Comment éviter les erreurs dans le calcul de la surface loi Carrez ?

La  surface loi Carrez, instaurée par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, vise à protéger les acquéreurs de biens immobiliers en copropriété en obligeant les vendeurs à fournir une superficie exacte des parties privatives d’un bien mis en vente. Cette superficie, appelée surface Carrez, exclut les surfaces non habitables comme les murs, cloisons, gaines, et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. La loi Carrez ne s'applique pas aux maisons individuelles ni aux ventes en état futur d'achèvement (VEFA).

La précision de la mesure de la surface loi Carrez est cruciale dans les transactions immobilières. Une erreur peut entraîner des litiges coûteux pour les vendeurs et les acheteurs. Ce guide pratique vous aidera à éviter les erreurs courantes et à garantir des mesures précises.

Les choses à prendre en compte pour la mesure de la surface loi Carrez

Pour la mesure de la surface loi Carrez, il est essentiel de prendre en compte certaines surfaces spécifiques d'un bien immobilier en copropriété. Elle impose de mesurer précisément les planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre. Cela inclut les surfaces de plancher des combles aménagés, des greniers, des réserves, des vérandas, des sous-sols, des remises, des ateliers, et des caves, à condition qu'ils soient aménagés et respectent la hauteur minimale de 1,80 mètre. Les mezzanines et autres surfaces non closes mais couvertes sont également incluses si elles respectent cette hauteur.

En revanche, certaines surfaces sont exclues de la mesure loi Carrez. Il s'agit notamment des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, ainsi que des gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Les caves, garages, box et autres annexes non habitables sont également exclus, de même que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, même si elles sont couvertes et closes.

Comment mesurer la surface loi Carrez ?

La loi Carrez s'applique aux logements en copropriété, horizontale (maisons en lotissement) ou verticale (appartements dans des immeubles). Elle concerne les surfaces privatives de plus de 8 m², fermées, couvertes et avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.

Mesurer la superficie de chaque pièce : Prenez les mesures au sol, à l'intérieur des murs, en veillant à inclure toutes les surfaces des locaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre.

Déduire les surfaces exclues : Soustrayez les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Additionner les surfaces de chaque pièce : Additionnez les surfaces obtenues pour chaque pièce afin de calculer la surface totale.

Arrondir le résultat : Arrondissez le résultat au mètre carré inférieur pour obtenir la surface loi Carrez finale.

Par exemple, pour un appartement comprenant les pièces suivantes :

Salon : 15 m²

Chambre : 10 m²

Cuisine : 5 m²

Pour chaque pièce, nous mesurons la superficie au sol à l'intérieur des murs et soustrayons les surfaces des murs, cloisons, etc. Supposons que les surfaces à déduire pour chaque pièce sont respectivement de 0,5 m² pour le salon, 0,3 m² pour la chambre, et 0,2 m² pour la cuisine.

Les surfaces déduites sont alors :

Salon : 15 m² - 0,5 m² = 14,5 m²

Chambre : 10 m² - 0,3 m² = 9,7 m²

Cuisine : 5 m² - 0,2 m² = 4,8 m²

Nous additionnons ensuite les surfaces :

Surface totale : 14,5 m² + 9,7 m² + 4,8 m² = 29 m²

En arrondissant au mètre carré inférieur, la surface loi Carrez de cet appartement est de 29 m².

Surface loi Carrez et surface habitable loi Boutin : Quelles différences ?

La Loi Carrez et la Loi Boutin régissent la mesure de la surface de logements en France mais dans des contextes différents. La Loi Carrez, instaurée en 1996, s'applique à la vente de biens en copropriété et nécessite la mention de la surface privative. La Loi Boutin, établie en 2009, concerne la location de logements non meublés et exige la mesure de la surface habitable, excluant les combles non aménagés, les garages et autres annexes. La surface habitable sera toujours inférieure à la surface privative. La principale différence réside donc dans leur domaine d'application et les critères de calcul.

Les erreurs courantes à éviter lors du calcul de la surface loi Carrez

Lors du calcul de la surface privative selon la loi Carrez, il est important de bien comprendre les critères et de suivre les directives pour éviter les erreurs courantes.

Voici les principales erreurs à éviter :

Inclure des surfaces exclues dans le calcul de la surface

Il ne faut pas inclure les balcons, terrasses, caves, garages, places de parking, et sous-sols non aménagés. Seules les surfaces privatives fermées et couvertes avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ou plus doivent être prises en compte​.

Ne pas déduire les parties spécifiques

Les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, embrasures de portes et fenêtres doivent être déduits de la surface totale. De plus, toute partie du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, comme les espaces mansardés ou certains placards, ne doit pas être incluse dans le calcul​.

Mesurer de manière imprécise

Utiliser des outils inappropriés ou ne pas avoir l'expérience nécessaire peut conduire à des erreurs de mesure. Il est recommandé d'utiliser des télémètres laser et des logiciels spécifiques pour garantir la précision des mesures​.

Ne pas faire appel à un professionnel

Bien que non obligatoire, il est fortement conseillé de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour réaliser le mesurage. En cas de contestation, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix de vente si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte de vente.  Faire appel à un professionnel réduit les risques d’erreur en fournissant des mesures précises et certifiées​.

Oublier de mentionner la surface dans l'acte de vente

L'absence de mention de la surface Carrez dans l'acte de vente peut entraîner l'annulation de la vente. L'acheteur peut demander la nullité de l'acte de vente dans un délai d'un mois après la signature si la surface n'est pas indiquée ou si elle est incorrecte​.

Les recours en cas d'erreur de mesure des surfaces

En matière de vente immobilière, la précision de la surface loi Carrez indiquée dans l'acte de vente est cruciale. Si la différence entre la surface mentionnée dans l'acte de vente et la surface réelle mesurée est inférieure à 5 %, l'acheteur ne peut pas demander de dédommagement. Cette tolérance vise à prendre en compte les petites variations de mesure qui peuvent se produire malgré une estimation précise.

En revanche, si la différence excède 5 %, l'acheteur dispose du droit de demander une réduction du prix de vente proportionnelle à la différence constatée. Par exemple, si la surface réelle est inférieure de 10 % par rapport à la surface annoncée, l'acheteur peut exiger une réduction de 10 % du prix de vente initialement convenu. Cette mesure protège les acheteurs contre les erreurs significatives de surface qui peuvent avoir un impact financier important.

Pour exercer ce droit, l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique de vente pour engager une action en justice. Passé ce délai, aucune réclamation concernant la différence de surface ne pourra être faite. Il est donc essentiel pour l'acheteur de vérifier la surface réelle du bien dès la signature de l'acte et, en cas de doute, de faire appel à un professionnel pour confirmer les mesures. Cette précaution permet de garantir une transaction équitable et conforme à la loi.

Conseils pour éviter les erreurs de mesure

Pour garantir la précision de la surface loi Carrez et éviter les litiges lors de la vente d'un bien immobilier, il y a plusieurs points à garder en tête.

Tout d'abord, faire appel à un professionnel pour effectuer la mesure de la surface loi Carrez est essentiel. Par exemple, un professionnel en diagnostic immobilier possède les compétences nécessaires pour réaliser cette tâche avec rigueur. L’expertise et le statut légal des professionnels assurent une mesure conforme aux exigences réglementaires et minimisent les risques d'erreur. Un diagnostic loi Carrez fait par un professionnel coûte généralement entre 80 et 150 euros. Ce dernier a une durée de vie illimitée sauf si des travaux modifient la surface privative du logement.

Ensuite, vérifier les mesures prises par le professionnel est une étape importante. Bien que les professionnels soient qualifiés, il est prudent de s'assurer que les mesures correspondent bien à la réalité du bien. Cette vérification peut être effectuée en comparant les mesures fournies par le professionnel avec vos propres relevés ou en demandant des explications détaillées sur la méthode utilisée pour la mesure.

Il est également important de conserver les documents justificatifs de la mesure de la surface loi Carrez. Ces documents, qui incluent le rapport de mesure fourni par le professionnel, servent de preuve en cas de litige et sont indispensables lors de la vente du bien immobilier. Garder une copie de ces documents dans un endroit sûr permet de les présenter facilement à l'acheteur ou aux autorités compétentes si nécessaire.

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier, une erreur de calcul de la surface loi Carrez n’aura pas d’impact car cette dernière est réservée à la vente d’un bien en copropriété. En revanche, pour une location immobilière, la surface habitable de la loi Boutin doit obligatoirement être indiquée dans le contrat.

Qui est responsable en cas d’erreur de mesure ?

En cas d'erreur de mesure de la surface habitable selon la loi Carrez, la responsabilité repose sur celui qui a effectué le mesurage. Si le vendeur réalise lui-même la mesure, il est responsable de toute inexactitude. Une erreur de plus de 5% peut entraîner une réduction du prix de vente ou l'annulation de la vente par l'acheteur​​.

Si un diagnostiqueur professionnel a été mandaté pour effectuer la mesure, c'est lui qui est responsable en cas d'erreur. Le vendeur peut alors se retourner contre ce professionnel pour obtenir une indemnisation via la Responsabilité Civile Professionnelle du diagnostiqueur​.

Conclusion

En conclusion, la mesure de la surface loi Carrez est une étape cruciale dans la vente d'un bien immobilier en copropriété. Pour éviter les erreurs courantes, il est important de prendre en compte les surfaces à mesurer, de respecter les règles de mesurage et de connaître les recours en cas d'erreur de mesure. En cas de doute, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour effectuer la mesure de la surface loi Carrez. En suivant ces conseils, vous pourrez garantir des mesures précises et éviter les litiges coûteux.

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