En tant que gestionnaire de biens immobiliers, il est de votre responsabilité de mettre en place les procédures adaptées en cas de non-paiement des loyers de vos locataires. Si un locataire ne paie pas son loyer, il est important d'agir rapidement pour éviter que la situation ne s'aggrave. Vous avez plusieurs options à votre disposition, allant des démarches amiables aux procédures judiciaires. Voici les différentes procédures de recouvrement.
Que faire en cas de loyer impayé ?
Le locataire est responsable de payer le loyer, les taxes et les charges spécifiées dans le contrat de location, indépendamment du type de location. Il a l'obligation de verser une somme convenue à une date précise en échange du droit d'occuper le logement. Si le loyer n'est pas payé à temps, il est considéré comme impayé, et des mesures légales et amiables sont prévues pour régler cette situation. Que le locataire ait quitté le logement sans prévenir ou qu'il soit toujours présent et refuse de payer, vous êtes en droit de demander le paiement du loyer. Il est important d'agir rapidement en lançant la procédure de recouvrement appropriée en fonction de votre type de bail et de votre situation. Le défaut de paiement du loyer peut entraîner la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de bail, ce qui peut entraîner la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Les étapes des procédures de recouvrement
Etape 1 : le compromis ou l’entente amiable
La première étape consiste à entrer en contact avec le locataire pour comprendre sa situation. Vous pouvez lui envoyer un courrier, un email ou un sms pour lui rappeler la date d'échéance de son loyer et discuter avec lui de ses difficultés. Si vous parvenez à trouver un compromis, il est important de le formaliser par un écrit signé par les deux parties.
Si le locataire ne paie pas malgré vos démarches amiables, vous devez envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier doit expliquer clairement la situation d'impayé et demander le recouvrement des sommes dues
Etape 2 : Notification de l'impayé
Si le locataire ne respecte pas ses obligations de paiement, il est important d'agir rapidement en envoyant une notification formelle par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette étape permet de prouver que le locataire a été informé en temps et en heure de la situation d'impayé. Le courrier doit comporter les éléments suivants :
La date de la notification
Les coordonnées du locataire et du bailleur
Une mention claire indiquant qu'il s'agit d'une mise en demeure
Les détails de la nature de la dette avec des faits datés et précis
Le montant des échéances impayées mois par mois
Un délai pour le locataire de régler la dette et les conséquences en cas de non-respect de ce délai.
Si la mise en demeure n'aboutit pas, vous pouvez activer les différents moyens de protection mis en place pour protéger le propriétaire en cas de non-paiement des loyers. Il peut s'agir de la caution solidaire ou de l'assurance GLI.
Etape 3 : Recours à la caution et à l'assurance loyers impayés
Une fois que la notification de l'impayé a été envoyée, le propriétaire bailleur peut activer les différents moyens mis en place pour protéger ses intérêts en cas de non-paiement des loyers. Il peut ainsi faire appel à :
- La caution solidaire : il est possible de solliciter la caution dès que le locataire ne paie plus son loyer. Si la caution est une garantie Visale, la mise en demeure doit être envoyée au plus tard 15 jours après l'échéance impayée et Action Logement doit être notifié dans un délai de 30 jours maximum.
- L'assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés) : les compagnies d'assurance peuvent exiger des délais de réaction très courts afin de déclencher la garantie le plus tôt possible. Il est important de noter qu'il y a souvent une franchise, c'est-à-dire une période initiale durant laquelle les loyers impayés restent à la charge du propriétaire.
Etape 4 : Procédure judiciaire
Si toutes les démarches précédentes n'ont pas permis de récupérer les loyers impayés, il est temps d'enclencher des procédures de recouvrement judiciaire. Vous pouvez utiliser le commandement de payer, qui contraint le locataire à payer sa dette dans un délai de deux mois, ou opter pour la résiliation judiciaire si aucune clause résolutoire ne figure sur le bail.
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Voici les principales mesures dont vous pouvez bénéficier :
- Le commandement de payer : Il s'agit d'un acte officiel délivré par un huissier de justice qui contraint le locataire à régler sa dette dans un délai de deux mois maximum. À défaut, le bail peut être résilié et le propriétaire peut poursuivre le locataire en justice pour récupérer les sommes impayées et exiger son départ du logement.
- La résiliation judiciaire : Si aucune clause résolutoire n'est mentionnée dans le bail, vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Ce dernier étudiera la situation financière du locataire et décidera s'il convient d'accorder un délai supplémentaire ou de résilier le bail.
- Le commandement de quitter les lieux : Si les sommes dues ne sont toujours pas payées après l'expiration du délai de deux mois, l'expulsion du locataire peut être ordonnée par le juge. Dans ce cas, un huissier délivrera un commandement de quitter les lieux. Le locataire aura alors deux mois pour partir avant l'intervention des forces de l'ordre.
Comment éviter des locataires mauvais payeurs ?
Avant de louer votre logement, il est important de vérifier la solvabilité de votre futur locataire, même si vous ne souhaitez pas souscrire d'assurance pour les loyers impayés. Un locataire solvable est en mesure de payer durablement son loyer, y compris les charges et les taxes, sans être en difficulté financière. Pour vous en assurer, vous pouvez demander des documents tels que l'avis d'imposition, les fiches de paie ou encore le contrat de travail.
Il est également possible d'exiger une caution solidaire et un dépôt de garantie pour protéger vos intérêts. Cependant, soyez vigilant lorsque vous examinez les documents fournis par votre potentiel locataire. En effet, certaines personnes peuvent être tentées de falsifier certains documents pour améliorer leur apparence financière. Par conséquent, il est conseillé de vérifier les informations contenues dans les documents, en utilisant par exemple le site des impôts pour valider le numéro de l'avis d'imposition.
Il est également recommandé de demander les quittances de loyer du précédent logement du locataire et de contacter l'ancien bailleur avec l'accord du locataire. Vous pouvez également envisager de demander la garantie Visale, un dispositif de cautionnement gratuit proposé par Action Logement, à condition que vous répondiez aux critères d'éligibilité.
