’autre terme, une SCI est une société, une structure juridique donnant la possibilité à plusieurs personnes de se lier pour gérer de façon conjointe un ou plusieurs lots immobiliers. Pour pouvoir créer une SCI, il faut minimum 2 associés. La SCI permet la protection de chaque associé mais permet aussi de faciliter la transmission suite au décès d’une des personnes associées.

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Suite à la création de la SCI, chaque associé reçoit un ensemble de parts sociales selon son apport initial dans la société. Ainsi, chacun des associés est le propriétaire d’un pourcentage de la SCI, SCI qui détient le patrimoine immobilier.

Les différents types de SCI

Il n’existe pas qu’un seul type de SCI. Plus précisément, il en existe 5 formes différentes qui sont : la SCI familiale, la SCI de location, la SCI construction-vente, la SCI de jouissance à temps partagé et la SCI d’attribution. Peu importe le type de SCI, 

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 - La SCI familiale

La SCI familale est une SCI qui est gérée par des personnes d’une même famille (conjoints, enfants, parents, fratrie, etc.). Chacun des associés détient un pourcentage de la SCI selon son apport initial. Ce type de SCI est fréquemment utilisé pour la gestion du patrimoine ou alors afin de faciliter la succession en cas de décès, le tout en évitant la création de conflits familiaux qui seraient dûs à l’indivision.

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- La SCI de location

La SCI de location, quant à elle, permet des projets immobiliers importants. Son objet social est la location de plusieurs biens immobiliers. Ainsi, grâce à la SCI de location, les investisseurs, en étant plusieurs, augmentent leur capacité d’emprunt mais également les fonds propres de la SCI. 

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- La SCI d’attribution

Le but de la SCI d’attribution est l’accession à la propriété sans location d’immeuble. C'est-à-dire que les associés achètent un immeuble via leur SCI et se partagent ensuite le bien acheté.

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- La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Le plus souvent, dans un lieu touristique. Ce type de SCI permet de se partager le bien selon un calendrier défini. Cependant, elle est moins utilisée car elle peut être la source de conflits.

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- La SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente est une forme qui est privilégiée par les promoteurs car elle est utile pour mener des projets de construction qui vont ensuite être vendus assez rapidement. Le but est de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

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Pourquoi créer une SCI ?

Il existe plusieurs raisons de créer une SCI. Cela peut apporter de nombreux avantages comme par exemple : 

• L’achat d’un bien à plusieurs et sa gestion ;
• La transmission facilité des parts sociales ;
• Le choix de la fiscalité.

L’achat d’un bien à plusieurs

La SCI présente un avantage non négligeable, à savoir la possibilité d'acheter un bien immobilier à plusieurs sans être soumis à l'indivision. Cette option permet de constituer une SCI familiale dans laquelle tous les associés sont membres de la même famille. En pratique, lors de l'achat du bien, des parts sociales sont réparties entre les associés en fonction de leurs apports respectifs.

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En outre, recourir à une SCI pour l'acquisition d'un bien immobilier offre l'avantage d'augmenter la capacité d'achat. En effet, plus le nombre de personnes impliquées est élevé, plus il est probable que les apports augmentent et, par conséquent, la valeur du bien également.

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Il est important de noter que, avant de créer une SCI dans le but de gérer un patrimoine immobilier, il est nécessaire de se renseigner sur les différences entre la SCI et la société foncière pour choisir la structure la mieux adaptée à ses besoins.

Une gestion des biens simplifiée

En outre, la SCI présente l'avantage de simplifier la gestion des opérations courantes. En effet, lors de sa constitution, un ou plusieurs gérants sont nommés pour centraliser la gestion de la SCI et éviter les conflits ou les désaccords entre les associés. Pour les opérations courantes, l'accord formel des associés n'est pas requis.

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Cependant, il est important de noter que pour les décisions importantes, telles que les actes de disposition, l'accord des associés est requis. Cela s'applique, par exemple, à la nomination et à la révocation du gérant, ainsi qu'à la vente du bien immobilier.

La transmission des parts sociales facilitée

La sortie d'une SCI est un processus relativement simple. L'associé n'a qu'à céder ses parts sociales à un autre associé ou à une tierce personne. Toutefois, cette cession doit être acceptée par tous les associés, sauf si les statuts prévoient une disposition contraire.

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En cas de décès d'un associé, ses héritiers peuvent obtenir des parts sociales conformément aux dispositions statutaires, ce qui évite le régime de l'indivision. Cependant, des frais de mutation seront à prévoir, calculés sur la valeur des parts sociales et non sur la valeur des biens transmis à la SCI.

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Il est important de noter que la création d'une SCI peut être motivée par divers objectifs, tels que l'anticipation de certains événements tels que la transmission du patrimoine, la protection du concubin en cas de décès ou encore la prévention des conflits entre héritiers dans le futur.

Les avantages fiscaux

Enfin, le dernier avantage de la SCI est la possibilité de choisir la fiscalité. Lors de sa création, les associés peuvent opter pour l'impôt sur les revenus (IR), où les associés sont directement imposés sur leurs revenus, ou pour l'impôt sur les sociétés (IS), où les bénéfices de la SCI sont imposés directement sur la société.

La SCI à l'IS permet aux associés de distribuer des dividendes et offre également des exonérations et des abattements, tels qu'une exonération d'impôt sur les plus-values de cession d'immeubles si les biens sont détenus depuis plus de 22 ans, une exonération de cotisations sociales en cas de détention de l'immeuble depuis plus de 30 ans, et un abattement fiscal de 100 000€ en cas de donation de parts sociales entre ascendants et descendants.

Quelle est la différence entre une SCI et le régime de l’indivision ?

Si des individus envisagent d'acquérir un bien immobilier ensemble sans créer une société, alors ils sont soumis au régime de l'indivision. Ce régime s'applique automatiquement, notamment avant le partage successoral. En vertu de ce régime, chaque propriétaire possède une quote-part et dispose de droits sur l'ensemble du bien. En revanche, dans le cas d'une SCI, les associés ont des parts sociales, et leurs droits sont limités à ces dernières.

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Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

La création d'une SCI nécessite de remplir certaines conditions préalables. Tout d'abord, il est indispensable qu'il y ait au moins deux associés, sachant que les mineurs non émancipés peuvent également être associés à condition que leurs parents ou tuteurs légaux donnent leur accord. En outre, la SCI doit avoir un objet social exclusivement civil, qui doit être possible et licite, conformément à l'article 1833 du code civil. Elle doit également disposer d'un capital social, dont le montant est librement fixé dans les statuts sans minimum légal, divisé en parts sociales distribuées aux associés en fonction de leur apport. Enfin, un gérant doit être désigné dans les statuts et est responsable de la gestion courante de la société. Il est à noter que le statut d'associé est acquis dès lors que l'on réalise un apport au capital social de la SCI, bien que la création d'une SCI sans apport soit possible.

Quelle est la procédure à respecter pour créer une SCI ?

Etape n°1 : la rédaction des statuts de la SCI

Premièrement, pour créer une SCI, la rédaction des statuts est une étape obligatoire. Ces derniers doivent respecter un formalisme strict et inclure certaines mentions obligatoires telles que la forme sociale (SCI), la dénomination de la SCI, son siège social, le montant du capital social et le nombre de parts de chaque associé, les règles de fonctionnement de la société ainsi que sa durée de vie. Les rédacteurs peuvent également y ajouter facultativement la raison d'être de la société. En outre, les statuts doivent être signés et paraphés pour être valides et enregistrés au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dans le cas où ils ont été établis par acte authentique chez un notaire ou en cas d'apport d'immeuble au capital social. Il est important de noter que les dispositions des statuts ne sont pas immuables et peuvent être modifiées en cours de vie sociale, comme par exemple un changement de capital social. Si vous avez besoin d'aide pour la rédaction des statuts, il est recommandé de consulter un professionnel du droit.

Etape n°2 : la constitution et le dépôt du capital social

D'abord, il n'y a pas de montant minimum légal pour le capital social d'une SCI. Cependant, chaque associé doit apporter au moins 1€. Les parts sociales sont ensuite distribuées proportionnellement aux apports de chacun.

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Les associés peuvent effectuer différents types d'apports. Les apports en numéraire consistent en des versements d'argent, pouvant être effectués en espèces, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI préalablement créé. Les apports en nature, quant à eux, correspondent à des apports de biens meubles ou immeubles autres que de l'argent.

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Il est également possible de créer une SCI à capital variable, ce qui signifie que le capital peut varier librement entre un montant plancher et un montant plafond. Cette option doit être mentionnée dans les statuts de la société.

Etape n°3 : la publication d’un avis de création dans un JAL

Comme pour toute création d'entreprise, la constitution d'une SCI nécessite la publication d'un avis de création dans un Journal d'Annonces Légales (JAL). Cette formalité a pour but de rendre public et opposable aux tiers la création de la SCI. Les frais de publication sont de 185€ pour la plupart des régions et de 222€ pour La Réunion et Mayotte. L'annonce doit contenir des informations obligatoires, notamment la nature des statuts (acte authentique ou sous seing privé), la date de signature des statuts, la dénomination sociale, la forme de la société, l'adresse du siège social, le montant du capital social ou le montant plancher en cas de capital social variable, l'objet social, la durée de la société, l'identité du ou des gérants, les modalités de cession des parts sociales, l'identité du signataire de l'annonce et l'identité du RCS où sera immatriculée la société. Une fois l'annonce publiée, le gérant reçoit une attestation de parution qu'il doit joindre au dossier de demande d'immatriculation à transmettre au greffe du tribunal de commerce compétent.

Etape n°4 : la constitution et le dépôt du dossier au greffe

Enfin, la dernière étape de création d'une SCI consiste à constituer et déposer le dossier auprès du greffe, marquant ainsi la naissance de la personnalité morale de la société.

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Le dossier doit inclure divers documents tels que le formulaire M0 rempli, l'exemplaire original des statuts signé par tous les associés, une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le gérant, un justificatif de jouissance des locaux utilisés comme siège social, l'attestation de publication dans le JAL, le justificatif d'identité du gérant, une déclaration sur l'honneur de non-condamnation du gérant, et une attestation de filiation du gérant, uniquement dans le cas où celui-ci n'est pas désigné dans les statuts.

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Une fois ces formalités remplies, le gérant de la SCI recevra l'extrait Kbis qui est la carte d'identité officielle de la société immatriculée au RCS. Ce document atteste de l'existence légale de la société.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

La création d'une SCI implique différents frais qu'il est important de prendre en compte dans son budget prévisionnel :

• Les frais liés à la rédaction des documents administratifs, qui peuvent varier de 0€ si vous effectuez les formalités vous-même jusqu'à 2 500€ si vous faites appel à un professionnel pour les réaliser ;
• La déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• La publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales (JAL), dont le coût est de 185€ ou 222€ pour Mayotte et la Réunion ;
• Les frais de dépôt du capital social ;
• Les frais d'immatriculation au greffe.

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Pourquoi créer une SCI et pas une SARL ?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles on peut choisir de créer une SCI plutôt qu'une SARL pour investir dans l'immobilier :

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• Gestion patrimoniale : la SCI est souvent utilisée pour une gestion patrimoniale, c'est-à-dire pour gérer un patrimoine immobilier familial ou personnel, alors que la SARL est plus adaptée pour une activité commerciale.
• Souplesse de gestion : la SCI offre plus de souplesse dans la gestion de l'immobilier, notamment en termes de gestion locative, de transmission de patrimoine et de gestion de la fiscalité. La SARL est plus contraignante dans sa gestion, notamment en raison de ses obligations légales et fiscales plus strictes.
• Régime fiscal : le régime fiscal de la SCI peut être plus avantageux pour les investissements immobiliers à long terme, notamment pour la transmission de patrimoine et la gestion des plus-values. En revanche, le régime fiscal de la SARL peut être plus favorable pour les activités commerciales à court terme.
• Capital social : le montant du capital social nécessaire pour créer une SCI est souvent moins élevé que pour une SARL, ce qui peut faciliter la création de la société.

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Il est important de noter que le choix entre une SCI et une SARL dépend des objectifs et des contraintes de chaque investisseur, et doit être fait en fonction de la situation spécifique de chaque projet immobilier.

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Les outils pour gérer une SCI

Il existe de nombreux outils qui peuvent vous aider dans la création et la gestion de votre SCI. Par exemple, LegalPlace peut vous aider dans l’écriture de vos statuts, Qonto peut vous aider en tant que banque et Ublo peut vous aider dans la gestion locative de vos biens. 

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FAQ

Est-ce qu'on peut créer une SCI qui détient des actifs à l'étranger ?

Oui, une SCI peut tout à fait détenir des actifs à l'étranger, que ce soit des biens immobiliers ou des placements financiers.

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Une personne mineure peut-elle être associée ?

Il est possible pour une personne mineure d'être associée au sein d'une SCI, mais elle ne peut pas être gérante de la société. C'est à dire qu'elle ne peut pas prendre des décisions pour la société.

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Quels sont les désavantages à la SCI ?

Les désavantages de la SCI peuvent inclure : une fiscalité moins favorable pour les revenus fonciers, des formalités administratives plus lourdes que pour un investissement immobilier en nom propre, des coûts de création et de fonctionnement plus élevés, une liquidité plus faible pour les parts sociales de la SCI.

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Vaut-il mieux prévoir un capital faible ou élevé ?

Le montant du capital social de la SCI dépend de l'objectif de l'investissement et de la stratégie adoptée. Il n'y a pas de montant minimum obligatoire pour le capital social, mais il est souvent recommandé de prévoir un capital social suffisamment élevé pour couvrir les frais de création et les premières dépenses de la société.

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Quelle est l’étendue des pouvoirs gérant ?

Le gérant d'une SCI a des pouvoirs étendus pour prendre des décisions concernant la gestion de la société, sauf si les statuts de la société prévoient des restrictions spécifiques. Toutefois, le gérant doit toujours agir dans l'intérêt de la société et des associés, en respectant les règles de gestion prévues par les statuts et la loi.

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Comment fonctionne concrètement l’imposition d’une SCI ?

La fiscalité d'une SCI dépend de divers facteurs tels que la nature des biens immobiliers possédés, les revenus générés et la façon dont les bénéfices sont répartis entre les associés. En règle générale, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu pour les bénéfices imposables, mais les associés peuvent choisir de payer l'impôt sur les sociétés ou la taxe sur les valeurs mobilières dans certains cas. Il est important de noter que l'option pour l'IS est définitive et peut être choisie à la création de la SCI ou ultérieurement. En outre, il convient de noter que les biens immobiliers ne sont pas amortissables dans le cas de l'IR.