Comment fixer le prix de son loyer ?

La première fois que l'on doit fixer un loyer, cela peut rapidement se transformer en un vrai casse-tête pour le bailleur. Si la fixation du loyer est en principe libre, la situation géographique du bien, le régime juridique de la location ou la classification énergétique du bien peuvent limiter le niveau de prix du loyer applicable. Du côté du propriétaire, le montant du loyer est un élément clé de la bonne gestion de son bien immobilier. Offrir un loyer en-dessous du prix du marché assure une location plus rapide mais détériore la rentabilité de cet investissement. La proposition d'un loyer supérieur peut laisser espérer un meilleur rendement. Mais il peut également freiner les phases de mise en location et accroître les temps de vacance locative. La détermination du loyer est par conséquent un arbitrage clé à réaliser en tenant compte de paramètres endogènes (i.e. objectifs personnels) et exogènes (i.e. marché, législation, etc.). 

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Lorsque le bail d'un locataire se termine et que le propriétaire souhaite remettre le logement en location (également appelé "relocation" ou "nouvelle location"), le nouveau loyer est encadré. En effet, il ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l'indexation. Cette mesure vise à limiter les hausses abusives de loyer et à protéger les locataires contre les pratiques de certains propriétaires qui augmentent excessivement les loyers entre deux locations.

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Afin de fixer son loyer, il est important de se poser les 4 questions suivantes : 

• A quelles contraintes légales mon loyer doit-il se plier ?

• Encadrement des loyers en zone tendue
• Dispositifs spéciaux (ex. Pinel, Scellier, Cosse, etc.)
• Plafonnement des loyers pour les passoires thermiques

• Quels sont les loyers pratiqués dans ma zone pour ce type de bien ?
• Quel est le niveau d’attractivité de mon bien ?

• Rareté du bien
• Etat du bien
• Niveau de prestation
• Qualité des espaces communs

• Quels sont mes objectifs en termes de rendement ?

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A quelles contraintes légales mon loyer doit-il se soumettre ?

Si la fixation du loyer est en général libre, elle peut être contrainte dans certains cas particuliers :

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Le quartier dans lequel se trouve le bien est concerné par le dispositif d'encadrement des loyers. La loi Elan a consolidé le système d'encadrement des loyers (art. 140, loi 2018-1021) avec notamment une expérimentation de 5 ans. Dans les zones où l'encadrement des loyers s'applique, le montant du loyer demandé ne peut être plus élevé que le loyer médian correspondant à cette catégorie de bien ( nombre de pièces, location nue ou meublée, période de construction).

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En France, Paris et 28 agglomérations (ce qui représente 1149 villes) sont classées comme zones tendues. Dans ces zones, le marché immobilier est considéré comme tendu car la demande de logements est supérieure à l'offre, ce qui entraîne une hausse des loyers, certains étant particulièrement élevés. Pour limiter cette hausse des loyers dans les zones tendues, des mesures sont prises pour encadrer les loyers des nouveaux baux et des renouvellements de baux.

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Plusieurs dispositifs d'investissement immobilier locatif plafonnent les loyers. Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Cosse, Denormandie... Les nombreux gouvernements qui se sont succédé ont créé des régimes d'incitation fiscale afin de stimuler la construction ou la modernisation dans certaines zones. Son principe est simple : il obtient un avantage fiscal en contrepartie de son engagement à mettre son bien en location pendant une durée déterminée et selon certaines conditions. Par exemple : mettre en location son logement vacant, à usage de résidence principale, en faisant attention à respecter un plafonnement des loyers et éventuellement des ressources, en ce qui concerne le locataire.

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La loi Climat et résilience envisage de limiter la fixation du montant des locations pour les passoires thermiques (c'est-à-dire les classes E et F). Cette loi est entrée en vigueur fin 2021 en complément de la loi sur l'énergie et le climat (2019). Au final, le propriétaire d'un bien énergétivore ne pourra pas procéder à la révision de son loyer entre deux locataires, même en justifiant de gros travaux.

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Concernant Paris, vous pourrez vous référer à cette carte mise à la disposition par la Mairie de Paris. Le montant de l’amende en cas de non-respect peut monter jusqu’à 5000 euros pour une personne physique et jusqu’à 15000 euros pour une personne morale.

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Pour Lille, il est possible de consulter les loyers de référence sur ce site.

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Comment se situent les loyers dans mon périmètre géographique pour mon type de bien ?

La nature du bien à mettre en location est le tout premier paramètre à considérer afin de fixer le prix du loyer. En effet, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un local commercial, les directives diffèrent. Dans le cadre de la location d'un bien immobilier, le mode de location a une incidence sur le prix du loyer. Location nue, location meublée, location saisonnière, les références et les contraintes diffèrent ici aussi complètement.

De ce point de vue, il est important de se renseigner sur les loyers (exprimés au m2) appliqués dans votre région. Pour découvrir les prix des loyers dans votre région, plusieurs pistes s'offrent à vous :

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La carte du ministère de la Transition écologique : Actualisée tous les deux ans par l'ANIL en collaboration avec LeBonCoin, SeLoger et PAP, cette carte vous donne une idée des loyers moyens appliqués dans votre quartier ;

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Celle proposée par les observatoires locaux des loyers : Les informations sont issues des bureaux des observatoires locaux et des enquêtes réalisées sur le terrain. La carte ne concerne que les territoires où sont implantés les observatoires locaux ;

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La cartographie des loyers mise à disposition par SeLoger 🧡 : Une carte nourrie par toutes les annonces présentes sur SeLoger.com avec une granularité portée à l'îlot le plus près pour les zones les plus tendues. Cet outil est particulièrement précis, il propose des données à la fois fiables (c'est-à-dire un large échantillon) et actualisées (puisqu'elles proviennent d'annonces en ligne).

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La moyenne des loyers de la zone où vous vous trouvez est un bon point de départ pour fixer le prix du loyer final.

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Quel est le niveau d'attractivité de mon bien ?

Vous pouvez moduler votre loyer en fonction de l'attractivité de votre bien :

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Le type de bien que vous proposez est-il rare dans votre quartier ?

Vous proposez un appartement familial dans un quartier où il y a surtout des petites surfaces. Vous proposez une maison de ville ou un appartement avec une terrasse en zone urbaine. Vous offrez donc un bien d'exception. Faites une recherche ciblée sur les logements semblables à louer dans votre région afin de connaître la majoration de loyer que vous pourriez exiger. Exemple : Une maison située dans la cité des Fleurs à Paris, au cœur du 17e arrondissement, est un lot très rare. Il peut se louer à un prix plus élevé que ceux qui sont pratiqués dans le quartier. 

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Dans quel état se trouve votre bien ?

De quand date sa dernière rénovation ? En fonction de la réponse à cette question, une réduction ou une majoration sera appliquée à votre loyer. Rappelez-vous de toujours garder les factures des chantiers que vous avez entrepris afin de vous permettre de justifier une augmentation éventuelle. Exemple : Un logement qui n'a pas été rénové depuis longtemps est moins attractif qu'un logement qui a été rénové récemment. Pour le louer au plus vite, vous devrez tenir compte de cette caractéristique lors du calcul du loyer afin de fixer le prix du loyer. 

Comment se présentent les services que vous offrez à vos locataires ?

Surtout valable dans le cadre d'une location meublée, la valeur de l'aménagement, de ses équipements (meubles, électroménager, etc.) et même de l'esthétique de son intérieur peut avoir un effet sur le montant du loyer. Vous voulez réviser votre loyer ? Soyez prudent, veillez à bien respecter les réglementations en la matière. Exemple : Considérons l'exemple de deux habitations identiques, sauf que l'une dispose d'une piscine. Cette piscine peut donner lieu à un loyer plus élevé.

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La copropriété dans laquelle se trouve le bien présente-t-elle des caractéristiques particulières ?

Effectivement, le fait de proposer un service de gardiennage, de posséder un parc, un local à vélos ou encore d'avoir une architecture atypique ou exceptionnelle peuvent justifier la mise en place d'un léger surcoût. Voici donc une liste non exhaustive des caractéristiques principales à retenir pour un appartement en copropriété :

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• Service de gardiennage ou de conciergerie
• ascenseur
• Architecture exceptionnelle (ex : bâtiment classé monument historique)
• Espaces verts
• Piscine ou autres installations de bien-être
• Local à vélos, à poussettes, etc.
• Infrastructures sportives (p. ex. terrain de tennis)

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En vous basant sur les réponses à ces différentes questions, vous pouvez faire une première adaptation de votre loyer. Mais attention, même si vous estimez que le logement est le plus bel endroit de la région, essayez de vous montrer raisonnable dans l'application des suppléments. Un bien loué à un prix plus élevé que le prix du marché est en principe toujours un peu plus difficile à louer.

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Comment fixer le prix de son loyer ?

Vous disposez désormais de la totalité des éléments nécessaires à la fixation d'un loyer cohérent au regard de la valeur vénale de votre bien ainsi que de la rentabilité locative que vous recherchez. La toute dernière démarche consistera à partir du loyer de référence obtenu à la fin de après l’étude de marché et à vous rapprocher le plus possible du montant du loyer après l’évaluation de l'attractivité de votre bien. Ensuite, vérifiez une dernière fois que les contraintes légales énumérées sont bien respectées.

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