Dans les communes où s’applique l’encadrement des loyers, les propriétaires ont la possibilité de demander un complément de loyer sous certaines conditions. Mais la loi reste floue sur le sujet et certains compléments de loyer ne sont pas toujours justifiés.
Complément de loyer : définition
Depuis la loi Alur en 2014, certaines zones dites tendues sont soumises à l’encadrement des loyers. C’est le cas de Paris, Lille, Lyon ou encore Bordeaux. Dans ces zones spécifiques, les propriétaires n’ont pas le droit de dépasser un certain plafond pour fixer le loyer. Ce plafond est décidé chaque année via un arrêté préfectoral. Il varie selon la localisation du bien, sa superficie, s’il est meublé ou non…
Les propriétaires peuvent toutefois contourner cet encadrement grâce à ce qu’on appelle un complément de loyer. Qu’est-ce que c’est ? Grâce à ce dispositif, le bailleur peut augmenter le montant du loyer s’il estime que son logement présente des caractéristiques de confort et de localisation qui justifient de pratiquer un loyer au-dessus du plafond autorisé. Il y a trois conditions à respecter pour pouvoir pratiquer ce complément :
- Les caractéristiques de localisation ou de confort doivent distinguer significativement le bien des autres logements situés dans le même secteur et qui entrent dans la même catégorie (même surface, meublé également, etc).
- Le propriétaire ne doit pas fixer le loyer de référence en fonction de ces caractéristiques. En d’autres termes, il doit préciser dans l’annonce le montant du loyer de base et le complément de loyer qu’il souhaite appliquer de manière claire et transparente.
- Enfin, les caractéristiques ne doivent pas donner lieu, pour le propriétaire, à récupération au titre des charges ou des travaux d’économies d’énergie.
Une loi qui reste floue
Malheureusement, la loi qui autorise le complément de loyer reste floue. Vous ne trouverez aucune liste exhaustive qui récapitule les caractéristiques pouvant faire l’objet d’un loyer plus cher ni le montant qu’il serait possible d’appliquer. Tous les cas sont donc amenés à faire jurisprudence. Cependant, quelques éléments comme une terrasse, des équipements luxueux ou la présence d’une place de parking complétant le bien, permettent de pratiquer un complément de loyer.
Puisque la loi est floue, certains propriétaires appliquent des complément de loyers abusifs. Comme le détaille un article de France Info, ces abus sont de plus en plus nombreux au grand dam des locataires. Les loyers peuvent être majorés de 30% simplement pour une cuisine équipée ou pour une belle vue sur la Garonne. Dans les faits, les locataires contestent très peu ces hausses injustifiées de loyer. Pourtant, ils en ont la possibilité. Après la signature du bail, ils ont trois mois pour faire appel à la Commission départementale de conciliation. Mais la procédure est longue et la concurrence est tellement rude pour trouver un appartement que les résidents ont des réticences à se lancer.
Dans quels cas le complément de loyer est-il interdit ?
Depuis août 2022, la loi a tout de même évolué et on sait dans quels cas le complément de loyer ne peut être appliqué :
- Logement classé F ou G sur le DPE
- Toilettes sur le palier
- Humidité sur les murs
- Mauvaise isolation à cause de fenêtres qui laissent passer l’air
- Vis-à-vis présent à moins de 10m
- Pièce principale mal exposée
- Infiltrations ou inondations
- Installation électrique de mauvaise qualité
Ces interdictions s’appliquent pour les baux signés depuis le 18 août 2022. De plus, les compléments de loyer ne sont possibles que si la signature du bail n’est pas antérieure à la date fixée par la loi. Par exemple, le complément de loyer à Paris peut s’appliquer pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019 uniquement. À Lyon c’est le 1er novembre 2021 et à Bordeaux, c’est le 15 juillet 2022.
