Chaque année, le loyer d’un logement social peut être révisé au 1er janvier. Quelles sont les règles à suivre pour le bailleur ? On vous explique.
L’IRL, l’indice qui sert à réviser le loyer
Puisqu’une nouvelle année commence, les bailleurs sociaux ont la possibilité de réviser le loyer de leurs biens. Mais ils ne peuvent pas faire comme bon leur semble. Ils sont contraints de respecter des règles mises en place par l’Etat. Ils doivent en effet se baser obligatoirement sur l’Indice de Référence des Loyers ou IRL. Contrairement au parc privé, les loyers des logements sociaux ne se révisent pas selon l’évolution de l’IRL des 12 derniers mois. Le montant est donc calculé selon la formule ci-dessous :
Nouveau loyer = montant actuel du loyer x IRL du 2e trimestre de l'année N-1 / IRL du 2e trimestre de l'année N-2
Le résultat doit être arrondi à la 2e décimale la plus proche. De plus, si le bailleur a effectué des rénovations, il peut réviser le loyer sans tenir compte de l’IRL mais cette révision doit être limitée dans le temps.
À savoir : depuis août 2022, le Gouvernement a mis en place un “bouclier loyer” qui permet de plafonner l’IRL pour ne pas qu’il excède 3,5% en métropole, 2,5% en Outre-Mer et 2% en Corse.
Fixer le loyer d’un logement social
Si la révision du loyer d’un logement social se fait selon une règle spécifique, fixer le loyer est aussi encadré par la loi. Le bailleur social a effectivement le choix entre deux calculs pour décider du montant du loyer.
- Prix de base au m² fixé par le bailleur social x (Surface habitable du logement + Moitié des surfaces annexes d'une hauteur d'au moins 1,80 m à l'usage exclusif du locataire) = Montant du loyer
- Prix de base au m² fixé par le bailleur social x Surface corrigée du logement = Montant du loyer
La surface habitable du logement désigne la surface au sol sans les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les surfaces annexes correspondent aux espaces comme la cave, les combles, le grenier, le balcon, la véranda… Enfin, la surface corrigée d’un logement s’obtient en ajoutant à la surface réelle du logement des coefficients liés à la situation géographique du bien, son état et ses équipements notamment.
Une hausse de 3,5% au 1er janvier 2024
Depuis le 1er janvier 2024, les bailleurs sociaux ont appliqué une hausse de 3,5% sur les loyers, soit le plafond de l’IRL voulu par l’Etat. Cette hausse aurait pu être de 6% sans le “bouclier loyer”. Dans les faits, cela correspond à une augmentation moyenne de 8€/mois pour les locataires, soit un peu moins de 100€ l’année. Cela peut paraître dérisoire mais c’est beaucoup pour des foyers aux revenus modestes qui ont déjà subi une augmentation de 3,6% l’année dernière.
Les bailleurs sociaux justifient cette augmentation en rappelant que l’État les assomment d’obligations : construire des logements neufs, réaliser des rénovations dans l’ancien et financer le dispositif de Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) mis en place en 2018 pour les foyers les plus précaires.
