Comment savoir si son investissement locatif est performant ou le sera ? Pour cela, il vous faut plusieurs formules mathématiques et un bon simulateur de calcul de rentabilité locative Excel.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
En France, on estime que le taux de rentabilité locative moyen est de 6%. Mais ce chiffre varie selon le type de bien, son emplacement, son prix, etc. Il n’est pas une science exacte et doit être calculé en fonction de chaque situation.
Tout d’abord, revenons sur la définition de la rentabilité locative. Il s’agit des bénéfices engendrés grâce à la location d’un appartement en comparaison avec son coût. Elle est calculée en brut mais aussi en net pour avoir une idée plus précise des revenus à venir. Elle est essentielle pour savoir si un investissement locatif est fiable ou non. Comme tout investissement, il est déconseillé de se lancer sans avoir fait de projection au préalable.
La rentabilité locative brute
Pour obtenir la rentabilité locative brute d’un logement, voici le calcul à effectuer :
(Loyer annuel perçu / prix d’achat du logement + frais de notaire et d’agence) x 100
Exemple : vous achetez un logement à 200 000€ que vous louez 950€ par mois. Vous obtiendrez une rentabilité brute de 5,4%.
Ce premier calcul permet aux bailleurs d’avoir une idée d’ensemble sur la viabilité ou non du projet. Mais ce calcul est insuffisant pour faire son choix car il ne prend pas en compte les taxes et autres charges dont le propriétaire doit s’acquitter.
La rentabilité nette
En calculant la rentabilité nette, le bailleur a une projection plus précise de ses futurs bénéfices. Il faut reprendre la formule du calcul précédent et retirer du loyer annuel les frais de gestion courante du logement ainsi que les charges non récupérables sur le locataire et la taxe foncière.
Si vous louez votre logement 950€ par mois, votre loyer annuel n’est donc plus de 10 800 euros et votre rentabilité diminue.
Calcul : (Loyer annuel perçu - charges, frais de gestion, taxes / prix d’achat du logement) x 100
La rentabilité nette-nette
Voici un calcul encore plus précis pour obtenir sa véritable rentabilité locative. La rentabilité nette-nette inclut la fiscalité du bailleur. Il faut donc prendre en compte son taux d’imposition et éventuellement déduire certaines dépenses grâce à des dispositifs comme la réduction d’impôt Denormandie pour les logements anciens ou les dispositifs Pinel et Pinel+ pour l’immobilier neuf.
Bon à savoir : il existe une technique de calcul plus simple, dite la formule Larcher. Puisqu’on estime que les charges, frais et fiscalité représentent 25% du loyer annuel (soit trois mois de loyer), le calcul de la rentabilité peut se faire sur 9 mois et non plus 12.
Calcul de rentabilité locative Excel
Pour avoir une vue d’ensemble sur votre investissement locatif, vous pouvez vous servir d’un simulateur Excel qui vous permettra de consigner toutes vos rentrées d’argent et vos dépenses puis faire les formules de calcul qui vous intéressent ici. Il existe plusieurs simulateurs disponibles gratuitement sur Internet comme celui de Monsieur Hugo et Greenball Campus.
Vous trouverez dans ce genre de simulateurs de multiples cases à remplir pour avoir un résultat le plus exact possible. Vous pouvez faire une simulation si vous avez plusieurs biens et même si vous détenez une SCI. Il vous faudra remplir des informations concernant votre situation fiscale, le prix d’acquisition du ou des biens immobiliers, les frais de gestion, d’assurance ou de travaux éventuels. Grâce à des graphiques, vous pourrez visualiser facilement la rentabilité locative de votre logement et faire des choix plus éclairés.
Ublo est l’allié des bailleurs et des résidents
Contactez-nous pour en savoir plus
