Devenir propriétaire n'est pas toujours la meilleure décision. Certes, trouver une location dans les grandes villes, notamment à Paris, peut s'avérer très difficile, mais l'achat d'un logement comporte aussi de nombreuses contraintes. Entre les droits de mutation, la hausse de la taxe foncière, les restrictions sur la location en fonction de la performance énergétique, les loyers réglementés et les coûts élevés de rénovation énergétique dans de nombreuses copropriétés, les candidats à l'achat doivent peser le pour et le contre de manière minutieuse.
Dans un marché immobilier qui semble stagner et avec des rénovations énergétiques massives à l'horizon, l'immobilier reste un investissement à long terme. En France, les droits de mutation sont élevés, les taxes foncières augmentent et les prix stagnent, ce qui rend l'achat moins attrayant. Il est donc important de prendre en compte une projection à moyen terme lors du choix de l’achat ou de la location.
MeilleursAgents a tenté de déterminer à partir de quand le patrimoine du propriétaire dépasse celui du locataire. Selon leurs calculs, l'achat d'un appartement de 70 mètres carrés devient plus rentable qu'une location au bout de quatre ans et demi à Mulhouse, tandis que dans les grandes métropoles, la situation est tout autre. « À Paris, l'achat d'un appartement de 70 mètres carrés est rentable au bout de onze ans et onze mois », estime Meilleurs Agents. Ainsi, pour un trentenaire célibataire, il n'y a pas d'urgence à passer chez le notaire, car son logement risque de devenir trop petit quelques années plus tard, une fois en couple ou avec une famille.
Il faut plus de dix ans pour que l'achat d'un appartement de 70 mètres carrés devienne plus avantageux qu'une location à Marseille, Lille et Montpellier, plus de onze ans à Nice, presque treize ans à Bordeaux, et encore plus longtemps à Nantes et Rennes.
Selon MeilleursAgents, dans des villes comme Annecy, Anglet, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Malo et Les Sables-d'Olonne, il faudra attendre plus de vingt ans ! Le réseau propose un simulateur pour faire ses propres calculs prévisionnels.
Ces estimations reposent sur des hypothèses concernant l'évolution des prix immobiliers, des loyers et de l'inflation, ainsi que sur les taux d'emprunt, en tenant compte des renégociations possibles. Elles ne prennent pas en compte les comportements individuels : rembourser un prêt hypothécaire nécessite une épargne forcée, tandis qu'un locataire peut choisir d'épargner moins. De plus, à la fin du prêt, le propriétaire aura un logement, alors que le locataire n'aura rien.
Il ne faut donc pas prendre ces durées de façon littérale ; tout dépendra de l'évolution des prix immobiliers. Cependant, ces estimations permettent de mettre les choses en perspective. Si vous envisagez d'acheter à Paris pour revendre dans quatre ans, il est préférable de reconsidérer votre projet. Pour être rationnel, un projet immobilier doit généralement correspondre à la durée d'amortissement du bien.
Autre point de vue : Wüest Partner France, une société indépendante de conseil en immobilier d'origine suisse, a calculé qu'il est plus avantageux de louer dans les 10 grandes villes de France à l'instant t : par exemple, un propriétaire parisien d'un appartement de 65 mètres carrés acheté à crédit dépensera environ 37 500 euros de frais annuels, soit 7 800 euros de plus qu'un locataire du même appartement.
À Lille, Marseille et Strasbourg, l'écart est moins important, le propriétaire paie seulement 2 000 euros de plus que le locataire.
Quant aux petites surfaces, face à la pénurie de biens locatifs, est-il judicieux d'acheter ?
Toujours selon Wüest Partner France, un studio de 20 mètres carrés à Paris, acheté 211 000 euros à crédit (au taux de 3,9%), coûte environ 11 400 euros au propriétaire (crédit, assurance, charges, taxe foncière), soit 2 230 euros de plus qu'une location (9 190 euros). Pour que l'achat soit plus avantageux que la location, il faudrait que ce studio prenne de la valeur de 0,9 % par an pendant vingt ans (0,84 % à Lyon, 1,16 % à Lille et 1,05 % à Bordeaux). « En comparaison historique, les hausses de valeur nécessaires pour que la propriété devienne rentable dans les grandes villes ne semblent pas excessives », observent les auteurs de l'étude. Dans certaines villes comme Reims, Le Havre, Metz, Le Mans, Amiens et Limoges, c'est même moins cher d'acheter que de louer. Même si les prix baissaient pendant 20 ans (de moins de 1 % par an), l'investissement serait toujours rentable. Et à Saint-Étienne, ils pourraient même baisser de 4 % par an tout en restant rentables !
Toutes ces analyses peuvent sembler vertigineuses, car les variables en jeu sont nombreuses, rendant difficile l'établissement d'un indicateur totalement fiable. En effet, prédire l'évolution à moyen terme des prix immobiliers ainsi que les éventuels changements réglementaires et fiscaux demeure une tâche ardue. Qui aurait pu anticiper, il y a dix ans, les restrictions sur la location des logements énergivores, par exemple ? Ces études, loin d'être des prédictions infaillibles, doivent plutôt être perçues comme des guides nous aidant à considérer tous les aspects financiers d'un achat immobilier. Souvent, lorsque l'achat est impulsif, ces considérations passent au second plan, d'où l'importance de prendre du recul et d'analyser minutieusement toutes les implications.
