Dès 2025, les logements sociaux mal classés au DPE seront interdits à la location s’ils ne sont pas rénovés. Un enjeu important et coûteux pour les bailleurs.
Coût de la rénovation des passoires thermiques
Les HLM devront (vite) s’adapter aux nouveaux critères du Diagnostic de Performance Énergétique. En effet, même si le parc HLM ne compte que 7% de passoires thermiques - des logements trop énergivores - les bailleurs sociaux devront obligatoirement les rénover s’ils veulent continuer à les louer. Selon Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat (USH), les rénovations pourraient ainsi coûter jusqu’à 100 000 euros par logement : « Les réhabilitations qui nous attendent sont beaucoup plus lourdes que celles déjà faites. C'est une seconde vie pour les bâtiments car on ne va plus en démolir certains en raison du coût carbone. On va refaire du patrimoine, presque comme du neuf. On n'est plus à des réhabilitations à 25-30.000 euros, mais plutôt 80-100.000 euros, en raison de la nature de certains logements et des changements globaux à faire, dans le système de chauffage par exemple. »
Les logements considérés comme passoires thermiques
Les logements sociaux urgemment concernés pour ces futurs changement sont ceux classés F et G sur l’échelle du DPE - G représentant la pire note de performance énergétique. Leur nombre s’élèverait à 350 000 et pourrait bien grimper après la révision du DPE, actuellement à l’étude. Pour le moment, les logements bâtis avant 1975 ne sont pas pris en compte dans le calcul en raison d’anomalies dans le diagnostic.
Risques en cas de non-rénovation d'une passoire thermique
S’ils ne sont pas améliorés, les logements classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025. Le sursis s’étend jusqu’en 2028 pour les habitations notées F. En 2034, ce sera au tour de celles classées E d’être interdites à la location. L’enjeu des passoires thermiques est donc très important pour les bailleurs sociaux. Si l’on estime que plus d’1 million de logements devront être rénovés d’ici 2034, la facture pourrait s’élever à plus de 40 milliards d’euros pour mettre aux normes énergétiques le parc HLM français.
Financer la rénovation
Pour financer ces travaux coûteux, l’USH compte sur la Caisse des dépôts, financeur principal des HLM, avec qui elle négocie actuellement. Des nouveaux prêts pourraient être mis en place, à l’instar du prêt vert, une enveloppe de 200 millions d’euros pour la construction de nouveaux logements sociaux. On pourra tout de même s’attendre à une hausse des loyers pour compenser le budget alloué aux rénovations. Affaire à suivre.
Ublo accompagne les bailleurs sociaux dans la gestion de leur parc locatif.
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