Cette catégorie est clairement définie par la loi. Une location meublée longue durée doit être dotée de tous les meubles nécessaires pour manger, dormir et vivre.
Comme tout logement, le logement meublé doit être considéré comme décent, c'est-à-dire avoir une surface habitable minimale, ne pas compromettre la sécurité physique ni la santé du locataire, être libre de toute invasion de parasites et d'animaux nuisibles, et répondre à des critères minimaux de performance énergétique. Il existe en effet des différences entre les locations meublées et vides. Dans cet article nous étudierons en détails ce que représente une location meublée.
Les avantages de la location meublée longue durée
Une location meublée de longue durée présente un certain nombre d'avantages non négligeables que le propriétaire doit prendre en considération lorsqu'il choisit le type de location qui convient le mieux à ses besoins.
1. Une augmentation des revenus
Les locations meublées de longue durée sont au moins 10 % plus chères que les locations nues. Sur le long terme, cela représente un gain significatif. En d'autres termes, lorsqu'un bien passe de la location nue à la location meublée, la rentabilité de l'appartement augmente drastiquement.
2. Une fiscalité plus avantageuse
La location meublée de longue durée a toujours été considérée comme plus intéressante d'un point de vue fiscal que la location vide. Deux raisons expliquent cette réputation.
Tout d'abord, il existe deux méthodes pour calculer le revenu imposable de la location vide ou meublée : le calcul d'un forfait de charges déductibles des loyers ou l'imputation des charges réelles.
Dans le cadre du régime forfaitaire, les charges déductibles pour les locations non meublées sont de 30 % des loyers, et de 50 % pour les locations meublées. La mise en location meublée est donc plus intéressante, car dans la pratique, la variation réelle des charges entre la location vide et la location meublée est inférieure à 20 % du loyer. Supposons que vous louez un appartement non meublé pour 1000 € par mois. Dans ce cas, les charges déductibles seraient de 30 % des loyers, soit 300 €. Cela signifie que vous ne paierez des impôts que sur 700 € de revenus locatifs.Si vous louez le même appartement meublé pour le même montant de 1000 € par mois, les charges déductibles seraient de 50 % des loyers, soit 500 €. Vous ne paierez donc des impôts que sur 500 € de revenus locatifs.
Si vous choisissez de déclarer vos charges au réel, la location meublée devient nettement plus intéressante, car le régime LMNP vous permet de déduire de vos revenus locatifs des amortissements exclusivement comptables, ce qui réduit drastiquement votre base d'imposition. Cela signifie que vous pouvez déduire de votre revenu imposable l’amortissement du bien et de ses équipements. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier pour 300 000 € et que vous l’équipez pour 30 000 €, vous pouvez amortir ces coûts sur une période de plusieurs années. Si vous amortissez le bien sur 30 ans et les équipements sur 10 ans, cela signifie que vous pouvez déduire chaque année 10 000 € (300 000 € / 30 ans) pour le bien et 3 000 € (30 000 € / 10 ans) pour les équipements, soit un total de 13 000 € par an. Cela peut réduire considérablement votre base d’imposition et donc votre impôt sur le revenu.
3. Des locataires facile à trouver pour une location meublée longue durée
La mobilité est à l'ordre du jour, c'est pourquoi la demande de logements meublés de longue durée a augmenté ces dernières années, au point de dépasser aujourd'hui largement l'offre. Les étudiants et les nouveaux diplômés sont toujours en quête d'un logement meublé, mais les familles le sont également. En effet, si nous prenons l’exemple des étudiants, ils étaient 50% à souhaiter un logement meublé en 2022 contre 45% l’année précédente.
Il est fréquent que les familles déménagent lorsque l'un des parents est muté. Le déplacement des meubles est souvent très long et coûteux. La location meublée de longue durée offre une réelle solution. Il est intéressant de noter qu'il y a très peu de concurrence sur ce marché, alors qu'il y a une bonne demande.
4. Un bien récupérable annuellement
Il est indispensable de pouvoir reprendre son appartement pour plusieurs raisons que ce soit pour pouvoir y vivre, ou pour y loger un membre de la famille comme son fils ou sa fille.
En réalité, dans le cadre d'une location meublée de longue durée, il est bien plus facile de récupérer son appartement que dans le cas d'une location nue. Premièrement, les baux qui lient les propriétaires et les locataires sont de 1 an, et peuvent être de 9 mois lorsque le locataire est étudiant, contre 3 ans dans le cas d'une location nue.
Par ailleurs, si le propriétaire souhaite reprendre le bien pour l'habiter, y loger un membre de sa famille ou le vendre, il doit envoyer une lettre de résiliation au locataire, en respectant un préavis de 3 mois. Ce délai est de 6 mois pour les locations nues. En ce qui concerne le locataire qui souhaite quitter l'appartement, le délai de préavis est le même pour les locations meublées ou non meublées en zone tendue (Paris, Lyon, etc.) : un mois.
5. Une diminution du risque
Le montant du dépôt de garantie pour une location meublée de longue durée est de deux mois de loyer, sans les charges. En location nue, il n'est que d'un mois.
Par ailleurs, le risque d'impayés est souvent réparti entre plusieurs locataires dans une location meublée : dans le cadre d'une colocation, entre tous les locataires, et dans le cadre d'une famille, entre le père et la mère. A cela viennent s'ajouter les garants de chaque locataire.
La location meublée longue durée : Une bonne idée pour les propriétaires
Pour les propriétaires, la location meublée est aussi une option intéressante. Si vous possédez un studio meublé à Paris, par exemple, il est plus judicieux de louer votre logement à long terme plutôt que de le louer de manière saisonnière. Faites le calcul. Retirez de vos revenus locatifs les périodes de vacance entre deux locations, les frais liés à la maintenance d'une location touristique ! Sachez que si vous donnez votre résidence principale en location saisonnière, vous devez la signaler à la mairie et vous serez limité à 120 jours de location par an. Et si vous mettez en location saisonnière votre résidence secondaire, vous devrez également déposer une déclaration de modification d'usage dans les villes de plus de 200 000 habitants. On le voit, la question ne se pose plus pour les particuliers. La location meublée de longue durée présente en revanche de nombreux avantages. Des loyers plus élevés, une meilleure rentabilité, une fiscalité allégée, une demande supérieure à l'offre et un bien récupérable chaque année : la location meublée longue durée ne manque pas de talents.
Quels sont les baux possibles en meublé ?
La location meublée est généralement définie comme une location où le locataire n’a pas ou presque pas besoin d’apporter ses propres meubles. Il existe deux types de locations meublées au niveau de la loi: les locations meublées qui ont vocation à être la résidence principale du locataire, qui sont régies par la loi de 89, et les autres, qui sont régies par le Code civil.
Dans la catégorie des locations hors résidence principale, plusieurs types de contrats sont possibles, tels que la location saisonnière (généralement via une plateforme comme Airbnb pour quelques jours ou semaines sans bail écrit), la résidence secondaire (un bail de moyenne ou longue durée pour une maison de campagne, par exemple), et le bail logement de fonction (une location faite à une entreprise pour loger ses employés).
Dans la catégorie des baux de résidence principale soumis à la loi de 89, il existe trois types de baux meublés: le bail meublé d’un an reconductible, le bail mobilité de 1 à 10 mois non reconductible, et le bail étudiant de 9 mois non reconductible.
Bail vide et bail meublé : quelles différences ?
Si vous hésitez entre une location vide ou meublée pour une durée longue, il est important de noter que la location meublée offre plusieurs avantages, notamment la flexibilité de son bail. Voici une liste non exhaustive des avantages du bail meublé:
La location meublée longue durée est-elle vraiment plus rentable ?
En moyenne, les rendements locatifs des locations meublées sont plus élevés que ceux des locations vides. Cependant, cette différence est moins marquée lorsque l’on considère les rendements nets, car la rentabilité plus élevée des locations meublées représente également un risque plus élevé.
Selon des analyses réalisées en 2017 sur les annonces des grandes villes françaises, les locations meublées se louaient généralement entre 10 et 40% plus cher que les locations vides, avec une médiane autour de 15-20%. On peut donc estimer que le rendement locatif brut des locations meublées est de 15 à 20% plus élevé que celui des locations vides. Cependant, cet écart est compensé en rendement net par des charges plus élevées, telles que l’investissement initial dans les meubles, l’usure et le remplacement des équipements, le turnover plus élevée des locataires entraînant des frais de remise en location et des périodes de vacances locatives, ainsi qu’une gestion courante plus complexe, notamment en colocation.
L’écart entre les rendements nets des locations vides et meublées est donc plus faible une fois ces coûts supplémentaires déduits. Néanmoins, les rendements nets restent généralement plus élevés pour les locations meublées que pour les locations vides. Le véritable risque caché derrière ce rendement plus élevé est la volatilité plus grande et la faible profondeur du marché des locataires en meublé. Dans une ville donnée, il y aura toujours de nombreux locataires souhaitant habiter en location vide pour plusieurs années, alors que ce n’est pas forcément le cas pour les locataires en meublé, qui sont souvent des étudiants ou des professionnels en mission pour quelques mois.
Conclusion
En conclusion, la location meublée de longue durée présente de nombreux avantages pour les propriétaires, tels que des loyers plus élevés, une meilleure rentabilité et une fiscalité allégée. Les locataires peuvent également bénéficier d'une plus grande flexibilité de bail et d'une solution pratique pour leur recherche de logement. Cependant, il est important de noter que les locations meublées présentent également des risques supplémentaires, tels que des coûts plus élevés pour l'investissement initial dans les meubles et une gestion courante plus complexe. En fin de compte, le choix entre une location meublée ou vide dépendra des préférences et des besoins individuels de chaque propriétaire et locataire.
