La rentabilité locative est une thématique centrale quand on parle d’investissement immobilier. Cette donnée met en lumière le potentiel de performance d’un bien. C’est ce qui donne du sens à votre projet, et vous permet de le défendre, notamment devant les banques.
Mais il faut bien comprendre que la rentabilité existe sous différentes versions. On parle parfois de rentabilité nette, ou bien de rentabilité nette nette, ou encore de rentabilité brute, etc. C’est pour cela qu’il faut, dans un premier temps, savoir de quoi nous parlons, pour ensuite, vous proposer des formules de calcul adaptées.
Les différents types de rentabilité locative
Rentabilité brute
C’est la version la plus facile de la rentabilité. Elle est utile pour connaître le niveau de performance potentiel d’un investissement immobilier. La rentabilité locative brute se calcule uniquement avec le montant investi et ce que rapporte l’investissement, hors impôts et charges.
Vous l’avez compris, si vous souhaitez savoir combien vous aurez dans votre poche avec un investissement, la rentabilité brute ne suffit pas.
Rentabilité nette
La rentabilité nette de charge est bien plus réaliste. En effet, vous allez retirer l’ensemble des charges et impôts relatifs à votre investissement. Nous parlons ici des impôts et charges non récupérables.
C’est ce type de rentabilité qui est estimée avant d’investir.
Rentabilité nette-nette
Ce type de rentabilité est difficilement anticipable par ce qu’elle intègre les réductions sur les impôts à payer. En effet, certains dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d'impôt. C’est un avantage fiscal qui va forcément impacter votre niveau de rentabilité.
La rentabilité nette-nette est précisément celle qui vous permettra de connaître la performance réelle de votre placement. Celle-ci vous aidera à voir si vous allez dans le bon sens, mais aussi à comparer les performances entre différents investissements, si vous en avez réalisé plusieurs.
Le calcul de la rentabilité
Calcul de la rentabilité brute
C’est le calcul le plus simple, car il suffit de diviser les loyers annuels par le montant de l’investissement, à savoir le prix d’achat du bien.
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Montant de l’investissement) x 100
Calcul de la rentabilité nette
Nous allons ici retirer le montant des charges et impôts non récupérables.
Rentabilité nette = ((Loyer annuel - charges) / Montant de l’investissement) x 100
Calcul de la rentabilité nette nette
Pour ici, il suffit de prendre la rentabilité nette et d’y ajouter les avantages fiscaux.
Rentabilité nette nette = Rentabilité nette + avantages fiscaux
NB : Les avantages fiscaux correspondent toujours à des pourcentages, c’est pour cela que nous n’appliquons pas de multiplication par 100 sur ce dernier calcul.
Cash-flow ou rentabilité locative ?
À vrai dire, il n’y a pas de meilleure notion à choisir. Tout dépend si vous préférez un pourcentage ou des euros. La rentabilité est un pourcentage, et cela sert à comparer des investissements entre eux.
De manière très simple, le cash flow correspond au montant que vous aurez dans votre poche pour une période définie.
Par conséquent, le cash flow consiste à appliquer la rentabilité, à votre investissement initial. Vous comprenez donc, qu’il est possible d’obtenir différents types de cash flow :
- Un Cash Flow brut, qui se calcul avec le niveau de rentabilité brute
- Un Cash Flow net, qui se calcul avec le niveau de rentabilité nette
- Un Cash Flow net net, qui se calcul avec le niveau de rentabilité nette nette
Comment trouver un bien avec une bonne rentabilité locative ?
Maintenant que vous savez calculer votre rentabilité, il est légitime de s'interroger sur les éléments qui impactent le niveau de rentabilité d’un bien.
Tout d’abord, comme pour les commerces physiques, l’emplacement est crucial en investissement immobilier. En effet, on va souvent s’intéresser au prix du mètre carré d’une ville, mais aussi d’un quartier. La proximité avec des gares de trains, des aéroports, des écoles et universités, etc. Ces éléments sont essentiels pour proposer un bien qui coche toutes les cases des critères géographiques de vos futurs locataires.
Pour vous aider à réussir votre investissement locatif, pensez à bien définir le type de locataire(s) que vous visez : est-ce que vous ciblez une famille, des étudiants, une personne seule active, etc. Cela vous permettra de lister les besoins potentiels de votre cible et de voir si votre bien y répond.
Pour optimiser votre rentabilité nette nette, il va falloir passer par la case fiscalité. Pour cela, il est important de bien se renseigner sur les dispositifs existants en matière de fiscalité pour l’immobilier locatif. Pensez aussi à vous renseigner sur les régimes fiscaux disponibles en fonction du type de location (meublée et vide).
Quand on pense à la rentabilité, on pense obligatoirement au prix d’achat. Il y a un vrai enjeu à tirer un maximum vers le bas le prix d’achat d’un bien. Pour cela plusieurs solutions sont possibles :
- La négociation : beaucoup de biens présentent des défauts, et vous pouvez appuyer dessus pour faire baisser le prix.
- Les biens “off market” : à force de mener des recherches, vous allez rencontrer des agents immobiliers. Cherchez à gagner leur sympathie afin qu’ils vous présentent des biens qui ne sont pas encore entrés en agence. Pour cela, rendez-vous disponible ! Faites votre maximum pour assurer des visites en pleine semaine, pendant les heures de travail. Vous aurez clairement un avantage sur les autres acheteurs. N’ayez pas peur de poser des congés, cela vaut clairement le coût.
