Faut-il faire un audit énergétique réglementaire pour un immeuble en monopropriété ?
Tout propriétaire d’un bien immobilier ancien peut être amené à envisager la réalisation d’un audit énergétique. Dans quel cas cette démarche est-elle nécessaire ou obligatoire ? Les bâtiments d’habitation détenus par un seul propriétaire sont-ils concernés ? Faisons le point sur l’audit réglementaire pour les immeubles en monopropriété.
Quand l'audit énergétique est-il obligatoire ?
Les biens immobiliers concernés
Si l’audit énergétique est dit « réglementaire », c’est parce qu’il est imposé par la réglementation dans certains cas. En effet, la loi Climat et Résilience a rendu l’audit obligatoire pour la vente des biens immobiliers les plus énergivores depuis le 1er avril 2023.
L’objectif est de garantir la transmission d’informations fiables aux acquéreurs avant achat concernant les charges d’énergie et les coûts de rénovation énergétique à prévoir.
Sont concernés les maisons individuelles, les appartements et les bâtiments d’habitation détenus par un seul propriétaire. Les immeubles en monopropriété énergivores – appartenant à une même personne ou à une entité juridique de type SCI – doivent donc eux aussi faire l’objet d’un audit énergétique réglementaire pour pouvoir être mis en vente.
Un calendrier progressif
A l’heure actuelle, la réglementation cible les biens considérés comme des passoires énergétiques. L’audit énergétique réglementaire est ainsi obligatoire pour les immeubles en monopropriété dont le DPE est en classe F ou G.
Toutefois, l’obligation sera très prochainement étendue aux autres immeubles considérés comme énergivores :
- Les classes E à partir du 1er janvier 2025
- Les classes D à partir du 1er janvier 2034
Pourquoi réaliser l'audit énergétique d'un immeuble en monopropriété ?
Obligations réglementaires pour la vente
Si vous souhaitez vendre votre immeuble en monopropriété, l’audit énergétique réglementaire est indispensable. Il doit impérativement être fourni au potentiel acheteur soit au format papier, soit au format électronique. Sans lui, la transaction immobilière n’est pas légale.
Même si les textes législatifs ne précisent pas les sanctions encourues en cas d’absence d’audit énergétique réglementaire, il est évident qu’un vendeur ne respectant pas ses obligations peut faire l’objet de poursuites si l’acquéreur se retourne contre lui.
Bon à savoir : L’audit énergétique réglementaire est opposable. Ce statut lui confère une véritable valeur légale.
Préparer une rénovation énergétique de l'immeuble
En dehors de cette obligation légale, il est possible de faire faire l’audit d’un immeuble de manière facultative dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique.
Basé sur une analyse pointue de l’état de l’immeuble, l’audit permet en effet de cibler les travaux les plus efficaces pour améliorer les performances énergétiques et environnementales. Au moins deux scénarios sont proposés en fonction des objectifs à atteindre et des contraintes de budget. Ils intègrent une projection des résultats – l’audit doit notamment permettre de gagner au moins deux classes au DPE – ainsi qu’une estimation des coûts et des aides financières disponibles.
Au final, la réalisation des travaux préconisés doit permettre de réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment, tout en augmentant son confort pour les résidents. L’immeuble est aussi valorisé auprès des locataires potentiels.
Bon à savoir : La législation est de plus en plus contraignante envers les passoires thermiques. Certaines sont déjà soumises à un gel des loyers et à une interdiction de mise en location. Pour les mono-propriétaires, il y a urgence à lancer la rénovation énergétique des immeubles contenant des appartements classés F ou G.
Les modalités pour faire l'audit énergétique d'un immeuble en monopropriété
Audit de l'immeuble ou des logements ?
Dans le cadre d’immeubles d’habitation collective, il est compliqué voire impossible de garantir l’accès à tous les logements en même temps à l’auditeur. La réglementation tient compte de cette difficulté en autorisant la visite d’un panel d’appartements représentatifs définis selon une règle d’échantillonnage.
L’audit énergétique d’un immeuble en monopropriété se base donc sur la visite de toutes les parties communes ainsi que de logements définis en amont. Le jour J, il est donc important d’assurer l’accès à ces appartements.
A qui demander l'audit d'un immeuble ?
L’audit énergétique de monopropriété doit être réalisé par un professionnel compétent comme un bureau d’études thermiques, un auditeur ou un architecte. Certaines certifications permettent de vérifier la qualification de votre expert.
Celui-ci doit intervenir de manière indépendante vis-à-vis du donneur d’ordre mais aussi des entreprises de travaux amenées à intervenir sur le chantier de rénovation énergétique. Il doit aussi disposer d’une assurance professionnelle couvrant son activité.
En résumé : ce qu’il faut retenir sur l’audit réglementaire en monopropriété
- L’audit énergétique réglementaire concerne les immeubles en monopropriété classés F ou G (et bientôt ceux classés E et D)
- L’audit est obligatoire pour la vente des passoires thermiques et recommandé pour tout projet de rénovation énergétique
- Il est effectué par un professionnel habilité sur les parties communes et un échantillon représentatif de logements
