Investissement locatif : de quelles assurances avez-vous besoin ?

Investir dans le locatif, c’est un beau projet et une stratégie économique bien pensée. Cependant tout investissement comporte des risques et le locatif est loin d’en être exempt. Afin que votre patrimoine prospère et vous rapporte plus qu’il ne vous coûte, il faut absolument l’assurer contre les principaux risques. Assurance habitation, garantie loyers impayés, dégradations locatives, assurance propriétaire non occupant, responsabilité civile et avis d’assurance : tout ce qu’un bailleur a besoin de savoir pour faire face aux imprévus et pour protéger son investissement locatif.

S'assurer que le locataire souscrit une assurance habitation

La loi française oblige chaque locataire à souscrire une assurance habitation pour couvrir, à minima, les risques dits locatifs comme l’incendie, l’explosion ou le dégât des eaux. Il s’agit de contraindre le locataire à se prémunir car ces risques peuvent entraîner des dommages très étendus et le montant des réparations peut rapidement se chiffrer en dizaine de milliers d’euros. La législation protège donc le propriétaire : si son logement est endommagé, il sera remis en état grâce à l’assurance qui couvrira les frais.

Cela a beau être une obligation, certains locataires ne jouent pas le jeu et ne souscrivent pas d’assurance habitation, souvent pour des raisons financières. Le propriétaire a un droit de regard sur ce sujet et peut exiger de voir l’attestation d’assurance de son locataire. Si celui-ci n’est pas en mesure de lui présenter, le propriétaire peut le mettre en demeure et le menacer de résilier le bail, le locataire a alors un mois pour se mettre en conformité. L’autre solution possible, c’est que le propriétaire souscrive une assurance habitation à la place du locataire, il doit alors informer celui-ci, par lettre recommandée avec avis de réception, et lui fournir une copie du contrat d’assurance. Dans ce cas, le propriétaire s’acquitte du montant de la cotisation mais le répercute sur la quittance de loyer.

Bon à savoir :

• Quand on ne veut pas perdre trop de temps à passer en revue tous les sites de compagnie d’assurance pour trouver le bon contrat habitation, on peut consulter des avis d’assurance sur Green Opinion. Une façon efficiente et rapide pour faire un tour d’horizon des garanties habitation disponibles sur le marché d’un point de vue assuré mais aussi selon le prisme d’un expert.

Garantie loyers impayés

Lorsqu’un propriétaire met son investissement en location, sa plus grande crainte, c’est toujours que le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations et notamment, bien sûr, du paiement des loyers. C’est malheureusement un constat, depuis la crise sanitaire, les loyers impayés sont en hausse.

C’est pour cette raison que dans une majorité des cas, le propriétaire demande à son locataire d’avoir un garant, c’est à dire une personne ou une entreprise, qui s’engage à régler les sommes dues si le locataire est dans l’impossibilité de le faire. Cela étant, parfois le locataire n’a personne vers qui se tourner pour se porter garant. Dans cette situation, le propriétaire peut couvrir son investissement locatif en prenant une assurance garantie loyers impayés (GLI). Concrètement, s’il y a un défaut de paiement du locataire, le propriétaire est indemnisé par l’assureur, à la hauteur du montant du loyer et des charges.

Certains contrats vont plus loin en assurant aussi la prise en charge des frais juridiques liés aux impayés comme, par exemple, les honoraires des avocats et des commissaires de justice mais aussi les coûts annexes comme le changement de serrure, etc.

Enfin, le propriétaire peut aussi jouer la protection maximale et se couvrir contre les dégradations locatives engendrées par le locataire. L’assurance peut en effet prendre en charge les frais de rénovation et de réparation des détériorations immobilières. Attention, cela concerne des dommages sur les murs, plafonds, sols, portes, fenêtres, éléments fixés de salle de bain et de cuisine mais en aucun cas sur le mobilier, même s’il s’agit d’une location en meublée. Bien souvent, le manque à gagner dû à l’impossibilité de louer le bien pendant les travaux de remise en état est également indemnisé.

Bon à savoir :

• Il est impossible de cumuler une garantie loyers impayés avec l’exigence d’un garant pour le locataire. C’est l’un ou l’autre.

Propriétaire non occupant

Nous venons de le voir, lorsqu’un logement est loué, il est, normalement, sous la protection d’une assurance habitation. Cela étant, il arrive qu’un investissement locatif soit vacant pendant une période plus ou moins longue et ne soit pas protégé par un contrat habitation et donc pas par une assurance. Cela peut s’avérer être une vraie source de problème et de stress si un sinistre se produit dans cet intervalle. C’est à ce cas de figure que s’adresse l’assurance propriétaire non occupant (PNO). Elle est destinée à couvrir le bien immobilier dans cette situation mais aussi pour les dommages qui ne sont pris en charge par l’assurance habitation du locataire comme par exemple, un vice de construction ou un défaut d’entretien du propriétaire. Enfin et ce n’est pas des moindres, la PNO offre au propriétaire une responsabilité civile, c’est à dire la couverture de celui-ci si son bien immobilier cause un dommage à autrui, au bien d’un voisin ou aux parties communes d’un ensemble immobilier. Imaginons, par exemple, qu’un propriétaire ne prenne pas les mesures nécessaires alors qu’un balcon montre des signes de dégradation, si une partie de ce balcon s’effondre sur une personne et provoque des blessures, la PNO assumera les frais de santé et tout ce qui peut y être lié.

Bon à savoir :

• La loi Alur a rendu la PNO obligatoire seulement si le logement est situé dans un ensemble de copropriété.