Dégâts constatés après état des lieux de sortie : Que faire ?

1. Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

1.1 Etat des lieux d’entrée

Lorsque vous remettez les clés à votre locataire, il est recommandé que vous fassiez ensemble un inventaire du logement. Ce document servira de référence lors du départ de votre locataire, car un autre inventaire sera fait à ce moment-là pour constater les éventuelles différences entre les deux documents.

1.2. Etat des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est un document qui constate l’état du bien à la fin de la location, en le comparant avec l’état des lieux d’entrée. Il sert aussi à identifier les éventuelles dégradations et leur montant.

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Il faut savoir qu’un pré-état des lieux peut être fait avant l’état des lieux définitif. C’est une démarche facultative et informative qui permet de se préparer à l’état des lieux final. L’état des lieux de sortie est encadré par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

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2. Les différents types de dégradations

L’état des lieux est une démarche obligatoire même si le logement est neuf, que ce soit pour une location vide ou meublée.

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Il sert à identifier les éventuelles dégradations. Une dégradation relevée après état des lieux de sortie n’est pas nécessairement due au locataire ! En effet il y a 3 sortes de dégradations : la négligence, la vétusté et le cas de force majeure.

2.1. Les dégradations constatées après l’état des lieux de sortie du bien dues à la négligence

Selon l’article 7 de la loi du 28 décembre 2015, le locataire du logement doit effectuer les travaux et réparations locatives (c’est-à-dire le maintien en bon état du bien ainsi que les petites réparations) pendant toute la durée du bail.

Les dommages qui proviennent de sa négligence, de son absence de soin ou d’entretien durant son contrat de bail sont donc naturellement à sa charge. On compte plusieurs dégradations dues à un défaut d’entretien/de soin.

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Les dégâts pouvant découler de sa négligence sont par exemple :

• Vitre fendue
• Papier-peint déchiré
• Trous ou tâches sur les murs
• Sol abîmé
• Porte brisée
• Etc…

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Il faut savoir que le locataire du bien est responsable en cas de dommages même si ces derniers sont causés par des personnes qu’il reçoit ou loge, par un sous-locataire, ou même par les invités.

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À noter qu’en cas de dégât des eaux, incendie ou autre, c’est l’assurance des risques locatifs obligatoirement souscrite par le locataire qui couvrira ces dommages.

2.2. Les dégradations constatées après l’état des lieux de sortie du bien dues à la vétusté

L’état des lieux peut mettre en évidence des dégradations qui ne sont pas imputables au locataire.

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En effet, si la dégradation du logement découle de sa vétusté, les dommages sont entièrement à la charge du propriétaire bailleur. Par vétusté, nous entendons une usure normale et naturelle du bien dans le temps.

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Les dégradations pouvant être liées à la vétusté sont notamment :

• Usure du papier-peint
• Peintures dont la couleur est altérée
• Sol détérioré
• Electroménager en panne (dans le cadre d’un logement meublé)
• Etc …

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Le saviez-vous ?

Locataire et bailleur peuvent décider ensemble au préalable la mise en place d’une grille de vétusté. Cet outil d’évaluation des dommages estime la durée de vie des principaux matériaux et équipements présents dans le logement. Cette estimation est mise en place à l’aide d’un coefficient d’abattement forfaitaire annuel.

2.2.1. Établir une grille de vétusté pour anticiper les litiges

Au moment de signer le bail, le locataire et le propriétaire ont la possibilité de se mettre d'accord sur la mise en place d'une grille de vétusté. Ce dispositif introduit par la loi Alur permet de déterminer une durée de vie théorique et précise pour chacun des équipements du logement (revêtement de mur ou de sol, réfrigérateur, cabine de douche, évier de cuisine, volets roulants...). Le but est de pouvoir déterminer concrètement si la dégradation est due à la vétusté ou à un usage inapproprié. Et ainsi de répartir, au moment de l'état des lieux de sortie, les remises en état entre le propriétaire et le locataire sans donner lieu à des litiges.

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La grille de vétusté est à fixer d'un commun accord entre le bailleur et le locataire au plus tard au moment de l'entrée dans le logement. Elle est alors annexée au contrat de location. Elle comprend le plus généralement des coefficients de réduction forfaitaire annuelle, qui peuvent ensuite être appliqués au montant des réparations diverses à effectuer.

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Toutefois, cet outil est limité : il manque encore un barème universel de vétusté transcrit dans la loi et la découverte d'un accord entre le propriétaire et le locataire n'est pas nécessairement facile à réaliser dans la pratique.

2.3. Les dégradations constatées après l’état des lieux de sortie du bien dues à un cas de force majeure

De plus, l'état des lieux permet de recenser les dégradations qui tombent sous le coup d'une force majeure telle qu'une catastrophe. Il en est ainsi notamment lors de tempête, d'inondations, d'incendies de forêt, etc... Ces sinistres sont habituellement pris en charge par l'assurance du propriétaire non occupant.

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3. Dégradations constatées après état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie, contrairement à l’état des lieux d’entrée, ne peut pas être modifié. Une fois établi, il est définitif.

En effet, une fois le document signé par les deux parties, il est impossible de revenir dessus.

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Après l’état des lieux de sortie, le locataire rend les clés au propriétaire bailleur. Ce dernier pourra faire des retenues sur le dépôt de garantie pour une dégradation constatée après état des lieux de sortie. Le bailleur doit alors prouver le fondement des dépenses qu’il souhaite retenir sur la caution du locataire. Celui-ci peut contester les retenues.

3.1. Que faire lorsque le montant des réparations des dégradations constatés est supérieur au montant du dépôt de garantie ?

Vous pouvez saisir le Tribunal d’Instance si le locataire a causé des dégâts supérieurs au dépôt de garantie et que le logement n’est pas remis en état rapidement pour être reloué. Le Juge décidera alors si le locataire doit vous verser des dommages et intérêts et prendre en charge tous les travaux de réparation nécessaires.

3.2. Justifier le montant des travaux suite à une dégradation constatée après l’état des lieux de sortie

Si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les dégradations constatées dans le logement lors de l’état des lieux de sortie, vous avez le droit de garder la totalité du dépôt de garantie. Votre locataire peut s’y opposer comme nous l’expliquions dans notre dossier : « Mon locataire conteste la retenue effectuée sur le dépôt de garantie : que faire ? ».

Pour justifier cette retenue, vous devez envoyer à votre locataire une lettre explicative avec des preuves (ex : des photos).

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Vous devez aussi lui envoyer une mise en demeure de vous rembourser la différence entre le coût des travaux et le montant du dépôt de garantie. Vous devez joindre à cette mise en demeure des documents (ex : factures, devis) qui attestent du montant demandé. Envoyez cette mise en demeure en recommandé avec accusé de réception à son ancienne ou nouvelle adresse.

Si le locataire avait une caution, faites-lui parvenir la même mise en demeure.

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4. Absence d’état des lieux d’entrée ou de sortie : que faire ?

Il est rare que l’état des lieux d’entrée ou de sortie d’un logement soit absent. Cela peut arriver si le locataire ou le propriétaire n’a pas fait l’état des lieux à l’arrivée ou au départ du locataire, pour diverses raisons (négligence, ignorance etc…)

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La loi impose de faire l’état des lieux pour constater d’éventuelles dégradations après l’entrée ou la sortie du locataire. (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs).

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Un état des lieux d’entrée ou de sortie perdu est considéré comme non fait par la loi. Toutefois, cela ne remet pas en cause la validité du bail.

4.1. L’absence de l’état des lieux d’entrée

Sans état des lieux d’entrée, le locataire est censé avoir reçu le logement “en bon état”, c’est-à-dire, sans rien à réparer. (Article 1731 du Code Civil) Ce même si des dégradations sont constatées après état des lieux d’entrée.

Donc, si le logement est abîmé, c’est lui qui sera tenu pour responsable lors de l’état des lieux de sortie, même s’il n’a rien fait. Il faut donc faire un état des lieux correctement.

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Le locataire peut quand même se défendre s’il prouve qu’il n’a pas causé les dégâts avec des preuves (comme des photos par exemple).

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Autre situation : Si le propriétaire bailleur a refusé de faire un état des lieux. Alors, le locataire lui aura envoyé une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.

4.2. L’absence de l’état des lieux de sortie

Sans état des lieux de sortie, le locataire rend le logement “en bon état”, sans rien à réparer.

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Donc, le propriétaire ne peut pas garder une partie du dépôt de garantie même si des dégradations sont constatées après l’état des lieux de sortie, sauf s’il prouve que le locataire a abîmé le logement (ce qui est souvent difficile à prouver). Cela peut être fait grâce à des photos prises par un commissaire de justice.

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Si cette absence d’état des lieux vient du fait que le locataire ne souhaitait pas y assister, ce sera à lui de prouver que les dégradations rencontrées ne sont pas de son fait.

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