En France, de nombreux investisseurs immobiliers se tournent vers des structures juridiques pour optimiser la gestion et la rentabilité de leur patrimoine.
Parmi les options populaires, deux se distinguent : la Société Civile Immobilière (SCI) et la société foncière. Mais laquelle choisir ? Explorons ensemble ces deux typologies de sociétés pour vous aider à faire le meilleur choix.
La Société Foncière
Une société foncière est une entreprise commerciale possédant plusieurs biens immobiliers, destinés à être loués ou exploités. Son but est de valoriser son parc immobilier, en mutualisant les risques locatifs et en offrant une protection aux investisseurs.
Fonctionnement : Les sociétés foncières acquièrent des biens immobiliers (logements, locaux commerciaux, bureaux, entrepôts, etc.), les louent, réalisent des travaux pour les valoriser et, éventuellement, les revendent selon les conditions du marché. Les investisseurs n’achètent pas les biens directement, mais des parts de l’entreprise, et reçoivent des revenus réguliers proportionnels à leurs parts.
Statut juridique : Pour les particuliers, la société foncière est souvent créée sous le statut de Société par Actions Simplifiée (SAS) ou de Société à Responsabilité Limitée (SARL).
La Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI est avant tout un outil de gestion de patrimoine et de transmission successorale. Elle permet à plusieurs associés (membres de la famille ou non) d’investir conjointement dans des biens immobiliers.
Fonctionnement : La SCI permet d’augmenter la capacité d’emprunt en mutualisant les ressources des associés, facilitant ainsi l’acquisition de biens de grande valeur. De plus, elle simplifie la gestion locative, que ce soit pour la rédaction des baux, l’entretien ou le recouvrement des loyers.
Avantages patrimoniaux : La SCI est particulièrement intéressante pour la transmission du patrimoine familial. En effet, elle permet de donner des biens immobiliers sans droits de succession grâce à la division des parts entre héritiers.
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Comparaison entre SCI et Société Foncière
Nature juridique : La principale différence réside dans la nature juridique : la SCI est une société civile, tandis que la société foncière est une société de capitaux. Ainsi, une société foncière peut faire appel public à l'épargne, tandis que la SCI ne le peut pas. De plus, la responsabilité dans une société foncière est limitée aux apports, alors qu’elle est illimitée dans une SCI.
Fiscalité : La société foncière est soumise à l’impôt sur les sociétés, tandis que la SCI est généralement soumise à l’impôt sur le revenu, sauf si elle loue des biens meublés.
Investissement et transmission : Pour les particuliers souhaitant éviter la gestion directe d’actifs immobiliers et profiter de la mutualisation des risques, la société foncière est idéale. En revanche, pour ceux qui veulent gérer et transmettre un patrimoine familial de manière optimisée, la SCI est plus appropriée.
Avantage et inconvénients de chaque structure
Comment Créer une Société Foncière ?
Les grandes sociétés foncières cotées en bourse sont souvent des Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV), nécessitant un capital minimal de 15 millions d’euros. Ces sociétés doivent allouer 35 % de leurs actifs en liquidités et 65 % en biens immobiliers.
Pour les particuliers, une société foncière peut être créée sous forme de SARL ou de SAS, permettant de réunir des fonds pour acquérir des biens de grande valeur. Le statut SAS est souvent préféré pour sa flexibilité et ses avantages en termes de gestion.
Comment Créer une SCI ?
Créer une SCI est relativement simple : il faut être au moins deux associés (physiques ou moraux). La création peut se faire avant ou après l’achat d’un bien immobilier. Les formalités incluent la rédaction des statuts, l’enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce, et la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
Quelle Structure Choisir ?
Pour un investissement diversifié et sans gestion directe :
Optez pour une société foncière. Vous investissez dans des parts d’une entreprise gérée par des professionnels, avec un risque locatif mutualisé et des opportunités de revenus réguliers.
Pour la gestion et la transmission d’un patrimoine familial :
La SCI est idéale. Elle permet une gestion flexible des biens, une transmission sans droits de succession, et une imposition plus favorable pour les revenus locatifs.
Conclusion
En résumé, le choix entre une SCI et une société foncière dépend de vos objectifs patrimoniaux, de vos préférences en matière de gestion et de votre situation fiscale. Si vous préférez éviter la gestion directe des biens et profiter d’une diversification maximale, la société foncière est une excellente option. En revanche, si vous cherchez à gérer et à transmettre un patrimoine familial de manière optimisée, la SCI est la solution à privilégier. À vous de jouer, et bon investissement !
Vous voyez, avec un peu d'humour et de clarté, le choix entre une SCI et une société foncière devient aussi simple qu'une balade dans un parc immobilier... enfin, presque !
