Résidences services : Une opportunité d'investissement

Les résidences services sont des logements privés conçus pour accueillir les personnes âgées, offrant l’accès à plusieurs services collectifs. Les premières personnes ciblées lorsque l’on parle de résidences services sont les personnes âgées mais il existe plusieurs catégories de résidences services pour divers usages (plus d’informations à propos de qui peut habiter dans une résidence service).

Que les résidents optent pour la location ou la propriété, ces établissements, définis légalement par l’article L631-13 du Code de la construction et de l'habitation, se présentent comme des ensembles d'habitations autonomes proposant des services spécifiques non individualisables. Des studios aux appartements de trois pièces, voire des maisons, ces logements s'accompagnent d'espaces communs tels qu'un restaurant, un salon, une salle de sport, un salon de beauté, et bien d'autres. Ces dernières années, ce type de logement a connu un développement important, ce qui en fait une opportunité à saisir pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Dans cet article, Ublo passe en revue les avantages de cet investissement et vous donne les conseils clés pour ceux qui souhaite se lancer.

Les avantages et les risques d’investir dans les résidences services

Les avantages

• Tranquillité pour l’investisseur

Dans ce type d’investissement le gestionnaire devient l’interlocuteur unique, prenant en charge l'intégralité de la gestion locative du bien. L’autre avantage réside dans le fait que les loyers qui seront perçus sont garantis.

En effet, avec ce type d'investissement c’est un bail commercial (d’une durée de neuf ans) et non pas un bail d’habitation classique qui est signé entre le gestionnaire et l’investisseur. De ce fait, le gestionnaire s’engage à ce que les loyers soient versés à l’investisseur, il est également en charge de toutes les responsabilités administratives telles que la recherche de locataires, l'émission des quittances, la réalisation des états des lieux, ainsi que les travaux d'entretien, les activités et animations au sein de la résidence. Chez Ublo nous savons que le métier de gestionnaire immobilier est très prenant. Il y a souvent des tâches répétitives et des imprévus. C'est pourquoi nous proposons un logiciel de gestion locative afin de permettre aux gestionnaires d'économiser plus d'1h30 de travail quotidiennement. Ainsi Ublo vous accompagne en automatisant et en numérisant de nombreuses tâches telles que l'émission des quittances, la réalisation des états des lieux et le ticketing.

Le rôle du propriétaire sera principalement de payer la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et du fonds de prévoyance ALUR à partir de la sixième année de mise en location. Toutes ces modalités sont explicitées dans le bail commercial.

• Une rentabilité avantageuse

Les résidences services ont l'avantage d’offrir une rentabilité non négligeable. Bien qu’elle puisse varier en fonction de divers facteurs tels que la localisation, le standing de la résidences charges, etc. On peut généralement prévoir un taux moyen de rendement situé entre 4 et 5 %. Toutefois, il est essentiel de prendre en compte la taxe foncière dans cette équation. Il est également recommandé de mener une analyse approfondie des prix du marché avant de se lancer dans un investissement en résidence services, car ceux-ci peuvent évoluer rapidement. Ainsi, avant de prendre une décision, il convient de calculer attentivement le régime et le type de résidence les plus avantageux en fonction de sa situation et de ses besoins.

• Les avantages fiscaux

Lors de la déclaration fiscale, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux distincts, le micro-BIC et le régime réel simplifié. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant total des loyers perçus au cours de l'année. Cette option permet de déduire l'intégralité des charges liées à l'activité locative, telles que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété et les frais de comptabilité. Cependant, ces revenus doivent être ajoutés aux autres revenus de l'investisseur et sont soumis au barème progressif de l'impôt. À noter qu'avec le micro-BIC, il n'est pas possible de pratiquer des amortissements ni de récupérer la TVA.

D'un autre côté, le régime réel simplifié permet la déduction des charges et des amortissements des revenus locatifs déclarés. Il est important de souligner que cette option exclut la possibilité d'adhérer au dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier offre une réduction d'impôts sur le revenu correspondant à 11 % hors taxes de la valeur du bien, dans la limite d'un investissement immobilier de 300 000 € par an. Cette réduction s'étale sur 9 ans et concerne exclusivement les résidences étudiantes et seniors.

Les risques

• Dépendance au gestionnaire

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier dans une résidence service, le gestionnaire est chargé de tout, vous n’avez pratiquement rien à faire. Votre investissement est entre les mains du gestionnaire et de ses compétences. Vous êtes donc exposé à des risques de faillite de votre gestionnaire.

• Risque de ne plus être rentable ou de ne plus percevoir de loyer

Si la gestion de la résidence dans laquelle vous avez investi est déficitaire, le risque est que vous ne perceviez plus de loyers. Il est aussi possible que le gestionnaire vous demande de baisser les loyers, ce qui aura un impact sur la rentabilité de votre investissement.

Quels sont les types de résidences services les plus intéressantes pour investir ?

Il existe 5 principaux types de résidences services :

• Les résidences étudiantes
• Les résidences seniors
• Les EHPAD ( (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)
• Les résidences tourismes
• Les résidences d’affaires (pour les professionnels en déplacement)

Parmi les divers types de résidences services, trois se distinguent particulièrement comme des opportunités attractives pour les investisseurs. Tout d'abord, les résidences étudiantes représentent un choix judicieux en raison de la demande croissante de logements étudiants. Malgré la pénurie constatée, ces résidences offrent un moyen efficace de minimiser le risque de vacance locative, surtout si elles bénéficient d'une bonne desserte en transports et sont proches des établissements d'enseignement. En moyenne, les studios dans ces résidences sont accessibles, avec un coût avoisinant les 100 000 €.

Les résidences seniors constituent également une option attrayante, bien que leur nombre sur le marché soit en augmentation. Avec une prévision de croissance de 60 % des locataires potentiels d'ici 2050, ces résidences offrent un fort potentiel d'investissement. Elles combinent des logements privatifs avec des services adaptés aux besoins des résidents.

Enfin, les EHPAD, destinés aux personnes âgées dépendantes, se démarquent par leur exigence en termes de normes sanitaires, architecturales et d'accessibilité. Bien que les coûts d'investissement soient plus élevés en raison de l'entretien du matériel médical, les loyers perçus sont également plus substantiels. Ainsi, en considérant la croissance continue des besoins en résidences services, investir dans ces types de logements semble prometteur pour l'avenir.

Les choses à savoir pour un investissement bien fait

Plusieurs critères essentiels doivent être pris en compte pour réaliser un investissement judicieux dans une résidence service. Tout d'abord, il est crucial d'évaluer attentivement le prix du bien immobilier au sein de la résidence. Il est souvent supérieur aux prix du marché immobilier neuf local, cela s'explique par les prestations de services offertes, entraînant un gonflement du prix au mètre carré pouvant atteindre jusqu'à 40 % par rapport au marché immobilier traditionnel. Afin d'assurer la rentabilité de l'investissement, une comparaison minutieuse des prix avec les logements traditionnels dans la région est impérative.

La localisation de la résidence avec services joue un rôle déterminant dans la réussite de l'investissement. Opter pour une résidence bien desservie par les transports en commun, située dans une zone à forte demande locative, garantit une attractivité certaine auprès des locataires potentiels. La sélection scrupuleuse de l'emplacement contribue ainsi à sécuriser une location constante du logement.

Enfin, un autre aspect fondamental concerne la solidité financière du gestionnaire de la résidence. Avant de signer le bail commercial de neuf ans, il est essentiel de s'assurer que le gestionnaire est financièrement solide. Un exploitant de petite envergure présente le risque de ne pas pouvoir honorer ses engagements en cas de difficultés dans la gestion de la résidence, ce qui pourrait avoir des conséquences sur les revenus des investisseurs.

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